内容导读：

【一】养老地产的选址条件

【二】养老地产的开发企业

【三】养老地产的落地建议

【一】

养老地产的选址条件

从我们对不同城市的调研情况看，并不是所有的城市都能够做养老地产的，实际上有四类城市更有条件做养老项目。

1.1 经济发达的高龄城市

以北京、上海、广州为代表，这类城市中的老人数量众多，观念先进，有很好的财富积累，大多因为地产的上涨而身家数百万，完全有能力通过变卖现有房产或者租赁房产，获得足够的资金入住专门的养老项目。

1.2 发达宜居的移民城市

以成都、青岛、杭州、大连等城市为代表，甚至深圳也是这样的城市，因为这样的城市有具备高支付力的子女，老人过来以后能够帮子女带小孩，或者是接受子女的照料，享受优良环境和城市便利，合家团圆是根本的驱动力。不过现在这些城市的房价涨幅很快，虽然有团聚的意愿，但是要通过买房把老人迁居过来阻力越来越大，这类城市的养老地产就需要有商业模式上的突破，例如租赁型的老年公寓可能就会非常有市场。

1.3 生态人文的知名城市

例如海南、云南的一些城市，受旅游娱乐因素驱动形成短期度假居住。这类城市虽然环境非常好，但是由于医疗、护理等核心资源跟不上，只适合于健康低龄老人，因此这类市场属于短期使用和阶段性居住，不见得是一个长期可持续的养老市场，更加适合做养生主题的开发。当然，这也要再用一段时间来检验。这种市场的特殊性，也决定了需要有创新的商业模式，而不能仅仅用传统的销售方式卖养老物业。

1.4 城市周边的优美小镇

这类小镇以其强势环境资源和文化同源的驱动吸引本地和周边地缘城市群客户过来养老居住。例如乌镇、宜兴、嘉兴等。这类小镇型城市文化与周边城市相同，没有饮食、语言、习俗上的差异，与大城市交通方便，加上环境优美，生活成本低，非常适合老人身心的健康保持和慢病康复。

这四类城市的养老客户需求特点不同，打造的养老地产模式也是不一样的，并不能照搬照套。

【二】

养老地产的开发企业

2.1 主要康养地产的开发企业分析

目前养老地产领域的进入者主要有四大类：

——金融机构

进入养老的金融机构又可以细分为两类：聚焦养老的投资机构（如复星集团的上海星堡中环养老社区，国开行与北京康联医药合作投资）；保险机构（泰康人寿的北京泰康燕园；平安集团的桐乡养老综合社区项目；合众保险的武汉合众健康社区）。金融机构具有资金优势和整合政策的优势。

——传统地产开发商

例如，万科的杭州良渚文化村随缘嘉树；绿城的乌镇雅园；保利的嘉兴西塘越；远洋的北京椿萱茂。传统地产商的优势在于擅长项目开发和市场营销。

—— 跨界运营商

例如，大仁健康管理机构的北京龙庆峡温泉度假山庄。跨界运营商的优势在于项目的后期运营的特色化和持续性。

——多元化经营的大型央企、国企

例如，中信集团、首创集团、首开股份、北京控股集团等。央企、国企的优势在于掌握优质土地资源和物业资源，以及整合政策资源。

2.2 康养地产的开发者的其他分析

除上以外，一般开发养老地产的企业或机构，还需要有以下条件。

——要有高度的社会责任感

养老是一个一旦进入就很难退出的行业，老人一旦入住你的项目，就不可能中途退出，甩手不管，每一位老人都是一份社会责任。

——要有较强的资金实力和融资能力

养老住宅属于高成本投入型物业和长期持有型物业，对资金的占用周期长，不易短期套现，对企业的资金实力和融资能力要求更高。

——要有持有物业经营经验或能力

养老物业是一种经营性物业，其被购买是因为其服务价值，而非传统住宅的空间使用或物业升值的价值，因此开发企业需要有长期经营的意识和持续提供服务的能力。曾经做过持有经营性物业的企业比较能理解养老物业的这种经营属性。

——能有效整合医疗健康行业资源

养老地产的基础驱动是医疗资源配套，而医院必须有专门的医疗机构管理运营，因此开发企业需要有医疗健康行业资源的整合能力。医疗行业资源对于开发企业来说绝对是大跨界的领域，没有一定的特殊渠道很难短时间内整合到医疗资源。

【三】

养老地产的落地建议

我国养老地产的各种开发模式都在探讨，有专业养老院模式的，有社区养老服务模式，有老年社区模式，有养老综合体模式，有老年大学模式等等。

我们一代书生规划院在很多项目的方案基础之上，总结出三种比较符合国内地产开发的模式，分别是“隔代亲情社区模式”、“会员制医养综合体模式”和“养生目的地模式”，可作为养老地产项目前期判断其适合的发展方向的“参考原型”。

3.1 隔代亲情社区

这种开发模式打造的是一种适老化的生活社区，适合在城市外围区域开发（直接受城市公共交通辐射），开发规模约500～600亩较为适宜。开发企业需要自持少量养老物业用于经营，依靠其他物业的销售来盈利。整个社区是年轻人群与健康老人混合居住，并不是仅仅针对老年人的社区。

这种模式的优点是多方面的，例如，少量持有+大量销售的模式即可以让企业能够持续开发，又是市场认可和能够买单的模式；年轻人+老人的混合居住可以减低老人的孤独心理，整个社区中的老人组团“分隔而不分离”，子女与父母既能够相互照顾，又能避免生活习惯的相互干扰，整个社区即有年轻活力又有安宁安详的居住氛围，非常符合中国人的“家文化”传统，市场接受度很高。

3.2 会员制医养综合体

这种开发模式打造的是一种专业化的养老机构，需要依托城市的医疗资源，适合在城市区域内开发。此种模式必然是全部持有物业，不能销售产权，项目的占地规模不能太大（<200亩），针对的客户是较为高龄的老人或者慢病老人，需要提供专业护理服务。

3.3 养生目的地

这一模式打造的是一种旅游+养生+养老的主题社区，是“强养生弱养老”的功能定位。此类项目的区位一般比较远，距离主城区的车程在半小时到1个半小时不等，自然资源一般较优良，地块规模较大（>1000亩），但是配套条件非常不足。这种模式针对的主要客户并不是老人，而是高保健意识的中高端家庭。之所以称之为“养生目的地”是因为开发企业必须持有一定规模的养生主题设施来保证项目对目标客户的吸引力，形成目的地以克服距离问题。此模式依靠物业销售、会员服务销售和持有设施的经营来盈利。