前 言
动迁安置房是指政府组织实施、提供优惠政策、明确建设标准、限定供应价格、用于重大工程和旧区改建等项目居民安置的保障性安居用房。与一般的商品房相比，动迁安置房基本为现房，价格也相对较低，因此动迁安置房在房地产交易市场中具有特殊的市场吸引力。但与此同时，动迁安置房的政策特殊性，也给买受人带来了极大的法律风险。
本文拟结合上海地区司法实践， 就动迁安置房交易中常见的“动迁安置房在过户前被法院查封”这一问题，探讨买受人的救济路径。
因政策特殊性，动迁安置房一般有一定时间的 限制转让期 。以上海地区为例：有“ 单三 ”（取得小产证后满三年）和“ 双三 ”（开发商取得大产证满三年+签订*迁拆**补偿安置协议满三年）两种限制标准。
上海市住房保障和房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知
沪房管市〔2010〕375号，2010年10月27日起施行
一、被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证（小产证）发证日期起至房地产交易合同（包括买卖合同，租赁合同，下同）网上备案时间满3年的，房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。
二、未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订*迁拆**补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、*迁拆**补偿安置协议。
实践中经常出现的一种情形是， 卖家在动迁安置房限制转让期内与买家签订了《房屋买卖合同》，并约定限制转让期一届满就办理网签及过户手续。然而，在漫长的等待期中，动迁安置房因卖家的其他债务被法院司法查封了。 此时，买家应如何维护自己的权利？
基于前期的时间成本以及漫长的限制转让期内房价波动的风险，若房屋在过户前被法院查封，此时拿到房子无疑是动迁安置房买受人的首要目标。
根据目前的司法实践，如动迁安置房因卖方其他债务被司法查封，买受人在限制转让期届满后， 直接提起房屋买卖合同纠纷 ，要求卖家协助配合过户，该诉讼请求将被法院驳回（如上海市第一中级人民法院 （2019）沪01民终12618号 ，闵久贵与王建人房屋买卖合同纠纷案；上海市第二中级人民法院（ 2019）沪02民终9697号 ，周梅林与林同生房屋买卖合同纠纷案）。
向查封房屋的执行法院提出执行异议；如未被支持，再提起执行异议之诉 ，是大部分动迁安置房买受人在遇到房屋被查封时的选择路径。然而，并非所有动迁安置房买受人均可以成功通过执行异议或执行异议之诉维护自己的权益。在选择采取这条路径之前，买家应理性评估、判断该路径成功的可能性，避免白白浪费了精力和财力。具体应如何审慎评估将在本文第三部分具体阐述。
若动迁安置房买受人在评估、判断后发现难以通过执行异议及执行异议之诉维护自身权益的，可尝试介入卖家与其债权人之间的纠纷，以买受人手中的尾款为筹码， 与卖家及卖家的债权人进行协商 ，在执行程序中由买受人将尾款通过法院直接支付给卖家的债权人或达成其他和解方式，共同寻找解局出路。如果买受人手中的尾款金额较大，协商成功的可能性无疑将大幅度提高。
若动迁安置房买受人经过前述几条路径都无法实现拿回房子的诉求，买受人可向卖家 提起房屋买卖合同纠纷诉讼 ，要求解除合同、返还购房款、赔偿包括房屋差价在内的损失等，尽可能止损（如上海市第一中级人民法院 （2021）沪01民终11907号 ，范正华与潘玉荣房屋买卖合同纠纷案；上海市浦东新区人民法院 （2019）沪0115民初22533号 ，金建国与张凌房屋买卖合同纠纷案）。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是法院审理涉及动迁安置房的执行异议及执行异议之诉案件的重要依据。根据该规定，动迁安置房的买受人只有满足： （1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记， 法院才会支持其异议请求。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
(2020修正)，法释〔2020〕21号，2021年01月01日起施行
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
其中，对于前三个条件，买家可对照实际情况自行判断是否满足，但对于第四个条件，即“ 非因买受人自身原因未办理过户登记 ”，该如何理解？ 动迁安置房在过户前被法院查封是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”？
- 1. 法律规定不明，应综合考量主客观因素
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称“《九民纪要》”）第127条对“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件进行了解释：“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等 积极行为的 ，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记 有合理的客观理由的 ，亦可认定符合该条件。”
单从前述表达，似乎依旧无法判断动迁安置房在过户前被法院查封究竟是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”。事实上，《九民纪要》的征求意见稿中曾明确：“在认定因‘买受人自身原因’没有办理产权过户手续时，可以理解为包括但不限于如下原因：（1） 因购房政策限制不能办理过户登记…… ”。然而，因争议很大，最终版的《九民纪要》删除了该部分内容。
最高院民二庭在《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书中对“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件进行了进一步的解读，认为对于买受人因自身原因未办理过户，应当结合个案，综合 主观、客观两方面因素 进行考量： 主观方面重点考察买受人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务，而导致权属变更登记不能等情形 。如为*税逃**等而故意未办理登记，没有注意到他人设定的抵押或是 政策限制 等所造成的变更登记障碍等。 客观方面应重点考察是否存在诸如登记机构、出卖人及其他不归属买受人所能控制的原因而办理不能 ，如 案涉房屋被法院查封无法过户 等等。实践中，同类地点、相近购买时间的其他购房人过户登记办理情况可以作为参考依据。
- 2. 上海地区司法实践：关注查封时是否符合动迁安置房转让的政策规定
经检索上海地区法院的裁判案例，法院一般认为， 动迁安置房买受人在购房时明知房屋处于限制转让期的，其应预知在限制转让期内可能因司法查封等原因导致房屋不能过户的法律风险，若仍进行购买，则动迁安置房买受人存在对政策限制忽略的自身原因，应自行承担由此产生的法律后果 （参见后附案例1-6）。
值得注意的是，在满足法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、法院查封之前已合法占有不动产、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行三个要件的情况下， 若动迁安置房在法院查封时，已符合动迁安置房转让的政策规定的，法院对买受人提起的执行异议或执行异议之诉，一般予以支持 （参见后附案例7-11）。
1、仔细了解动迁安置房产权人的情况以及房屋权利瑕疵情况
买家在考虑购买动迁安置房，尤其是小产证还未办出的动迁安置房时，应当注意查看动迁安置房涉及的动迁安置协议，确认房屋权利人，并要求动迁安置协议上的被*迁拆**人和同住人共同在房屋买卖合同上签字。此外，还应关注动迁安置房的产权信息，确保房屋上不存在抵押、查封等权利限制。
2、 签订尽可能详细的房屋买卖合同
房屋买卖合同应尽可能详细，除了对房屋信息、产权人信息、房款、付款方式、交房时间、交易过户时间、税费承担、户口、有*抵押无**等内容进行约定外，还应特别设置详细的违约条款，尽可能将未来可能发生的风险进行囊括。
3、 及时交接房屋、实际占有房屋，并及时办理过户登记手续
在确定购买动迁安置房后，买受人应尽早交接、实际入住，并保留好居住期间发生的水费、电费、物业费、有线电视费发票等，并随时关注房屋状况。一旦满足过户条件，应第一时间提出过户要求，及时办理过户登记手续。
声明：文章内容仅代表作者观点，不代表上海市九汇律师事务所立场，不作为任何个案的法律意见
欢迎关注@九汇律师事务所 共同探讨相关问题，专业视角解读法律争议点。
承租人死亡，同住人申请公房更名的现实困境及实现路径