2005年，海淀清河五环外毛纺厂地块，在经历了81轮激烈争夺后，最终花落华润置地。
当时的北京，人们买房也都只盯着二环三环，当年三环的房价也就四五千块，而华润拿下这块地的代价是楼面价7822元/平米，在当时这绝对是无法想象，但这也开启了华润北京橡树湾的传奇。
2008年橡树湾一期开盘，房价是8000块钱，随后一共开发了5期，销售周期长达10余年。
到第五期的万橡府已经卖到了8.3万，十年前，清河橡树湾的房价，翻了10倍，即便如此，橡树湾依然是非常抢手。
实际上从清河橡树湾开始，华润在北京已经陆续开发了多个项目，比如亦庄橡树湾，北清橡树湾，张仪村的橡树澜湾，马坡的橡树龙湾等。
01、西红门地块
再就是我们今天要重点说的， 西红门橡树湾 。
这个项目就有点意思了。
西红门橡树湾的魅力在于6005地块，5月6日，华润和中铁拿下6005地块，从上图大家也看出来了，从6011、6014到6013，再到6005，西红门的橡树湾已经连城一大片，是不是有点清河橡树湾的味道？
而这，是华润橡树湾系列在北京唯二的存在，上一个就是清河橡树湾，其他几个橡树湾基本都是一个地块自己在玩，形不成矩阵效应。
2021年9月22日，华润拿下6011地块和6014地块，这就是橡树湾一期，
2022年9月22日，华润再次拿下6013地块，是为橡树湾二期，
到了2023年5月6日，华润再将6005地块收入囊中，而这将是橡树湾三期。
整个路数，像不像当年的清河橡树湾？现在想想，华润的确是有想法在南城再复刻一个清河橡树湾的。
提起清河橡树湾，那绝对是片区的传奇，12-17万的均价，五环外，就问还有谁？
清河橡树湾之所以这么牛，得益于华润的深耕，这是一个业主与开发商共赢的案例。
华润要溢价卖房，这里虽然没有地铁，但距离上地软件园就几里地，有五彩城（现在叫万象汇），还有实验二小，虽然谈不上顶级，但好在业主们比较认可，8.3万的价格卖得挺好。当年业主们买完房也要溢价，幸好，现在一切看上过去都还刚刚好。
据说橡树湾的房子，基本都是内部流转，老业主在小区内部折腾，小换大，低换高，旧换新，这样算是橡树湾口碑的成功吧。整个清河橡树湾，业主们源源不断把资金投入进来，能不涨么？
回头来看看看西红门橡树湾，似乎也有点起那个范儿了。
02，地块价值
西红门橡树湾一期刚拿地的时候，西红门镇东区1号地这片规划，大家其实是不怎么感冒的，
指导价6.6万，看上去开发商已经拿走了一大块区域发展的潜力。不过后来，西红门橡树湾却越卖越香，因为来了皇城根小学，北京四中也来了，19号线也来了，再看看隔壁新宫卖8万，大红门卖9万，是不是觉得西红门东还是挺香的？
商业这一块，目前主流的就是京开西侧的荟聚，山姆会员店，宜家等，距离不远，但略堵车。
交通这一块，19号线南延已经明确将在2027年通车，目前还是比较依赖于走京开自驾进城，当然好处是这片区上京开正好可以绕过收费站，是可以免费通勤的。
教育配套这一块，东区这片规划了4个幼儿园，3所中小学，整个片区将是完整的全新盘推出。
物业方面，新地块将由华润自持，而不是之前中铁建，有望改善业主居住体验。
03、产品特点
西红门橡树湾一期（6011/6014地块）产品为75㎡两居-137㎡四居，定位刚需和刚改
西红门橡树湾二期（6013地块）产品则有所升级，从107㎡三居起步，到128㎡四居，及148㎡舒适四居，整体更偏改善。
随着6005地块容积率的下降，未来西红门橡树湾三期，定位至少还会比二期高半级，有可能出现160㎡以上的大四居，但是不太可能出现类似清河橡树湾的200㎡以上的偏豪宅产品。
从二期来看，橡树湾的产品已经有了明显升级，比如148㎡的户型就属于典型的四叶草户型，三面宽四个卧室全明格局，居住舒适度的确不错。
二期已经如此，未来三期大概也会更上一层楼。
04、购买建议
橡树湾6.6万的价格，在西红门这个地方谈不上买到即赚到，毕竟西侧成熟的鸿坤次新房也才6.5万左右，相比较上海的疯狂，这一点也可以说是北京的优势，人群可以做一个筛选，别一股脑都来炒房子，把房子留给真正需要的人。
上文说过了，西红门东这片区域，整个就是一大片完整的新地块，根据我的判断，至少未来5-6年，区域城市界面都会是个大工地的感觉，除了华润和中建拿了这几块，剩下还有一半的地尚未出让。从出让到竣工，这中间的周期绝对不短。
橡树湾交房相对较早（其中2期将在26年6月交付），那就意味着入住后，至少入住后3年左右，要接受每天在大工地中穿梭的感觉。至于出行，19号线也得27年通车，在这之间的一年半，也得依赖西侧2公里外的地铁四号线西红门站。
当年清河橡树湾用了10年时间发育，10年间，房价从8000元来到了8万元；而西红门橡树湾一期始于2021年9月，现在不过刚刚两年。
虽然南城不可能复制北城10年10倍的神话，但从华润的落子已经能看出，西红门橡树湾的体量，以及1/2/3期产品的迭代路线，未来的业主们，同小区内就可以解决改善住房的置换需求，资金的单纯流入，也不是没有机会，到那时，西红门橡树湾也颇具想象空间。
最后说一点，西红门橡树湾的适配人群，大概率只能是去西城丰台海淀上班的，像丰台总部基地，金融街，五棵松附近都还不错，但如果是去东边，就不太方便了，朝阳国贸不推荐，望京就更别考虑了。