伴随着《民法典》的出台，关于民法典的系列司法解释也陆续颁布，内容不可谓不多，范围不可谓不广。本文仅以《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称“《担保制度解释》”）第五十二条为基础，结合金融案件办理实务经验予以介绍，欢迎共同交流分享。
【何为预告登记】
预告登记，是指为了保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记，常见于商品房预售领域。因商品房预售时并不具备完成物权变更登记进而办理正式抵押登记的条件，故预告登记的作出可以使得期房买卖得到公示，具有对抗第三人的效力。
《物权法》第二十条中对预告登记作出了具体的规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《民法典》第二百二十一条中对预告登记的规定予以了保留，仅对原“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”中“三个月内”的时间明确为“九十日内”。
【预告登记的效力】
在《民法典》及《担保制度解释》出台前，根据《物权法》的规定，抵押权自抵押时设立，即抵押权人仅在对抵押物进行正式抵押登记后方获得对抵押物所得价款优先受偿的权利，如仅办理预告登记则无法获得和实现抵押权。
在上述法律背景下，实务中的商品房预售领域通常采用“预售房屋抵押+开发商阶段性连带保证”方式，对*款贷**债务提供担保，即：购房人（债务人）与银行（债权人）就预售房屋（抵押物）签订*款贷**合同时，因债权人无法通过办理正式抵押登记获得抵押权，故在抵押物正式抵押登记完成前，为保障债权人的权益，开发商（保证人）对合同债务提供连带保证，如在此阶段债务人产生违约，则由保证人对合同债务承担连带保证责任。此种模式下，往往会出现开发商在积极履行完其合同义务后，因购房人怠于办理房屋产权登记和正式抵押登记，而不得不对其违约承担连带保证责任。
而《担保制度解释》第五十二条第一款中，对上述问题进行了突破性规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。从前款规定可以看出，如当事人在办理抵押预告登记后，开发商已办理建筑物所有权首次登记，且不存在登记不一致、预告登记失效等情形，应当认定抵押权自预告登记之日起设立。此突破性规定既保障了预告登记权利人的合法权益，也是对开发商等无过错方的公平体现。
【预告登记在破产领域的应用变化】
如前所述，在《担保制度解释》出台之前，因预告登记不产生抵押权效力，债权人无法因预告登记而在破产程序中对特定财产享有优先受偿的别除权，故其对债务人（破产人）所享有的债权只能作为普通债权，在破产财产优先清偿破产费用、共益债务、职工债务、社保费用和税款后，按比例清偿。
《担保制度解释》出台后，根据其第五十二条第二款规定，“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持”。由前款规定可以看出，预告登记的效力变化也引起了其在破产程序中债权人的权利变化。根据前款规定，对于设立预告登记的破产财产，预告权利人有权在人民法院受理破产申请时抵押财产的价值范围内优先受偿，最大范围内保障自身权益。但前款规定也对例外情形进行了明确，即“人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外”，该但书情形系对《破产法》第三十一条的撤销情形的明确和补充，避免了破产人与债权人恶意串通侵害其他债权人的情形，进而保障全体债权人公平受偿的机会。
【相关法律法规】
《物权法》
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《民法典》
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》
第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。
《破产法》
第三十一条 人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：
（一）无偿转让财产的；
（二）以明显不合理的价格进行交易的；
（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；
（四）对未到期的债务提前清偿的；
（五）放弃债权的。
第一百零九条 对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。
第一百一十三条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；
（三）普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。