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提问：房姐问下，投资商铺在那一块比较好在3w到6w的底商，我在光谷这边，但是这边底商价格都很高
回答：不建议买商铺，一铺养三代的时代已经过去了。现在商铺没有挑选好，可能变成一铺毁三代。
1.能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；
微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。
商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。
再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税*压打**了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。
同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。
2.之前说租售比6%以上可以入。能做到真实租金5-6%的商铺凤毛麟角，你还真不一定买得到。
最重要的是：商铺的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少，存在非常大的变数。
3. 商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，不建议购买。
提问：看你11月份发的回复都是目前武汉较冷，不要着急，慢慢找笋盘。但现在的答复似乎是年前适合上车，是说年后武汉肯定会回暖吗？不知道年前市场价的房子自住+投资值不值得买？其实自住倒也不着急，就是有点担心年后会不会涨起来买不到合适的房子了。有点纠结目前的市场价的房子要不要买。
回答：主要是针对二手房，年底很多抛售的，而且年底买房人最少，所以竞争者少。年初买房人太多，而且涨幅都集中在3-5月。但是新房无所谓，价格倒挂的随时可以买。
提问：最近链家上挂了个百瑞景6期111.58平260万，值得买吗？
回答：单价2.33，如果房子没有硬伤就是笋盘，可以入。
提问：最近看房，看到一套法拍164平133万的那个房子，值得参与下吗？
回答：对新手来说，不要参与法拍，里面有很多坑。如果有一定买房经验的，可以试着参与，但前提一定要做尽职调查。有一定的捡漏机会，但一般来讲好房子的成交价绝对不会是底价。
提问：房姐，东方境世界观100平毛坯160万，一次性付款，跟开发商签合同，还建房的那栋楼，可以买吗？
回答：买！能*证办**就行。
提问：房姐好，请问我上海还要限购四年，有点闲钱，现在是为以后买套更好的房子多存首付，还是在花桥或者老家南通投资一套房子（老家新买的房子，没有买房刚需）？总觉得存钱速度没有房价涨的快，但是买卖房有很麻烦，万一卖不出去很麻烦.请指教，谢谢
回答：思路正确，但是花桥没价值，南通更没价值。建议去强二线城市买几套，等升值。
上海可以结离婚破限购，但是目前上海行情太差了。
提问：房姐，我签了一套二手房合同，中介收了评估费和担保费两项，请问实际需要支出的手续费有这两项吗？这两项是有发票的支出吗？还是纯属中介的劳务费?一般是收取多少的呢？
回答：是武汉的特色费用
没有标准，都可以砍价的
提问：美丽的房姐，有两个问题想请教：1.类似于四新兴华御水澜湾和国博新城140以上的户型后期好出手吗，还是说110左右的更适合投资?因为是JLH做首套,估计刚需房源很难抢到。2.如果卖房时有一笔70左右的尾款，除了找朋友筹钱外还有啥好方式短时间凑齐尾款？谢谢!!
回答：110投资最合适，流通性最好
140长持也没问题。
过桥，或者用拖延流
提问：房姐，以你看青岛和武汉哪个城市的房价上涨趋势更明朗？
回答：青岛慢牛2年，目前也在高位。下一轮周期还需等待，青岛这个城市更适合居住。投资角度看目前重庆，沈阳，武汉都比青岛潜力大。如果青岛是主场，也可以看看限价盘和市北的老破大，如果是客场远距离作战就没必要了。
提问：房姐，你说99％新区会失败，也包括光谷东吗？看你一直推荐关山大道，光谷东是不是永远都追不上关山大道？
回答：看政府的资源投入，需要砸大量的钱才能造出一个新区。
1.8的光谷东已经是透支了未来的涨幅，二手跌到1.5了，典型的热炒过后一地鸡毛。我们不要高位接盘。
关山发展成现在这样用了30年时间，光谷东即使弯道超车也需要10年以上。
提问：房姐，在购买二手房时候，为什么中介说要找担保公司操作，担保费1k起，其他补全资料另外收费，是否一定要担保公司呢？另外，业主需要我的首付款解压，无法做到资金监管，如何规避风险，盼答复！
回答：你自己能搞定银行就可以不给担保公司钱，这是中介的创收手段。正常都是首付款解压不走资金监管，你要不放心担保公司也有垫资解压服务俗称赎楼贷你付利息即可
提问：之前买首套时，盖的公司公章，流水都是私人转账，银行当时好像也没说什么。不是有的小公司或者个体户也是老板或者会计个人账户转账的吗？
回答：所有的流水，都存在于两个基础上：
1.流水本身的逻辑合理：比如你的工资流水，正常人不会超过5万，没有多少企业交那么多税收；比如你的房租流水，两居老破小不可能租一万多，没有房本没有合同没有逐月记录自然也不符合流水的逻辑。
2.银行认可的流水：这个部分很复杂，不仅和流水的形式有关，还和你要做什么*款贷**，所在的城市，哪一家银行，什么时间，哪个信贷员，你的身份材料等有关。有的*款贷**对流水查的严，只认死工资，查税单，私人转账一律无效；有一些城市，对于金融比如北京，金融合规性强，zx/私人转账/收款等经常一律不认；也有一些城市，比如深圳，连ps流水也认，流水做个标准样子基本也能充数。所以，到底什么样的流水才有效，你必须有非常丰富的经验，时刻在一线跪银行，这也是*款贷**中介这个行业产生的原因。很多人几年都研究不出来的事情，别人几句话就能搞定，这中间的差距，就是金钱。
详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
提问：房姐，1.做担保对担保人有什么坏处呢？只是侵蚀流水占用负债嘛？除此之外还有不好的影响么？2.银行要求担保人必须真实流水，现在我只有一张贷票了，还有首房首贷资格，本来留着打大单，但拿来做担保的话是不是不好，对以后买大单有影响？
回答：1.有的担保并不上征信。上征信除了侵蚀流水，更重要的是银行会认为你是“*江老**湖”，对你更加谨慎。
2.如果不上征信的担保就还好，上征信的就要衡量一下。
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