读真实案例，学法律知识。
大家好，我是唐律，一个只分享法律干货知识的律师。
今天我们先不上案例，先来看两个法律条文：
《民法典》939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。这条法律其实就是在说两个问题，一个是建设单位和业委会有权与物业服务人订立前期物业服务合同，二是强调一点，无论是建设单位还是业委会都要依法办事。
《物业管理条例》第24条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
这条法律其实也就说三个问题：
一是房地产开发商要与物业企业相分离且通过招投标的方式选聘物业企业，但只是提倡，不是强制。现实中，有几个分离的？这么大块肥肉哪儿愿意丢出去呢？即使是强制，在利益面前都难免想尽办法进行规避；
二是该条的第二款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘物业服务企业，什么是应当？那就是必须。如果这一条到此为止，我觉得这还不错，至少可以引入竞争机制，而不是开发商指定谁，谁就是小区的物业公司。
三是该条的最后一款，其实就是一个意思，开发商可以采用协议方式选聘物业服务企业，既然是协议，那还不就是他们自己协议自己，还是那句话，这么大块肥肉哪儿愿意丢出去？你会说，前面不是加了一个前提吗？必须是投标人少于3个或者住宅规模较小的，拜托，大哥，这两个条件谁说了算，还不是开发商吗？找3个投标人来象征性的投投标真不难？这个过程谁来监督？还不都是自导自演。
所以，《物业管理条例》第24条关于前期物业服务企业的选聘的规定，不仅没有达到法律应当起到的社会效果，说严重点，物业与业主的矛盾今日为何如此之深，这一条可谓是万恶之源，这为开发商自己选聘自己的物业公司留下了巨大的操作空间，也可以说，现实中，99%的开发商也就是利用了这一款的规定，直接把自己的物业公司强加于业主头上。业主是真难，交着高昂物业费，看着闹心的物业管理，还不敢拒交物业费，敢拒交，一纸诉状将你告上法庭，这种官司业主没几个能打赢，为什么？因为有个《前期物业服务合同》在约束着你，按照《物业服务合同》的约定，缴纳物业费是你的义务。
到这里，你会问：既然《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，那么，如果开发商没有通过招投标的方式选聘物业服务企业，那么合同就是无效的？既然是无效的，那么我不就可以不受《物业合同》的约束，可以不交物业费了吗？
别急，老规矩，上案例，真实的案例才有说服力。
这个案例发生在福建省莆田市，案号：(2020)闽民申2430号。物业公司与开发商发生矛盾，开发商主张与物业公司签订的《前期物业服务合同》因违反强制性法律法规，系无效合同，主要提出了两点理由：第一，当时因地产公司第一次开发房地产缺乏相关法律知识，且与物业公司相熟，该物业公司为了尽快拿到该项业务就告诉地产公司可以直接签订前期物业合同，所以地产公司没有通过招投标方式来选定物业服务公司，这违反了《物业管理条例》第24条的规定；第二，物业公司在一二审中都没有提交证明合同有效性的招投标文件，法院也未对合同的效力进行审查。但是，本案经一审、二审和再审，均没有采纳开发商的观点，也没有支持开发商主张《前期物业服务合同》无效的诉讼请求，即使没有通过招投标方式选聘物业服务企业。
那么，法院为何没有支持开发关于《前期物业服务合同》无效的诉讼请求呢？
我们来看，福建省高院给出的理由：
1、《物业管理条例》第二十四条规定的招投标程序是国家为了规范物业管理而提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，该条还规定：投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
2、另根据该条例第五十六条的规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”
3、可见，违反《物业管理条例》第二十四条的法律后果是处以行政处罚，并不必然导致合同无效，该条关于“通过招投标的方式选聘物业服务企业”的规定不是法律禁止性和效力性规范。故宏晟地产公司申请再审主张《福建省前期物业服务合同》系无效合同，不予支持。
综上，地产公司的再审申请不符合相关法律的规定，故福建省高院驳回了福建某房地产开发有限公司的再审申请。
读了真实案例，学了相关法律，您是否已经对没有通过招投标方式选聘的物业企业以及签订《前期物业服务合同》是否有效这个问题已有所了解。作为业主，真的很无奈，相信国家相关立法单位能够关注这个问题，及时修订和完善相关法律规定，让广大业主能够在选聘物业服务企业时自己做主，轻松选聘到服务好、信誉好的好物业服务企业。
