最近，接到A小姐的咨询。
A小姐：“我享有抵押权的一套房子，最近发现被其他法院查封了，我应该怎么办？我的抵押权还在吗？”
律师：“您知道其他法院为什么查封这套房吗？”
A小姐：“好像是因为B先生，就是我的债务人，欠别人钱不还，然后别人就查封了B先生的房子。”
律师：“好的。您是一押，还是二押？”
A小姐：“我是一押，房子只押给我一个人，我当时还查册了，确定没有其他人办理抵押登记。”
律师：“ 《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》原第40条，20年底改成第31条的规定：‘人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权 。 ’因此， 当抵押物涉诉被另案先行查封后，抵押权人的优先受偿权并不会因此无法实现 。此外，需要特别指出的是，查封B先生房子的申请执行人所享有债权应是一般普通债权，而非法律规定的优先于抵押权受偿的债权，例如建设工程承包人报酬、材料款等实际支出费用的优先受偿权。因为法律明确建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权。”
A小姐：“这个我可以确定，申请查封的那个人不是建设工程承包人。那我的优先受偿权怎么实现呢？法院会不会不分钱给我的。”
律师：“因为民事诉讼审判遵循处分原则，因此您需要先向法院主张行使您享有的抵押权。“
A小姐：“我的抵押权已经在房管部门登记了，我应该怎么主张？”
律师：“法院查封房产多久了？”
A小姐：“也是这个月的事吧。”
律师：“您可以 先向查封法院说明该抵押财产已为您的债权设定抵押 ，并提供相关证据，如抵押合同、他项权证等，以便法院知悉查封财产已被抵押的事实，以确保抵押物不为其他债权强制执行或处置，以保证抵押权的实现。同时， 加强与查封法院及申请查封债权人的沟通和协调 ，及时掌握查封法院对上述债权纠纷的审理、判决和执行进程，督促法院尽快处置抵押物来优先偿还所担保的债权。对查封法院怠于处置抵押物或申请查封的债权人与抵押人恶意串通对抗抵押权人实现抵押权的，要 依法向法院主张权利或提出异议 ，依法维护自身的合法权益。”
A小姐：“如果查封法院一直不拍卖房产怎么办？”
律师：“您 可以向担保物所在地或担保物权登记地的基层法院请求实现担保物权或者向人民法院提起诉讼 。取得胜诉判决后，在申请强制执行阶段，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条的规定：‘执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。’，在符合条件的情况下，可以要求首封法院将查封财产移送执行，对抵押物进行处置，以实现抵押权。”
A小姐：“好的，谢谢。”
文｜ 黄绮媚
排版｜ 王嘉玮
校对｜ 黄绮媚
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