撰文：悟空 美编：刀妹 校对：紫藤
酝酿了好久，今天悟空讲一下深圳的购房攻略。
不论你从事什么行业，在中国，我觉得，人人都应该懂多少房地产。房子买得好，有时候，远超过你一辈子的努力。这是一个残酷的现实。而深圳这边热土，在过去更是创造出了太多奇迹。
过去几十年，很多人在来深圳创业未必能发财，但是在深圳买房的人，基本都能发财。整个深圳楼市，除了在08次贷危机时出现了下降外，其余年份无论经历如何调控，一直都在涨。
在大湾区及社会主义先行示范区政策文件出台后，深圳更是在房住不炒的背景下走出独立行情，逆势上涨并超过北京成为中国内地房价最高的城市。
值此之际，咱们今天就来聊聊深圳的购房逻辑，为想在深圳买房的人，提供一些不成熟但相对客观的建议。
-1-
供求失衡的深圳
深圳，简称“深”，别称鹏城，是广东省下辖的副省级市、计划单列市、超大城市，国务院批复确定的中国经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市。截至2018年，全市下辖9个区，总面积1997.47平方千米，建成区面积927.96平方千米。
想要了解一个地方的楼市，首先就是先研究供求关系，在掌握了这些数据后，你才能对深圳的楼市有一个初步的判断。
深圳整体面积不到2000平方公里，大约是北京的八分之一，上海的三分之一，城市土地开发强度以超过50%。
从卫星图上看，除了已建成区域以及山地和生态红线，整个城市居住可开发土地十分稀缺。
但就是这稀缺的土地，还被大量城中村及村属各种土地占据，短期内无法开发，或者开发成本极为高昂！
这个数量有多少呢？
来看一张深圳城中村空间分布现状图：
除了生态红线和城中村的各种土地，再除去其他产业用地，深圳真正的住宅用地少之又少，而商品房更是稀缺，毕竟，深圳崛起，靠的不是土地财政，而是产业！
深圳住宅稀缺到什么程度呢？我可以负责任的说，经过近40年的发展，目前深圳真正可交易的住宅属性商品房不到200W套，而且未来这一数据也不会发生太大变化。
深圳有多少常驻人口呢？官方公布的常驻人口是1300多万，但是根据现在比较流行的“网络人口”来统计，深圳实际居住人口超过2000W。
除此之外，深圳还是近几年人口净流入最多的城市、中国年轻人比例最高的城市、创业环境最好的城市，也是中国拥有口岸数量最多、出入境人员最多、车流量最大的口岸城市。这些头衔，后缀都没有之一。
-2-
了解房价
了解完城市之后，下一步就是要了解房价。
这是目前深圳各区均价，当然，这个图参考意义有限。
稍微懂房地产的人都明白，以行政划分的区域均价非常不平衡，很难让大家有一个清晰的逻辑。
比如同属宝安，宝安中心和沙井的房价就是天差地别。我们更应该把房价基本相同的区域分割为各个小版块，然后根据自己的经济能力做第一轮筛选。
买房，你先别看什么区域价值，未来潜力以及规划之类的，而是先看手里的银子，银子不够谈其他的都是白搭。
这是作业，大家拿去抄，对号入座，选定你价格能够承受的区域。
看完价格，选定区域后，就是要在区域内寻找价值高地。但是筛选之前需要有个前提，整个深圳整体的楼市逻辑是：西热东冷。
不管自住和投资，首先选择西部。但是这并不意味着东部没有价值与潜力，从历史的房价涨幅以及板块轮动的效应，深圳东部大部分区域并不比西部涨幅低。但是区域和区域之间是有差距的，如果你投资稳如老狗，还是首先看西部。
买房，除了兜里的银子外，还要看大势，看城市主流发展方向，跟着大势走，是收益的前提条件。
-3-
看完价格，选择片区
对于深圳的基本面以及价格有个初步的了解之后，下一步就是具体的地段了。
有人说深圳西部好，但是资金不允许，只能买东部，有人说我的事业在北部，有人说想和亲戚在一起。总之，因为种种原因，每个人也许都有必须买一个区域的理由。
这样买哪里呢？一定要买未来深圳政府重点发展的片区，如果买不起，就买重点发展区域周边。
那么，深圳下一个五年，重点的发展的区域在哪里。规划已经清晰的告诉了我们：
如上图，未来深圳重点发展的区域包含且不局限于：前海合作区、宝安中心区、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、大空港、光明新城、北站商务中心、华为科技城、笋岗清水河片区、平湖金融基地、大运新城、国际低碳城、坪山中心区、深圳国际生物谷。
如果你要在深圳买房，在根据预算选择好自己要购买的片区后，上图标注的区域，一定值得高看一眼，未来五年，这里绝对是深圳发展最快的片区，不客气的说，上述区域新房次新房，闭着眼都能赚钱。
如果中国楼市不行了，如果连深圳楼市都不行了，如果连深圳未来重点发展片区的楼市都不行了，相信那个时候，你不管做什么投资，都是不赚钱的。
-4-
深圳未来的价格最高地：前海——宝中
那么有人问了，别告诉我那么多其他的，你就告诉我深圳哪里最有投资价值。
前文我所说的逻辑，是根据每个人自身不同情况进行选择，如果不看其他因素。深圳前海宝中一线，未来一定是整个深圳，乃至整个中国，整个世界房价最高的片区之一。
前海合作区位于深圳火车西站背后，西至前海湾，北邻宝安中心区。 国家发改委明确，前海合作区享有计划单列市的行政定位(副省级)。由此，前海将成为深圳未来的明珠，或者说是珠三角甚至是泛珠三角地区未来的明珠。
有专家分析认为，深圳本身就是计划单列市，而前海合作区也享有计划单列市的管理权限。
深港前海合作区从地理位置来看，不仅位于整个珠三角湾区的核心位置，而且对于构建珠三角国际大都市圈具有至关重要作用，按照我的理解，前海，未来很可能成为粤港澳大湾区的心脏！
深港机场连接线建成后，前海至香港机场及深圳机场的车程均只用10 分钟。按国家战略部署，其功能定位为：深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区,创新金融将是其重点发展的领域之一，按深圳市府的设想，前海将引领深圳未来三十年的发展。
整个“大前海”范围内，南山区的部分房价已经很高，宝安中心区此前属于关外，机会巨大。而且，这个利好已经逐步实现。
在深圳2019年的大涨行情中，宝安中心区涨幅巨大，上图所有的住宅用地，如果不考虑价格，可以闭着眼买，你买不了吃亏，买不了上当。
好的房子，现在贵，涨幅大，未来还会更贵，涨幅更大！
举个例子，2019年7月，宝安中心区内小户型住宅楼盘花样年华乡27平户型成交价180万。随着前海扩容，腾讯落户大铲湾，深圳取消豪宅税，目前挂牌价已经超过300万！
这就是深圳楼市的魅力，这就是前海扩容的魅力。
深圳，一个从不缺乏创造奇迹的地方。
-5-
深圳买房大坑
当然，即便在寸土寸金的深圳，也有买房的大坑。
不管你信不信，深圳的确存在亏钱的房子。
这类房子就是老城区学位差的老破小、山水远郊盘。
银湖豪宅片区作为深圳最早的豪宅片区，坐北朝南，山清水秀，被早期的富豪们所青睐。
在2008年，片区内的别墅总价已经在4000-5000万左右，但是在2020年的今天，12年过去了，它们不仅没有上涨的趋势，反而出现下跌的迹象。
此外，盐田大梅沙曾经也是最吸引置业者的片区。依山傍海，东临大亚湾，西接盐田港，北靠龙岗区坪山，南与香港隔海相望。
更有被誉为“黄金海岸”、“东方夏威夷”的海滨公园，是深圳东部的旅游、娱乐、休闲胜地。
众人皆知道西部华侨城的荣光，却不知东部华侨城的落寞。
2008年，华侨城天麓开盘价格已经去到了7.5万/㎡，而现在，二手房的挂牌均价可以还不到7万，深圳房地产迅速发展的10年中，这里不涨反跌，这同样也是魔幻的深圳。
山水远郊盘，主打文旅概念和环境，没有像样的产业，真正富人看不上，又没有刚需接力，这样的片区，市场好时，涨幅注定不高，市场差时，跌幅巨大。
对于这样的片区，概念刚出时，大概就是他一生中的最高光时刻吧！
除了山水远郊盘，主城区学位差的老破小也是购房者的禁忌。
这类房源主要集中在原关内的罗湖区，福田区。
港式建筑，物业差，车位紧张，户型奇葩，年代久远，居住人口成分复杂等因素制约着这类物业的成长。
虽然无名校学位的老破小不至于像山水远郊盘亏钱，但是别人房子涨幅大，你的涨一点或者几乎不涨，和亏钱也就没啥区别了。
-6-
总结
1.深圳是中国一线城市中最值得购房的城市之一，目前限购门槛相对低，破除限购也相对轻松（专科+社保就能入户），如果你眼光足够好，短期内就能获得巨大收益。
2.深圳买房，西部优于东部，由于人口涌入众多，学位是所有配套最优先考虑的因素。
3.在自己经济承受范围内，选择下一步深圳重点发展的片区买：
前海合作区、宝安中心区、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、大空港、光明新城、北站商务中心、华为科技城、笋岗清水河片区、平湖金融基地、大运新城、国际低碳城、坪山中心区、深圳国际生物谷。
4.前海是未来深圳价值价格最高地，宝安中心区在我眼里未来升值潜力巨大。
5.山水远郊盘，原关内学位差的老破小不要碰。
6.如果你现在还没有解决限购问题，深圳70年产权，可落户可上学的公寓也是不错的选择。
7.如果你还是觉得文章太复杂，按照自己的预算，给你排个序，这就是我心目中深圳各区的价值排序，各位根据自己情况对号入座。
微信公众号ID：donggetanpan
备注：本文部分图片和信息来源于网络，文章仅代表作者个人观点。
【注：本文作者原创，未经本平台允许禁止抄袭，侵权必究!全网追踪】