金沙，是成都文脉，蜀文化的发源地之一。长久以来，金沙板块都是成都楼市的高端板块之一，近二十年从未改变。

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在2016年以来的新一轮楼市周期里，金沙板块虽然表现并不十分突出，但也有金沙城、绿城凤起朝鸣、龙湖青云阙、中铁建西派金沙等品牌房企开发的代表项目。其中，尤以绿城凤起朝鸣为甚，今年开年，该项目两套合院产品开出了7万+的单价，刷新了成都新房取证单价纪录，一时成为业界热议话题，风光无两。

（成都绿城凤起朝鸣项目）

今年2月初，绿城凤起朝鸣两套合院产品取证，单价约7.9万元/㎡，刷新了成都新房价格纪录。此次取证的两套房源总价也高达3684万元和3635万元。

不过，截至目前，上述绿城凤起朝鸣别墅房源，尚未成交。

据了解，2017年底，绿城以接近1.6万元/㎡的成交楼面地价，附加24%人才公寓配建比例，竞得青羊区金沙板块一宗住宅用地，落子了其TOP系产品。

绿城金沙凤起朝鸣，被认为是杭州凤起潮鸣的成都版，延续了绿城中式建筑的精髓。在60多亩的土地上，设计打造了高层、叠拼和合院产品。据悉，今年取证的2套别墅，即是绿城凤起朝鸣剩下10套合院中的两套。

绿城凤起朝鸣这一波操作，不仅让绿城吸引了业内外的关注，也让金沙板块再一次成为人们讨论的焦点。此后，在今年的土拍中，金沙板块成功出让的土地，清水最高限价亦创下新高，再一次把金沙置于成都楼市的聚光灯下。

2023年4月18日，在成都一场土拍中，央企中建三局下属子公司以约11.17亿元总价，成交楼面价18900元/㎡，在32家房企抽签的情况下，最终竞得了青羊区内金沙板块一宗约35亩纯住宅地块。尤其值得一提的是，该地块清水限价35000元/㎡，为目前成都已经成交的土地中最高的住宅清水限价地块。

该宗地位于青羊区金沙街道清江社区5、6、9组，成都西三环内侧，距离绿城金沙凤起朝鸣很近，为约35亩纯住宅地块，容积率2.5，地块起始楼面价16500元/㎡，土地最高限价18800元/㎡，宗地限定房价35000元/㎡（清水），成品住宅建设比例100%。也就是说，如果以3000元/㎡的精装标准来计算，该项目未来售价可想而知。

今年以来，成都楼市回暖，主城区金沙板块的热度肉眼可见地飙升，无论从新房单价，还是土拍成交单价，亦或是整个板块的能量，都迸发了。

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然而，事实上，从近几年项目入市的表现来看，金沙板块新盘的去化周期并不短，高端项目的销售并未像某些豪宅那样火爆。

业内曾流传一句不可考的名言：没有卖不好的项目，如果卖不好，那么只是它价格定高了。

价格定高，又能卖得动，那么这个项目就很赚钱了。当然，金沙板块也出过神盘，摇号以后，华润置地在金沙某项目尾盘，以多年前的价格入市，结果万人摇号的景象就非常值得回味。这属于典型的价格差楼盘，开发商让利了，少赚了钱，所以卖得很快。

而前文提到的金沙城、绿城凤起朝鸣、龙湖青云阙、中铁建西派金沙等项目，除青云阙去化很快以外，其余几个项目去化周期都不断，其中每个项目都有自己独特的原因，金沙城除了项目定位外，还有股东内部之间的关系原因，绿城更多是因为土地成本及开发成本与市场定价之间的矛盾，而西派金沙目前还在销售，可能最大的原因还是定价。

鉴于金沙板块的持续升温，可能最终受益最大的也许不是新拿地的几个项目，而是中铁建西派金沙项目。

（中铁建西派金沙项目）

此前，我们在几篇稿件中，分析过西派金沙项目，该项目是中铁建TOP系产品的代表作之一，由中铁建拿地打造，原本是高起点高规划高品质的打造，产品上可以说可圈可点，不过，恰巧遇到市场变幻，其地价，成本，以及售价，影响了去化节奏。

在2019年底成都一场土拍中，中国铁建地产以总价约60.6亿元，成交楼面地价16700元/㎡，经过50轮竞价，拿下了当年成都的总价地王。从地段来看，中铁建西派金沙位于青羊区西三环与百仁东路交汇处、羊犀立交西南侧，地处西三环外侧，项目占地约134亩，设计“大平层+少量洋房”的组合，分三期开发，设计总户数2262户。

今年以来，特别是近期，中铁建西派金沙的去化应该还是有所进步的。我们认为西派金沙可能是金沙板块大热之后最受益的项目有以下几点原因：在多重因素作用下，位于西三环外侧金沙板块的西派金沙目前是少有的在售品质新房，购房者可选择性较大；西派金沙进入第4年的开发期，产品及周边的配套，几乎是所见即所得，加之作为西派系代表作品，产品是过硬的，相较于今年即将入市的新项目和拿地的新地块，占据了时间优势；另外，随着成都高端项目的价格上浮，西派金沙的售价抗性已经全面释放，甚至相对而言有了一些价格优势。

在金沙板块整体价值凸现之后，西派金沙无疑会在原本的去化速度上有所加速。与此同时，就金沙板块而言，今年入市的新项目，主要看央企绿发的新作，以及华润在外金沙的项目，后续绿发傍边华添的“迷你地块”和中建三局的项目也有望启动。

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2022年7月12日，在成都去年的第二轮集中供地时，央企绿发（鲁能）以成交楼面地价16100元/㎡，竞得青羊区苏坡街道容积率为1.8的约71亩住兼商地块（商业占比10%），地块清水销售限价30500元/㎡；同期，中小房企华添则以13800元/㎡，轻松拿下绿发项目附近不远的约9.44亩住宅用地，容积率仅1.6，地块清水销售限价30500元/㎡。

7月13日，华润置地以15200元/㎡的成交楼面地价，拿下外金沙青羊区黄田坝街道黄土社区约22.7亩住宅用地，该地块容积率2.5，清水销售限价29000元/㎡。

然后，如前文所述，今年4月18日，中建三局以约11.17亿元总价，成交楼面价18900元/㎡，竞得了青羊区内金沙板块一宗约35亩纯住宅地块，地块清水限价35000元/㎡，创造了成都土拍最高清水限价纪录，不过从最新公布的信息来看，这一纪录很快又将刷新。

就目前来看，金沙板块值得关注的新盘有两个：华润锦官云玺和中绿园领秀金沙。另外，华添项目太小，不具有代表性，而中建三局项目应该要到年底或明年去了。其中，又以中绿园领秀金沙项目更值得关注。

（蓝光COCO金沙项目）

华润锦官云玺位于西三环外的外金沙板块，距离蓝光COCO金沙项目直线距离约1.4公里，项目紧邻成都实验小学明道分校和成都市成飞中学高中部。该项目占地也不大，约22.7亩，容积率2.5，规划打造了4栋小高层产品（17F），共计264套房源。

值得一提，某小程序信息显示，该项目惠后单价26800元/㎡起，比清水限价29000元/㎡，还略低了一些。华润锦官云玺4栋建筑，都是143㎡的户型，2T2的梯户比，横厅设计，动静分区，餐厨客厅外加阳台一体化设计，跟其它华润项目143㎡户型，几乎差不多。

（华润置地锦官云玺项目）

从数据来看，华润锦官云玺此前4栋建筑所有房源一次取证，截至目前尚有100套左右房源在售，并未完全反映金沙板块的热度，这可能跟其位于金沙板块边缘位置有关，并不能完全体现金沙板块的热度和价值。

而今年金沙板块最值得期待的项目，也可能是最能代表金沙板块高度的项目，就只能是中绿园领秀金沙了。这个项目，紧邻蓝光COCO金沙，一街之隔而已，附近还有当年的豪宅华润金悦湾等知名楼盘。

（华润金悦湾项目）

我们认为中绿园领秀金沙能够代表金沙板块新项目的高度，有以下几点原因：该项目地处西三环外侧青羊区，周边成熟度较高，且有石室外语学校附属小学、成都石室外语学校、成都市树德实验中学（清波小区）等学校资源；开发商为央企绿发，即鲁能集团，拥有足够的实力；最后，该地块占地约71亩，容积率1.8，在产品打造上，特别是在高端住宅的设计上拥有足够的空间。

（中绿园领秀金沙项目，摄于今年2月底）

从项目总平图来看，中绿园领秀金沙规划有21栋建筑，其中1-18号楼为住宅，主打2T2小高层产品，户型面积有约127㎡、约142㎡和约168㎡，均为套四的改善产品，比较纯碎。该项目在1.8容积率的70余亩地块上，没有选择做高低配，也没有做别墅产品，给到小高层产品的品质比较纯粹。

那么，相较于金沙板块之前的绿城凤起朝鸣和西派金沙，中绿园领秀金沙能否在产品上更进一步呢？目前来看，难度可能还是不小，不过，随着该项目的入市，金沙板块的高端改善属性有望进一步提升。