前言

咱们评估师之前通过许多案例提醒大家，遇到*迁拆**或者搬迁的时候，一定要在动迁之前进行委托评估。

为什么呢？因为一份专业权威的资产评估报告是我们申请补偿的重要依据。无论是未来进行谈判协商或者进行诉讼，都可以成为我们的一个筹码。

近期媒体报道了一个令人遗憾又痛心的案例，今天咱们来从评估角度分析一下，企业如何避免类似事件的发生，同时希望能够再次引起企业主们对评估的关注！

案例

近日，江西的一个创业青年小波非常苦恼。

几年前，小波与朋友成立了一家建材公司，与江西某镇的村民签订租地协议，取得了30亩土地的10年使用权，并相继在某几个行政部门办理了相关手续，投资了近1000万元。

谁知，企业还未正式投产，却遇到了当地的征收，需要搬迁。

2020年10月前后，其厂区所在的江西某镇的*党**委书记到小波厂区所在地现场考察。

考察后的第二天，该镇的这位*党**委书记再次到小波的工厂，明确告知小波要征收其厂区场地。

半年后，2021年5月底的一天，该镇的副镇长到访小波的工厂洽谈搬迁事宜，小波的公司提出想要进行资产评估。

洽谈后的第二天，副镇长回应小波，不能通过评估的方式进行补偿数额的界定，要求小波的企业提供一份投资清单。

第三天，在副镇长的办公室，小波列出了约1000万元的投资清单，但是对方表示只能补偿700万元。并提出若小波的企业同意，则必须配合立即搬迁。

小波表示由于对方催的紧，所以很快便在2021年6月就开始搬迁了。

2022年5月，搬迁启动已经近一年后，小波的企业早已搬走，补偿款却迟迟没有着落。

小波追问之下，对方却表示“要根据评估报告进行补偿”，但是小波却又一直等不到对方的评估结果。

此时的小波，终于清醒，决定自己委托评估，但是小波的企业已经搬迁，现场只剩一片荒芜，虽然经过多方努力，但是评估公司给出的评估价值仅为600多万元。

后来小波为了补偿的事情继续与当地行政机关沟通，这时该镇的副镇长对曾经许诺的700万元的补偿款予以否认，表示自己只是与小波有过协商但从未答应。

此外该行政机关的其他负责人表示曾做过初步评估，评估价值为500多万元。

但即使是500多万元的补偿，小波仍然不能顺利的拿到。因为对方表示，小波的工厂未办理相关土地规划，可能属于违章建筑。

此外，相关负责人还提到，小波“在未收到正式征收告知书的情况下就自行搬迁，自身该负责任”。

目前小波的事件已经见诸媒体报道，并正在进一步与该区行政机关进行协商。

关于小波工厂建筑是否属于违规建筑等问题还有待相关机构更加准确清晰的解释。此外，我们也希望小波能够与当地行政机关进行友好协商，妥善处理相关的争端。协商不成的也可以找到律师，通过法律诉讼寻找解决方案。

从这个案例中我们可以发现其实小波在整个过程中是非常被动的。或者说，在面临征收*迁拆**或者搬迁时，无论是企业还是个人，一般都是处于相对弱势的位置的。

轻信口头承诺、仅填一份投资清单就开始搬迁，小波如今一定懊悔不已。

如果小波在企业搬迁之前能够有一些风险意识和评估认知，能够坚持委托评估，可能至少小波会有更多的筹码去进行谈判协商或者在未来诉讼中能够追回更多损失。

因为，虽然后来小波已经委托了评估，但是搬迁之前和搬迁之后的评估结果一定会有较大差距，同样也造成了巨大的损失无法估算。

此外，小波在没有收到正式的征收告知书就进行搬迁，也成为其一个失算的决策。

重要提醒

这里咱们就小波的事件，提醒大家如果遇到小波类似的事件，动迁之前一定要关注这些问题：

第一、是否正式收到比如“征收告知书”等相关行政文件；

第二、注意保留协商沟通的证据，比如书面文件、录音视频记录等；

第三、提议委托评估，并争取在动迁前委托评估。这里咱们要知道，评估机构可以由被征收人协商选定的。此外不管是哪方委托的评估，在评估时更要关注评估范围和评估方法。

此外再强调一下咱们上一期在文章提到的两点心中有数：

[gf]1f449[/gf]【评估师答疑Q&A】评估师为什么建议企业主做到心中有“数”？都要有哪些“数”？

1. 资产几何心中有数

评估就是对我们拥有的资产价值进行认定，要知道评估是否合理首先要自己对资产价值几何心中有数。

首先，合法的建筑会补偿，所以对自己厂房建筑的面积，建造成本，建筑结构以及投入的装修费用等自己要清楚。

对于机器设备，无法搬走的，应当结合重置成本、成新率评估补偿;能够搬走的设备、设施应当给予搬迁费用，以及搬迁过程中可能产生的损害等进行评估补偿。

除此之外营业利润，停产停业损失等，自己心中都要先有个衡量。需要注意的是如果在*迁拆**之前已经停产停业，或者像上述案例中小波的企业还未正式投产的，那么停产停业这项补偿一般就没有了。

2.自己有哪些手续心中有数

评估时评估机构会考察企业以及房屋的法律状态，是否有房产证，是否合法建造，企业是否有营业执照，经营许可证等证件。

这些证件手续是否齐全决定我们能否拿到补偿款。但并不是所有的没有手续的房屋都没有补偿，具体还要结合土地性质，房屋建造年限等分析。所以对于这些手续自己要心中有数，自己不清楚的，在评估之前及时咨询律师看能否补救。

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