房子不想买了，首付贷怎么退
房地产市场最近并不是很景气,购房者数量不多；另一方面有意购房者手中的金钱也不多。开发商为了能多卖房，购房者为了能早日拥有自己的住房，两者一拍即合，很多的买房者就与房地产商签订了首付分期付的合同。但首付分期付，也给了很多人反悔的机会，如果一次把首付全部付清，可能接下来就老老实实还房贷就好，可是首付分期的情况下，人们会去想这套房我到底买的值当不值当呢。如果自己的首套房是买的某些国内知名房地产商的郊区大盘，很容易会觉得后悔。此时，人们的第一反应就是后边的钱我不缴了，前面缴过的钱要还给我。现今房地产商普遍资金紧张的情况下，想要让他们利利索索的退掉已经缴纳的首付分期款，难度不低，甚至于很多时候房地产商会在您寻求退款的过程中逐渐消失。面对强势的房地产商，很多时候我们是会有深深的无力感的，随着人们法治意识的增强，人们会想到起诉要求房地产商退还已付首付分期款。可是诉讼就一定能全部退回吗？翻翻购房合同，事情好像没这么简单呢。
现以某宇宙第一房地产公司某项目的商品房买卖合同为例。该合同规定的买受人逾期付款的违约责任分为两部分：逾期付款90天以内的，按照应付款的金额支付每日万分之二的违约金；逾期付款超过90天的，按累计应付款的15%支付违约金。在逾期90天以内时，年化利率百分之七点多，这个利率也不算高。但逾期超过90天以后，就要支付15%的违约金，最高可以达到月息五分的利率，要知道法律认可的能主张的最高利率才月息两分。但合同中确实是这样约定的，好像又让人觉得束手无策。怎么解决呢？
此处分两种情况来进行论证：
一、逾期天数未超过90天
此时如果已经决定不再付款，抓紧时间向开发商发一份解除合同通知书，需要在快递面单上明确注明“解除某某某与某某公司某某项目某某户房屋买卖合同通知书”。此处的行为是为了解除房屋买卖合同，一旦合同解除，违约金的计算也就截止于解除合同的当日。最多的损失也就是从应付款日到解除合同日按每日应付款的万分之二计算的违约金。
此处需要注意的是，尽管在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十四条中规定了当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。该规定的含义并非是随便找个理由发出解除合同通知书，三个月后法院就不再支持对该解除合同通知的异议了。法院不予支持的前提是当事人解除合同依据的是合同法第九十六条，实际上是依据的合同法第九十三条第二款（约定解除权）、第九十四条（法定解除权）。面对房地产商提供的格式条款，我们只能深研合同条款，吃透约定解除权，或找出房地产商方面触发法定解除权的依据。
二、逾期天数已超过90天
此时合同约定的违约金已经达到了应付款的15%，显然仅仅按照上述解除合同的方法已经不能解决问题。但第一步我们还是要发出解除合同通知书，原因后面会提到。应付款的15%我们显然不能接受，那怎样才能降低违约金呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十七条对此做出了规定。违约金过高的标准是超过损失的百分之三十。根据第十七条的规定，我们可以认为对房地产企业来说，司法解释认可的损失主要是利息损失。在未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，司法解释支持按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期*款贷**利息的标准进行计算。也就意味着当开发商约定的违约金的金额超过了按日计的中国人民银行规定的金融机构计收逾期*款贷**利息的百分之三十即会被认定为过高，进而应当被调整。金融机构计收逾期*款贷**利息的标准是多少呢？在《中国人民银行关于人民币*款贷**利率有关问题的通知》中对此的规定是借款合同载明的*款贷**利率水平的130％-150％，此处因为房屋买卖合同中并未规定*款贷**利率水平，故参照银行同期*款贷**利率较为合适（自2019年8月20日后，市场开始按照LPR方式计息，当前LPR一年期4.15%,五年期以上4.80%），这样计算的话，违约金最高应当是年利率9.36%，合每天万分之三。我们会发现，第二种情况下虽然违约金大多数情况下会降低，但违约金的金额依旧是和逾期的天数挂钩的，这也就是为什么在此种情况下也要在第一时间发解除合同通知书的原因。另外，此种方法也适用于违约金按天计也过高的情况，比如每日按应付款的千分之一计算违约金的情形。
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