一、进入售楼处前应该做的事

1.先打听开发商过去的楼盘

一个开发商往往不止开发一个楼盘，因此买房之前，先看看开发商过去开发的楼盘。成熟的小区最具有参考价值。如果一个开发商过去卖的楼盘干净整洁，业主们红光满面，房价很高，那么我们才有胆量买这个开发商新开发的楼盘。

这就好比一个妈妈，肚子里的老二尚未出世，你就要押老二是未来的总统，那么你看看老大，总能有些发现。

倘若老大是个败家子——绿化缩水、公摊变大、开发商殴打业主、断水断电，你就别指望这样的妈妈突然孟母附体，教出像样的孩子。

二、进入售楼处必做的3件事

1.提前打开手机的飞行模式，打开录音功能

进入售楼处后，马上就会有人来接待你。要礼貌、清晰地询问来接待你的人的名字、职务，是不是开发商的人、能不能代表开发商。

最好选一个话多的销售人员，级别越高越好。这个人所说的话，都是未来出现纠纷时的证据，一定要偷偷记录好。有人说偷录不合法，你录隔壁老王的事当证据，当然不合法。

你录关于自己的事，就是合法的证据。而且要让销售员说的越多越好，如果录音里全是你的话，对方只嗯嗯啊啊的应承，是没啥帮助的。

售楼人员告诉你学区、医院、公园、商场等因素，是你的优先考虑因素之一时，一定要让他说明这个因素。

既要明确具体，又要对价格构成重大影响，这样就能被视为合同的一部分。

2.收集广告信息

售楼处通常会悬挂大量的广告标语，通过广告，我们基本可以了解这个楼盘有哪些亮点。

比如有的楼盘会宣传，买这个楼盘每年返多少房款，有的则会声称该楼盘系著名中小学学区房，有的会悬挂大幅地图告诉你周边会盖什么建筑，这些都是对房价有重要影响的因素。

一般来说，这些信息开发商是绝对不会将其写入合同的。

只有在售楼处才能拿到这些证据，你可以拍下这些广告，也可以直接跟销售人员要。

要收集这些证据，预防事后出现问题时，你空口无凭。

3.记录沙盘信息

买房一定对沙盘高度敏感，因为这个沙盘很可能跟小区以后的建成情况一致，也很可能根本不一致，一致的地方是我们考虑买哪个楼、哪个户型的重要影响因素，而不一致的地方是我们维权的重要影响因素。

尤其要注意小区内部道路和小区边缘的绿地。因为这个道路，可能是市政道路，这个绿地，有可能是开发商给政府修建的代征绿地。

这些情况都要向售楼人员询问并取证，即便询问过了，还是有必要设法找到《建设用地规划许可证》，来查看售楼人员讲的与实际情况是否一致。

否则，可能存在小区住几年就开放了的情况，那个道路是市政道路，政府要求开放，小区只能开放。但是封闭小区的价格，比开放小区的价格高很多，你用贵的价格买了便宜的小区，就不划算了。

三、一定要给所有合同文件拍照

到你签合同的时候，销售员会有一串动作：把整本合同翻开，找到要签字的地方，让你签字，签完再替你翻到下一个要签字的位置。

你最好让他走，说自己看合同。等什么时候销售走了，你就拿出手机拍照。要知道房产律师打官司的时候，多数人手里连份合同都没有！

1. 商品房预售合同

有人误以为只要是政府给的合同就不能改，这种想法大错特错。几乎所有的合同都被开发商改过了。买商品房的时候，大部分合同都是不能修改的。

1.）开发商的五证

法律规定，售楼处必须悬挂商品房五证，售楼处不挂五证很正常，少挂很正常，挂假的也很正常，反正你也看不出真假。

商品房预售合同里面，最重要的信息就是五证的证号。不在现场悬挂五证的开发商，不一定没有手续，但是不在合同里写明某个证件的，有可能就是这个证开发商还没有！

预售许可证上面有土地使用期限，如住宅70年、商业40年、地下仓储50年等，但并不会显示开发商的拿地时间。所以你要额外问一下拿地时间。可能1992年拿地，2019年房子才建成，真这样，你房子使用年限就少了将近30年。

2）注意房号

因为合同上的房号和沙盘上的房号，不一定对得上！有的客户买了房子，收房的时候才反应过来，合同上约定的房子401，不是自己在售楼处说的402。

这种信息一旦落实到纸面上，是售楼处骗了你，还是你买就不是402房，谁也证明不了，所以签合同时要多核对。

2.重头戏：补充协议

补充协议是开发商重金聘请律师起草的。开发商最怕麻烦都写在这里了。

例如，房子离高压线特别近。补充协议里准有一个关于高压线的条款：

乙方已经清晰并充分地知晓一切甲方楼盘附近可能的噪声污染源、化工厂、垃圾焚烧站、地铁、轨道交通、高压线等一切有可能对楼盘造成影响的市政设施，乙方同意并认可这些内容。

补充协议，你可以直接跟售楼人员要求看合同，也有的发商会把补充协议放在售楼处，供购房人参考。所以一定要认真看补充协议。

3.物业合同

物业服务合同也应该得到关注，毕竟物业费的多寡直接和社区品质挂钩。不过，开发商招聘的前期物业，服务品质一般比较普通。

注意一下电梯费的分摊。我们很容易忽视几户合用一部电梯的问题，这是养房必需的一大笔费用，因为不到10年电梯就会面临大修或更换。

以前，维修费用都是由单位支付，住户除了感觉电梯维修时不方便外，从来不去关心维修费用的问题，这种思维惯性至今仍然存在。

现在是商品房，如果购房前不算清账，电梯一出毛病，邻里纠纷就会出现，这是谁也无法回避的问题。

4. 银行同意出售房屋的证明

在和开发商签订的合同里，最重要的是银行同意出售房屋的证明。现在开发商的房子几乎都是先抵押给银行的。

银行同意解抵押，这套房子才能做网签备案和过户，这份证明必不可少。所以如果你买的房子上面没有抵押，才要感到奇怪，要问一问。

参考文献：徐斌：《千万别说你懂买房》，中信出版社，2018年版