#高层住宅老化以后怎么办?#
现在大多数一二线城市，核心城区板块的住宅形态，多数属于向天空要面积的高层住宅，从20层~40层不等。
这属于典型的基底面积有限，向垂直上要空间的设计和规划，核心的问题是城市人口居住需求增长和城市资源稀缺有限之间的矛盾。
如果把市中心最优质的学区、知名三甲医院，都往郊区挪，那么郊区大量空置的地块，会有更多的空间用于建造居住空间，那么高层住宅就不会那么密集。
但现实却是，优质的资源总是稀缺，虹吸力大的城市人口总是不断净流入，在我们多数人肉眼可见的有生之年里，大概率是看不到村村建三甲医院，县县开清华北大的景象了。
人口迁移方向，决定着区域板块和城市的发展前景。
据专家分析， 改革开放以来，我国的跨省人口迁移，经历了从“孔雀东南飞”到回流中西部，再到近年粤浙人口再集聚和回流黔川渝鄂并存三个阶段。
与高层住宅对应的，有多层（一般指洋房）、小高层等，还有别墅类型的住宅形态，但总体上而言，高层住宅仍然是对土地利用最高效、对新市民而言最具性价比的居住形态，购买城市商品房，也是绑定了城市的资源，享有了“入场券”。
但是，城市人口的增速，往往要大于城市稀缺资源的裂变速率，举一个简单的例子：培养一个具有博士学位的三甲医院主治医师，明事理的人，都知道需要多少年限。
因此，在未来的阶段，并且将长期持续的一个阶段内，高层住宅，仍然将是我们的主要居住形态，这是不可否认的现实。
高层住宅老化后，可能面临的主要问题在于以下几方面：
1、第一、二代原住居民搬离，居住社群质量下降；（人的问题）
2、设施设备老化，如电梯、水箱、管廊、外立面公建配套等；（设施设备的问题）
3、城市商业重心的板块变迁，原来的老城市中心小区，可能沦落为老破旧小区；（价值的问题）
4、建筑超过使用年限，成为危房，存在居住隐患。（房子本身的问题）
高层住宅出现上述问题，如果是第1~2种，人的问题、设施设备的问题，其实完全可以靠高层小区内部就能完全解决，而且，居住密度越高、容积率越高、梯户比越低的楼栋，解决起来这些问题会更容易。
比如最典型的，电梯维护和更换，一栋楼如果居住的人多，哪怕是每家每户众筹资金，平摊在每户头上的费用，也相对有限，重点是谁来组织的问题（物业？居委或是业委会？），但这些，都是能够克服的问题。
然而，如果是第3~4种问题，那就超出了小区居民的可控范畴了，和整座城市的规划和发展路径有关，很多事情就由不得业主们自主而定了。
但这两种问题，要成为摆在面前的现实，都是有条件的，也就是说，没那么容易发生。
比如城市的重心发生变迁，这是需要城市能够长期持续吸引外来人口增量，才能真正开辟出一片新区取代老城核心的，毕竟，瘦死的骆驼比马大，很多新区虽然房子建好了，但是人气始终不行。
而且这个过程是十几年甚至几十年的历程，不是一蹴而就的。
在过去30年房地产发展的黄金、白银时代，不少城市的新版块，多多少少形成了具备一定实力和老城并立的“核心板块”，比如成都的高新南、重庆的渝北、贵阳的观山湖（金阳新区）、昆明的呈贡新区等。
但是未来30年房地产的“黑铁”时代，人口增速和经济增速都放缓的年代，这些新区是否还能一如既往地快马疾驰，这是一个不得不重新审视的问题。
再说危房的问题，现在国家对于公共安全问题非常重视，如果主城区某高层住宅成为危房，一定不会坐视不管。
而且，当等到那一天，要面对高层住宅危楼化、棚户化等问题，也不单只是你家小区的个别问题，很可能是周边小区都是这个房龄了，一大片甚至一个城区的多数小区都会面临的问题，关乎那么多业主的切身利益，国家不可能不重视。
比如引入旧城改造开发商，给到一定的补贴补偿，比如整体收购征收等，都是不无可能的。
因此，面对高层住宅未来老化的问题，其实不必太过杞人忧天，车到山前必有路，抓住当下眼前的机会，才是可预见的未来中实现阶层跃升、财富增值的最佳策略，想得过于长远，反而不利于具有可行性的目标实现。