一、案例：

今天一位客户过来咨询，说在购买的一套二手房时接连被两家银行拒贷，并退回了全部住房按揭*款贷**申请材料，现已经超过了二手房买卖合同中约定的递交住房按揭*款贷**申请资料的期限，面临违约风险，接下来该怎么办？

二、案例解读

（一）被银行拒贷比较常见

在购买二手房申请按揭*款贷**过程中被银行拒贷是比较常见的情况，购房者应在购房之前就要考虑这种可能性及应对措施。

（二）与银行沟通替代按揭*款贷**方案

在发生被拒贷的情况时，购房者应及时与银行沟通被拒贷的真实原因，最好在第一时间与原*款贷**银行沟通更换按揭*款贷**方案，如：降低*款贷**金额或减少*款贷**年限等。实在不可行的情况下才考虑更换*款贷**银行。本案中购房者并未及时与原*款贷**银行沟通替代方案，而是急忙更换*款贷**银行从而两次被拒贷，浪费了大量的时间，致使超过了合同期限，面临违约风险。

（三）及时与卖家沟通解决方案

在超过合同期限，面临违约风险的情况下要及时与卖家沟通解决方案。本案中，因当前楼市处于买方市场，在买家不是恶意违约的情况下，买家可与卖家说明情况，获取一定的宽限期以便及时与银行达成新的*款贷**方案。

三、启示

（一）在购买二手房之前要进行初步的*款贷**评估

在购买二手房之前要根据当前的银行*款贷**政策及*款贷**审查的重点对自身及所购房产进行*款贷**评估，主要应包含如下内容：（1）自身征信是否符合拟申请银行的*款贷**审批要求；（2）自身收入证明中的收入状况是否符合拟申报银行的*款贷**审批要求；（3）自身近六个月的银行流水是否真实，且符合拟申报银行的*款贷**审批要求；（4）所购买的房产是否属于被你申请*款贷**银行重点关注的且容易拒贷的房产类型（如：房龄老，剩余期限仅30年或已不满30年）；（5）拟申请*款贷**银行的*款贷**审批政策，如：是否接受第二套或以上住房按揭*款贷**申请等。（二）签合同时要给自己留一定的应急时间

在签二手房买卖合同时，一定要在原计划的时间基础上多留一定的时间以防第一次或第二次被拒贷后及时采取补救措施，如：补充按揭*款贷**申请材料；增加首付款比例，降低*款贷**金额或降低*款贷**年限等。

（三）在签合同时对不能按计划成功申请银行按揭*款贷**进行特别约定

如果在购买二手房时不具备一次性付款的能力，就应当充分考虑不能按计划成功申请银行按揭*款贷**的风险，最好在合同中与卖家进行专门约定，比如：可解除合同等，避免产生违约风险。

（四）条件允许的情况下在购买二手房时最好找专业律师做购房风险防控

当前购房的成本和门槛越来越高，交易的金额越来越巨大，由此面临的风险也越来越大，因二手房交易流程复杂，且行业不规范，其中暗藏大量交易风险，普通购房者对此并不清楚，一旦发生风险，将导致动则几十万乃至上百万的损失，因此在专业律师的协助下购房是防控二手房购房风险的有效途径。

专业二手房交易风险防控律师