国人“居者有其屋，安居方乐业”的观念根深蒂固，为了买房很多人花光了大半辈子的积蓄，甚至背上数十万上百万的*款贷**，成为不折不扣的房奴，纵然如此，每个人还是以能在钢筋水泥构筑的城市森林中拥有一套自己的房子作为自己的奋斗目标。对于中国老百姓来说买房的确是人生头等大事，如果自己买到的房子还没有办理房产证或者是尚未交付，却被人民法院查封，甚至是进入了强制执行程序，即将被人民法院拍卖该怎么办呢？
现实中房地产涉诉情况非常常见，当房地产企业败诉，又不执行法律文书确定的支付义务时，执行人会申请人民法院查封其开发并登记在其名下的房产，并申请强制执行查封的房产，进而出现文首所说的购房者买到房子后被查封的情况，那么当出现这种情况时，购房人应该怎么做才能保住房子，不被执行呢？景山今天通过一则案例来跟大家聊一聊这个问题。
法院查明的事实
2008年7月3日，杨某某与青岛某置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定购买青岛某置业有限公司开发的位于胶州市北京路548号某某府邸东苑15号楼1单元×户房产，并缴纳全部购房款，由青岛某置业集团有限公司出具收据。2013年3月1日，杨某某与青岛某置业集团有限公司签订《某某府邸东苑业主房屋验收交接表》，将涉案房产办理了交接手续。为证明其主张，杨某某提供杨某某与青岛某置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》原件四份；地下车位使用权转让协议一份；青岛某置业集团有限公司出具的收据七份、购房款发票一张；户主为杨某某的电费卡一张；《某某府邸东苑业主房屋验收交接表》一份。
2014年，某信建设集团有限公司凭山东省高级人民法院（2013）鲁民一终字第213号生效民事判决书向青岛市中级人民法院申请执行，执行案号为（2015）青执字第79号。2015年1月9日，青岛市中级人民法院作出（2015）青执字第79-3号执行裁定书，裁定查封包括某某府邸东苑15号楼1单元×户房产在内的青岛某置业集团有限公司名下多处房产。
房产被查封后，杨某某向青岛市中级人民法院提出书面异议，表示自己购买了某某府邸东苑15号楼1单元×户房产，已经交清全部房款并已经实际占有使用至今，故请求青岛市中级人民法院中止对上述房产的执行，解除查封措施。青岛市中级人民法院审查后裁定中止对位于胶州市北京路548号某某府邸东苑15号楼1单元×户房产的执行。
某信建设公司提起执行异议之诉
青岛市中级人民法院裁定中止对位于胶州市北京路548号某某府邸东苑15号楼1单元×户房产的执行后，申请执行人某信建设公司遂向一审法院提起申请执行人人执行异议之诉，要求准许执行上述房产。
一、杨某某对于执行标的未办理过户登记手续存在严重过错,对本案执行标的查封拍卖行为并无不当。
二、杨某某的证据无法证明在该执行标的被查封时其己经实际占有该执行标的并办理了相关入住手续。
法院认为
一审法院认为：杨某某提交的证据符合《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，换言之，被告杨某某对涉案房产所享有民事权益，并足以排除法院的强制执行，一审法院（2016）鲁02执异议字第47号执行裁定据此裁定中止对涉案房产的执行并无不当，原告某信公司要求准许执行涉案房产的诉讼请求，依据不足。
法院判决
一审法院作出（2016）鲁02民初602号民事判决，判决驳回原告某信建设集团有限公司的诉讼请求。
某信建设不服一审判决，向山东省高级人民法院提出上诉，要求依法对一审判决进行改判，许可对某某府邸东苑15号楼1101号房产的执行。
山东省高院审理后判决驳回上诉，维持原判。
景山说法
本案中，购房人杨某某于2008年与开发商签订购房合同，购买位于胶州市北京路548号某某府邸东苑15号楼1单元×户房产，并已缴纳了全部购房款，并于2013年3月1日办理了交房手续，但一直未办理登记备案，亦未办理房产证，也未实际居住。后某信建设因与开发商工程款纠纷将开发商起诉，经历一审、二审后，法院支持了某信建设的诉讼请求，某信建设于2014年向青岛市中级人民法院申请执行。青岛市中级人民法院立案后作出执行裁定，查封了开发商名下的多套房产，包括杨某某购买的房产。杨某某得知房产被查封后，向青岛市中级人民法院提出执行异议，青岛中院审查后裁定中止对其房产的执行。随后，某信建设向青岛市中级人民法院提起执行异议之诉，要求准许执行上述房产，某信建设提起诉讼的理由是杨某某未及时办理产权登记有重大过错，且杨某某提供的证据无法证明在该执行标的被查封时其己经实际占有该执行标的并办理了相关入住手续。青岛市中级人民法院一审与山东省高级人民法院二审均未支持某信建设的请求。
本案中杨某某自办理交房手续至房产被中院查封，时间长达近两年的时间，购房人一直未办理产权登记，看似有怠于行使自己权利的嫌疑，可为何本案一审二审均为支持某信建设的主张呢？
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释[2004]15号）》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，一审法院查封的房产虽然登记在东苑公司名下，但在查封以前，东苑公司已经与杨某某签订《青岛市商品房预售合同》，约定由杨某某购买东苑公司开发的位于胶州市北京路548号某某府邸东苑15号楼1单元1101户房产，杨某某提供的证据足以证明其已经付清全款并已实际占有且办理相关入住手续，杨某某在此过程中没有过错，因此，根据上述规定，杨某某对本案执行标的享有民事权益，并足以排除对本案执行标的的强制执行。
另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案被告杨某某对涉案房产也享有足以排除强制执行的民事权益。
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