北京楼市：CBD的房子也不行了？
中建璞园怎么样，值得买么？
A：整体的品质还是不错的，打的是“新豪宅组团”的口号，先规划后发展
璞园是第一个项目，后续应该会水涨船高
还有学区利好，据说是人大附，低密洋房，人群结构简单，整体环境也比较清净
其次璞园所处的板块势能比较弱，没有地铁、生活配套比较匮乏（咱们普通老百姓需要的一些便民设施）
比较适合不需要坐班、没有什么通勤需求，追求生活和居住品质的人群
也有人说这项目就适合退休养老的人买来住，主打一个性价比和清净
虽然有板块和地铁的硬伤，但是在500万的维度还是非常能打的，周围几乎无竞品
500W两居室很有优势，但是800W的三居就没有太多的优势了，不具备稀缺性
我们选筹的时候一定要考虑在同样的总价段，你入手的这个标的，是否有碾压其他竞品的优势，这涉及未来流通性的问题
Q：金地国际花园，这一轮留还是卖？
A：这个标的我觉得目前还ok，虽然不是头部，但是在这一轮表现还可以，跟着大盘走是没问题的
05年的70年产权公寓，开发商和物业都是金地的，物业管理也很不错
在CBD板块，这样的小改善板楼还是很稀缺的，挺有竞争力的
虽然也快20年楼龄了，但是外立面看着还行，没有特别明显的破旧感
而且这个盘大多都是大户型，房价高、租金高，居住圈层很纯粹，居住体验感不错
但是缺点也很明显，作为CBD的改善盘，因为是公寓性质且无学区、面积大总价高，流动性一般，只能勉强跟着大盘走
后续随着楼龄增加，楼龄太老的话，流通性和涨幅会进一步下降
Q：1200买新北苑的三居还是太阳宫四大神盘的两居呢？哪个更合适一些？
A：1200是新北苑的主流总价段，这个选择看起来比较ok
但是你1200买新北苑的三居，除非是特别笋的盘你买一个三居还可以
否则的话，按照正常的市场价，1200W这个维度，很容易跟奶西的新盘产生竞品关系，受到奶西新盘的冲击
那太阳宫的四大神盘呢，品质、地段都非常抗打
最大的问题是1200买两居，不是市场主流啊，尤其是在朝阳，1200的两居已经是天花板级别了，竞争力太弱了，未来的流通性很一般
市场上有非常多更好的三居的选择，我们没有一个完美的的理由去说服买家去买这个两居
在做选筹的时候，除了地段和品质，一定还要考虑当前的总价段是不是主流、有没有优势、未来流通性怎么样，价值和价格一定要匹配得当