二手房买卖合同

今天接到一咨询电话，吞吞吐吐的问我们可不可以接他的案子，经整理主要过程如下：

四年前，他们夫妇卖了一套房，但这套房子一直没有过户到买方名下，现在这套房屋已经纳入*迁拆**范围，补偿下来房屋增值不少，想找律师来分析一下，他怎么能把房屋从买家要回来！

作为专业律师，即使很反感这样不守信用的做法，但出于专业素养，我和他还是就主要的细节进行了核实，希望能给他一次“解惑”的机会。

律师问：你的房屋是国有土地上的房屋还是村内的宅基地？

客户答：是居民房屋，城里的。

（律师遇到房屋买卖，第一步要核实土地的性质，才可以进一步判断下一步怎么做！）

律师问：房屋卖了四年，为什么没有过户？房屋什么状态？买方是否已经实际使用房屋？

客户答：我老婆不同意卖房，所以一直没过成户，房子已经交给买家居住了。

律师问：购房款收到了吗？你老婆没在合同上签字，但知道卖房的事情吗？

客户答：收到钱了，老婆知道卖房但不知道卖给谁了。

律师问：你的诉求是什么？

客户答：让我老婆起诉，确认卖房合同无效或撤销！

律师问：为什么要这样做。

客户答：现在房子涨价了，我当然不想卖了！*迁拆**指挥部的现在也不和我谈了，我还是业主啊！

基于上述核实的事实，我明确告诉他，他的诉求实现不了，没想到很执着的不愿意挂电话，辩解说，“我们安徽的律师说有80%的把握把房子要回来，我就想问你们北京的律师敢不敢接这样的案子，你们不敢接，对吗？”“我们的房屋并没有过户，我知道只有过了户，才不可以要回来！！”“我是慕名找到你们北京律师的！”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

这个咨询人看来是经过了前期的调研的，那么这个情况，能不能以他老婆的名义要回来房屋呢？

律师解释：

首先，这是国有土地上房屋的买卖，是二手房买卖，不存在农村宅基地上的房屋卖给城市居民的情形。合同是合法有效的。

其次，他的老婆即使没有在卖房合同上签字，但他也明确老婆是知道房屋出卖了的。

最后，房子未过户的原因是出卖人不愿意配合过户，四年来，买受人一直实际使用房屋，买受人随时可以要求出卖人按照约定过户。因此，不是没有过户就可以随意撤销合同的。

但估计利益面前会丧失理智吧，咨询人还不愿意挂掉电话，又提供一个“线索”给我参考，“我们收的房款没有给他开收据，他没证据证明我收了房钱！”“那怎么付的款？”“通过银行账户，但没说这钱就是房款！”

那你银行收到的是什么钱？

“。。。。。。。。”

咨询人显然心有不甘，再三确认我们可不可以接他的案子，有多大的把握，无奈我最后挂了电话！

其实这样的情况经常遇到，根据司法实践，一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。在上述的案子中，已经签订了合同，也支付了市场价，房屋交付，仅未过户，并不能构成合同的无效或撤销，咨询人的诉请显然无法律和事实依据！至于让律师承诺多大的把握，那是要求律师违反职业道德的要求，更是不可取！

有时想想，自己不遵守合同诚信的人，还在追求法律的诚信保护，也是滑稽！

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