撰文 |熊小熊
你以为的石湾楼市：
“2020年土拍超级火热，粤海湾华项目（1.85万元/平）、龙光玖悦台二期（1.75万元/平）、深圳泰丰奇槎项目（1.7万元/平）等高价地块引得开发商疯抢……
面粉价已经如此，面包焉能不涨？站稳2万+的石湾，必然会接着站稳3万+。”
真实的石湾楼市：
二手市场热度的的确确不高。碧桂园城市花园南区（均价1.8万元/平）、美誉紫薇花园（均价1.3万元/平）等有挂牌数月，贱卖每平万元不到的次新房，却陷入无人问津的尴尬境地。
以碧桂园城市花园南区为例，满二唯一免营业税，也就是增值税5.6%，换算一下，单价仍不到万元。
此外，在整体的二手成交量和价格上，区域条件优越的石湾却同样低迷。 我们随机抽取了22个二手小区，整理了自2020年1月以来共计14个月的数据。
价格方面， 仅有个别二手盘挂牌均价突破二字头 。成交量方面， 挂牌量大，成交却少 ：如东方水岸、滨海御庭、怡翠*瑰园玫**等二手盘，基本都是 挂牌量与成交量成鲜明对比 的典型例子。
如果抛开这段时间里取消挂牌的数量，石湾板块的 实际挂牌量和成交量一共为1250套，成交量占比19.9% 。
总的来说， 石湾二手房成交热度不高 的事实难以掩盖。
然而， 二手市场才能真实反映楼市状况。 那么，为什么 石湾的流动市场热度不高，而土拍市场却异常火热呢？
01.
二手房热度不高的原因：缺少高端产业，购买力不足，缺少新盘参照系
“石湾瓦，甲天下”。石湾陶瓷，点燃了佛山工业文明的第一把火。
可以说， 石湾成也工业、败也工业。 佛陶集团石湾耐酸陶瓷厂（利华厂）等一大批佛山陶瓷业的改革先锋，引领了石湾经济的腾飞和繁荣。
陶瓷产业虽然创造了很好的经济效益，但同时也带来了不小的环境污染问题。因此 在10多年前佛山强力推行环保禁令之际，石湾所有生产型的陶瓷企业全部关停并外迁 。
这不仅对石湾经济带来不小的打击，而且还留下了 众多旧厂房和仓库 。
这个烂摊子该怎么收拾？石湾采取了两种惯用的手段： 一是产业升级，二是推进“旧改”、建住宅楼 。
首先，产业升级方面。原来的旧厂房和仓库摇身一变，成为了 承载新产业的载体。 软件产业园、泛家居电商创意园、互联网+创新创业产业园，及全新的石湾古镇文创园等层出不穷。
但是，这也存在一个问题：纵观此前的陶瓷业以及目前的新业态，基本 很少涉及高端产业，而高端产业往往会带来高端的购买力。 例如千灯湖高新金融区所带来的购买力不用我赘叙，大家也一清二楚。
因此， 石湾确实是缺少比较高端的购买力的。这对区域内的楼市有着直接的影响，是二手房价格上不去的重要因素之一 。
其次，“旧改”*迁拆**及建住宅楼方面。 由于旧改*迁拆**难度大 ，这里在过去十多年里 新盘的数量，掰着手指头就能数得过来 。
以区域内目前知名的大盘—— 翠堤明珠 为例。它曾是石头村大旧改项目，总建面70多万方，规划有住宅、办公和商业，以两三百平的望江大宅为主力户型。
甫一面世，那是何等的风光。结果只建了一期洋房就迫停工一段时间， 原因就在于*迁拆**困难 。
不过， 最近热度比较高的新盘——天樾水岸，便是翠堤明珠的二期 。但一期和二期相隔这么久，可见石湾“旧改”推新盘的道路是多么曲折。
另一边，以老石湾为例，自2015年美誉紫薇花园住宅售罄收关后， 整整5年时间，老石湾都没有住宅新面孔出现 ，直到佳兆业悦峰府的出现。
甚至还有最恐怖的事情，在这里，有个曾经的新面孔都成了如今的“老炮儿”。
2009年新鸿基以34.6亿拿下澜石旧改地块。2010年的总价地王，是新鸿基以总价47亿拿下澜石旧改地块，换算一下，楼面价低 的 可怜。
即现在的 泷景花园 ，如今依然还有大片土地未开发完，一手均价2万元/平，而 当年项目首开均价8000多，如今二手大三房挂牌1.9万左右，涨幅约140% 。
然而， 新盘价格才是二手市场的重要参照系 。在很长一段时间里，较少的新盘数量不足以给石湾的二手市场提供比较稳定、准确的参照意义。
与此同时，石湾在最近这一两年时间，城南、奇槎等板块才猛然飚出一些如今站稳2.6、2.7万元/平，乃至摸上3万元/平的新盘。
但 石湾大部分二手房目前挂牌仍在1字头， 与这些新盘的价格相去甚远，存在一定的断层。这也直接导致了二手市场实际还是缺乏可靠、准确的参照系。
以上种种，便是石湾二手市场热度不高的本质因素。
02.
石湾土拍为何火热？
三地铁+主城区土地稀缺+补涨空间+标杆项目
那么，为何各大地产品牌会相继在这块二手房热度不高的区域，纷纷出手，不惜砸钱疯抢高价地块呢？
首先， 三地铁必然是很重要的一点 。毕竟，在佛山率先实现三地铁经过的区域很少。 这对于客群的吸引力极高。
其次，禅城主城区可开发土地稀缺 ，卖一块地就少一块地。
石湾今年拟供地6宗，非常少。其中， 奇槎板块富人区将出让4宗地块，而地铁旁也有2宗 。几乎每一宗都是精品。
然而，佛山作为湾区少数的万亿GDP城市，吸引 大型开发商的数量却非常多 ，这6宗精品地还不够开发商们塞牙缝呢。
其三， 板块轮动之下，石湾仍有补涨空间 。
从历史上来看，中国的房地产是存在轮动的，简单来说就轮流上涨，包括城市内部的轮动，也包括城市与城市之间的轮动。
过去一年，广州涨，佛山跟涨已成事实。
在佛山内部， 千灯湖板块 最近有消息传出保利天悦最后一栋要卖7万元/平。豪宅领涨， 周边二手房在过去数月内涨了两三千了 。
此外， 三山新城破4在即；平洲在去年刺破3万后，今年也要跟着站稳3万了 。
距离石湾最近的 祖庙这边，岭南天地怡廷基本已经站到了2.9-3万元/平了，余下保利同济府、龙湖越秀·傲云等也在迅速跟进。
然而掐头去尾，目前石湾板块大多数新盘其实主要集中在 2-2.7万元/平 的区间。
这也意味着，在板块轮动之下，购买力转移， 潜力充足且属于价格洼地的石湾，其实还有一定的补涨空间 。这也给予了开发商拿地的信心。
其四， 区域内标杆项目对楼市的带动作用 。
城市秀台·保利天珺，来源：禅城发布
面向东平河水轴线的240米地标—城市秀台•保利天珺，已于昨日开建。
项目包含一栋超高层（240米）五星级酒店地标、五栋超高层（150-165m）高档住宅及高端商业配套等业态。
这也将进一步增强区域内，形成高端产品的聚合效应。在此效应上，开发商拿地意愿将会更加强烈。
以上几大因素，便是石湾土拍火热的重要原因，非常直观。
总的来说， 石湾的市场分化情况还是蛮严重的 。通过数据的分析，我们确实看到了石湾的二手市场热度相对比较低，部分低房价的房源都陷入无人问津的困境。
但 这似乎并不影响各大地产品牌在石湾，不惜砸下重金拿高价地块 。今年相继出让的6宗地块，必然会释放新的项目， 新盘价格或许在补涨之下直冲3万门槛 。