国庆假期前，不少城市的调控再度升级。而在此之前，房贷已开始收紧，最典型的就是对消费贷的绞杀，使得居民加杠杆的成本变高了，更让不少银行客户经理忙得鸡飞狗跳。
而对房企来说，信贷收紧早在去年、甚至前年底就已经开始了。
比如某银行曾下发对2016年房地产行业的授信政策文件，要求对全国前20名的房企，融资比例不超过60%，其它房企融资比例不超过50%……
然而，行业的集中度还在迅猛飙升，即便是排名靠前的房企，也担心自己被甩到后面。继续扩大规模，搞到钱非常重要。比如华夏幸福通过21种融资手段，4年融资3000亿，堪称房企融资的教科书案例。明源君注意到，行业集中度提升叠加业态多元化，越来越多的房企开始涉足产业基金，藉此不仅可以搞到钱，还可以推动自身转型。
01
越来越多的房企涉足产业基金
地产下半场
产业基金有望成为主流融资模式
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自2015年以来，打地鼠式的融资监管就愈演愈烈，不仅传统的融资方式受限，诸如购房尾款ABS（详见回款难年终奖少？别人碧桂园、金科、世茂客户一签约就能收到全款！）等创新的融资方式也一度被封杀。
相比之下，房地产基金不仅期限长、资金来源稳定，而且发行也较自由，可以较好地解决信贷紧缩带来的资金链紧张问题。
因此，最近两年来，房企与金融机构联合设立产业基金越发频繁，而且，金额也越来越大。
例如，今年10月5日，龙湖地产与清科集团旗下的清科资管联手，正式发起设立“清科集团-龙湖集团产业基金”，基金总规模拟定人民币100亿元。
龙湖集团CEO邵明晓（右）和清科资管主管合伙人杨敏
鉴于单支产业基金的设立时间一般是5年左右，这算是一支比较大的产业基金。不过，龙湖远不是第一家，早在龙湖之前，阳光城已经开干了。
今年7月13日，阳光城发布的公告显示，公司或其子公司控股的项目公司拟与福能兴业股权投资管理有限公司签订《合作框架协议》。
根据协议，这次合作围绕阳光城未来发展规划，就阳光城在房地产领域的投资、开发及并购等需求，双方拟设立100亿元的房地产产业投资基金。在合作过程中，阳光城负责项目开发建设、经营管理、销售、招商及运营等事务；福能兴业负责投资方案设计、担任基金管理人，负责基金设立、管理等。
更早的时候，绿地、万科、金地、中海等房企早已涉足产业基金。例如，2015年5月，绿地控股就联合中国建设银行总行、上海建工发起首只轨交PPP产业基金，规模达千亿之巨！
据不完全统计，截止去年上半年，国内房企涉足的产业基金市场存量约为2000亿。而今年截至到目前，新设立或拟设立的产业基金约800亿，增速十分明显。进入下半场，产业基金有望成为房地产主流的新融资模式之一！
02
除了解决资金链紧张紧缺的问题
产业基金还有助于房企转型
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对于房地产的投资逻辑，孙宏斌一再强调“要买对地方、买对时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的”。
然而，调控不断趋严的形势下，一方面房企难以得到银行*款贷**的支持，另一方面销售回款情况会差一些。当此之时，像碧桂园、融创、阳光城这样的企业却依然能够买买买，因为他们的融资渠道足够多。
想要弯道超车冲千亿乃至3000亿的房企，必然要开拓融资渠道，使得自身资金来源多元化。
上一轮调控时，不少房企也纷纷涉足地产基金。不过，此前国内大多数地产基金都只聚焦于二级开发，而对城市规划、土地一级开发及后续的产业聚集缺乏成熟的投资模式。
首创集团的产业基金首度以大区域开发的概念，系统整合了土地一级开发、房地产二级开发以及后续的产业集聚等多个开发环节，开创了以产业基金模式为手段，产业为驱动、配套为支撑以及奥特莱斯为核心项目撬动，全方位助力城市发展的新模式。这是从开发商到城市运营商的进阶之路，对当下心怀诗和远方的房企来说，十分具有借鉴意义。
明源君认为，当前背景下，房企涉足产业基金，一可以解决信贷收紧下融资难的问题，二还可以借助外部的资金和专业能力，助力房企向产业的上下游延伸，丰富业态，实现自身的转型升级。
首先是解决资金短缺问题
对房企来说，涉足产业基金最初始的冲动就是融资，然后通过并购等方式迅速做大规模。典型的例子是保利。截至2016年底，保利旗下的信保基金累计管理规模大约500亿，为保利的投资拿地提供了很好的支撑。
显然，保利地产的这招被很多奋力冲规模的房企看在眼里。比如最近几年发展迅猛的新城控股。去年6月30日，新城控股宣布，其附属公司将与平安银行共同成立一支为期5年的产业基金。产业基金预计总投资额为100亿元，资金将主要用于投资由新城控股促成的地产发展项目。
蓝光发展略早一步宣布与平安银行合作，设立20亿产业基金，用以支持蓝光发展并购、拿地及项目开发建设等。
当前的大环境下，相比于纯住宅开发，商业地产开发商涉足产业基金更占有天时地利。因为一般来说，他们距离“产业”更近。
平安乐于与新城控股合作，源于新城控股不仅做住宅，而且商业地产也干得非常不错。
众所周知，中国商业物业的空置率是很高的（下图为截至2015年末的数据），有些位于一二线城市核心地段的商业同样运营不佳。
一些商业物业虽然满满当当，但绝非当初所想，因为入驻的都是一些乱七八糟的店，使得其成了一个杂货铺。
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
这其中部分，除了炸掉别无重生的可能。但还有不少是可以起死回生的。比如中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政就曾表示，部分一二线城市核心地段运营不佳的商业项目，在大悦城主导下，店铺数量可能翻3到4倍。
因此，对大悦城来说，通过并购或者品牌输出的方式吞掉这些优质商业物业，就是非常划算而且必要的事情。
截至2016末，大悦城在北京、上海等7个城市拥有9个大悦城。而根据其计划，到2020年将建成20个大悦城。
虽然大悦城玩得一手好牌，但商业地产毕竟不如盖房、买房那么容易赚钱，无论是走传统的开发运营模式，还是收并购，都有不小的资金压力。
而选择基金合作与管理输出的模式，通过并购基金并购、改造商业项目，资金压力就要小得多。
8月17日，大悦城发布公告，宣布与新加坡政府投资公司等多家知名投资机构共同成立投资金额约为114亿元的境内、外基金。这些资金“将单独或共同寻找位于中国境内潜在物业项目的收购机会，从而升级改造为大悦城自有旗舰品牌‘大悦城’商业项目或商业综合体项目。”
华润置地则更为激进，其专门成立了产业基金事业部，业务范围包括股权类房地产基金、房地产相关创新私募股权基金、资产证券化等。
根据计划，到2019年华润置地的运营面积将达550万平方米，营业收入超过100亿港元！显然，未来，产业基金将为华润置地的扩张保驾护航！
其次是助力房企转型升级
这几年，越是大象奔跑得越快。2016年，恒大的全国市占率仅2.87%，到今年上半年，前3甲房企市占率已分别达5.86%（碧桂园）、5.62%（万科）、4.95%（恒大）。
准千亿房企除了奋力追赶之外，不少也在住宅开发之外积极探索新的规模和利润增长点。
毕竟，仅住宅开发领域的竞争，在未来几年就会结束，千亿、3000亿之后，想要保持规模的持续增长，不太可能只靠住宅开发。
万科早在几年前就提出要向各类轻资产及“综合城市物业服务提供商”转型，目前已拓展物流物业、电商物业和公寓等多种新型产业或业态。
金科地产更是很早之前就设立产业基金，加速布局新能源……
不过，干地产专业不代表涉足其他的领域都行。前两年互联网思维热，不少房企就掉进了坑里。这时候，产业基金的优势就凸显出来了。
与*款贷**等传统的债权投资方式相比，产业投资基金的一个重要特点是——基金投资是权益性的！是一种风险共担、利润共享的投资模式——投资项目成功，可以获得高额的回报；若亏了，你就得跟着一起亏！
这意味着，如果你想赚钱，就必须对所投产业或公司有很深刻的认识。
龙湖与清科合作设立的基金，将重点对教育、医疗健康、文化娱乐、消费升级、人工智能和智能家居等领域，而且对与龙湖集团有着协同效应的成长期企业进行股权投资。
龙湖凭啥认为清科能够做到盈利？因为清科过往表现优秀。自成立以来，清科资管已与众多上市公司合作设立产业基金，其管理的多支产业基金，早已实现了多个项目的退出，且翻倍回报！
有如此不俗回报源自于其专业能力。产业基金的投资方（比如清科资管）通常会借助自身的深厚资源和背景，积极参与被投资企业的经营管理，帮助公司做大产业布局。而对房企来说，这意义更加深远。
传统房企里涉足产业地产的也非常多，而当前我国产业园区普遍存在着重收益轻服务、重数量轻质量、“空心化”和“同质化”严重等问题，急需转型升级。
想做好产业地产，只是盖一堆厂房、办公楼，然后出售或出租出去已经不行了，还要扶持入驻的企业，做成产业生态。比如绿地合作打造的“绿地创客中心”，合作类型涵盖创业企业孵化、服务和投资。没有外部的助力，仅靠自己干是不行的。当今的宇宙第一大房企碧桂园都不例外。
以碧桂园产城融合战略转型后在全国布局的首个“科技小镇”为例，其定位为世界级的物联网和智能控制产业基地。
碧桂园•潼湖创新小镇
为推动物联网产业的发展，促进产城融合，今年6月30日，碧桂园与深物联产业共同体签署战略合作协议。碧桂园出资20亿元，支持深物联共同体设立物联网产业扶持基金；双方将共建智慧产业联盟……
碧桂园之所以愿意出钱支持深物联成立产业基金，是因为深物联能为科技小镇项目提供物联网产业规划、智力支持及意向招商资源洽谈等。
再比如去年5月11日，蓝光发展宣布与盈科创新合作，共同发起设立“宁波蓝光盈科产业投资基金”，作为公司进行产业投资整合的平台，投资基金规模为10亿元人民币。蓝光发展在公告中表示，公司与盈科资本共同发起设立产业投资基金，是为了借力盈科资本对投资标进行专业判断和运作，同时整合其资源以及融资渠道，加快推动公司“生命+人居”双轮驱动的战略转型！
03
与金融机构合作设立产业基金
房企需要注意以下几点
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综上我们可以得知，除了房地产之外，产业投资基金主要投资于新兴的、有巨大增长潜力的企业，特别是新兴的中小企业。
由于是风险共担、利润共享的模式，因此，双方的目标是一致的，那就是尽可能降低风险，提高投资回报率。不过，有些事项需注意。
首先，选择大牌的金融机构，比如平安银行，固然可以提高公司乃至所投项目的知名度，基金募集资金时也会更加的容易，基金规模可以更大。不过，大型的金融机构对某些细分行业可能并不十分精通。明源君认为，若对资金规模的需求量不是很大，跟专业细分领域知名度高的金融机构合作，对整合细分资源、完善产业布局和提高收益更佳。
其次，围绕房企自身业务进行投资布局。比如龙湖与清科合作设立的产业基金，瞄准的是教育、医疗健康、文化娱乐、消费升级、人工智能和智能家居等领域，这些与龙湖的住宅、商业以及公寓业态，都有着很高的协同效应。
最后，对房企自身未来的战略发展方向投资，还是要适当“重资产”。设立产业基金无疑能减轻房企资金压力。通常来说，投资的大部分资金是募集而来。但明源君也注意到，对于战略方向投资，一些房企依然选择了适当的加大投入。
比如，2016年09月26日，荣盛发展宣布其子公司9.9亿参投产业基金，占基金规模的99%，推进公司外延式拓展。
基金的投资方向涉及大消费、TMT、医疗健康及新兴领域，以进一步推进公司发展转型，优化公司经营结构，加速实现公司“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新兴产业全面发展的“3+X”战略格局……
作者：明源地产研究院 林澜。
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