小刘通过招拍挂，在县城郊区购置了一宗地，面积为150平米，权利性质为国有出让。小刘到当地自然资源局国土空间规划办，申请并取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，规划用地面积为105平米，容积率≦5，层高≦16.5米，然后开始建房。
经过前前后后近7个月的施工建设，房屋建成，整栋楼的建筑面积为630平米，层高为19.5米。然后小刘把材料都准备好，到自然资源局规划办申请房屋、土地综合验收。
工作人员实地调查后发现，该栋楼已经超审批建设，也就是说，整栋房屋的建筑面积，批准为525平米（105×5=525），实际建成630平米，超出105平米。房屋层高批准为16.5米（也就是5层楼），实际建成19.5平米，超出3米（也就是6层楼）。宗地红线没有突破。
所以，小刘申请验收，肯定是通不过的，原因是：
一、有法可依
1、根据《物权法》第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。注意，生效的前提是“合法”。
2、根据《不动产登记暂行条例》第8条第1款规定：不动产以不动产单元为基本单元进行登记。房屋的不动产单元为幢、层、套、间。第22条第1项规定：登记申请违反法律、行政法规规定的属于不予登记的情形。
所以，虽然房屋已建成，但第6层楼是违法的，而以幢为不动产单元来考虑，那么整栋楼要办理验收，肯定通不过，小刘也就不能对这栋已竣工的房屋享有所有权，自然也就不能办理不动产权首次登记。
那么，问题来了，咋整呢？
二、完善手续
1、根据《城乡规划法》第64条规定：未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管机关责令停止建设；
尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；
无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。
2、在实际操作中，还要酌情考虑。确实无法拆除了，在不明显影响整体规划、整体风貌、周边居住环境的前提下，规划部门对该栋楼按规定处以罚款，经批复后再签订《国有建设用地使用权出让合同》（补充合同），小刘再补缴相应的土地出让金和税费，然后再由规划部门出具《建设工程竣工规划认可证》。
小刘取得竣工认可证后，再根据不动产登记机构出具的首次登记“一次性告知单”，提交相应的登记所需材料，也就是：
（1）不动产登记申请书
（2）申请人身份证明
（3）不动产权证书
（4）建设工程规划许可证（含附图、附件）
（5）建设工程竣工规划认可证
（6）房屋竣工验收备案表
（7）不动产权籍调查成果
以上材料齐全后，即可到不动产登记机构，申请办理不动产首次登记。
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