随着二手商品房交易市场的火热，交易过程中出现的状况也越来越多，今天我们请来了大律网的陈桂平律师，为大家普及二手房买卖方面的相关知识。
二手房买卖也是违约高发期，就违约而言更多的是二手商品房卖方反价违约，而在“房产新政”之后，加上蛇口自由贸易区、龙华新区概念的炒作，二手商品房交易违约的情况更加频繁，而很多买方却有苦难言，似乎是肉在砧板上，任由宰割，但实际上并非如此，而作为卖方，也有急需资金出售原房产或者换房而卖房的情况，为考虑房价涨幅而轻易违约，也可能得不偿失。但是谁是谁非，一旦进入诉讼，则以合同约定、证据证明程度以及法律规定为评判标准，当然也离不开相关的司法实务情况。二手商品房买卖属于特殊的商品买卖，其有相应的交易程序，也有相应的交易风险，如何识别以及救济，是本人力图希望借助本文的介绍以便让读者能够了解以及借此交流的初衷。
一、二手商品房买卖的定义
二手商品房的买卖是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的一手房屋再转移给他人的过程，也包括二手商品房购买者再行将所购房产出售的情形。二手商品房买卖也称“商品存量房买卖”，借鉴《合同法》关于“买卖合同的定义”来诠释即指是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买方，并办理过户登记的过程。
二、二手商品房买卖流程
二手商品房买卖的流程主要包括：1、看房；2、签约；3、查档；4、委托赎楼；5、首付款资金监管及*款贷**申请；6、赎楼；7、放款、领证再抵押；8、交房及水电煤过户等。
三、二手商品房买卖的风险提示
二手商品房交易涉及的环节如上所述比较多，而相对应的每个环节都可能出现风险，作为多数从事二手商品房买卖的双方来说，并不具有相应的法律知识，如何去减少和避免可能碰触的法律风险，只能尽量的了解交易的环节,以下重点谈一下部分核心风险点：
定金的金额以及交付
定金根据《担保法》第91条的规定“定金的数额不得超过合同标的额的20%”。但在二手商品房买卖合同中，很少有定金的约定达到了法律前述最高限额，一方面是多数买方不愿意将定金给的过高，另一方也是涉及交易安全问题以及交易的资金筹备问题。但是，在目前深圳二手商品房交易纠纷多发的情况下，其实买方交付较高的定金是一种较好的维权保证，当然前提是买方确保自身不存在违约，否则很容易给卖方没收定金。定金在法律上作为一种担保方式，具有成约定金、履约定金、违约定金、解约定金等区分。而在二手商品房买卖里，买方交付定金必须按照二手商品房交易的合同约定将定金足额及时的付至相应的卖方指定的银行账号，并让卖方出具相应的定金收据.
银行按揭的办理约定
如果买方需要办理银行按揭*款贷**来支付购房款部分的话，首先必须向待申请的按揭*款贷**银行详细了解自己申请*款贷**的条件是否符合，避免先签约后再行了解有关银行按揭*款贷**的条件，因为二手商品房买卖合同叁方协议里，一般会对买方申请银行按揭*款贷**作出时间限制，如“买方应该在交付首付款之日起叁日内（含当日）向银行申请按揭*款贷**并提供申请按揭*款贷**所需要的全部资料，卖方须配合提交签署申请按揭*款贷**所需要的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入帐户确认书等。逾期视为违约”。那么对于二手商品房交易的双方而言，买方需要特别注意申请办理银行*款贷**的资料是否齐全、*款贷**条件是否满足。
赎楼的约定问题
二手商品房买卖叁方协议里对于交易的房产状况一般都会有关于房产产权现状的描述及约定，主要分为三种：1、房产没有设定抵押，卖方对于房产享有完全的处分权......；2、房产处于抵押状态，卖方同意于签署叁方协议之日起多少日内自筹资金还清按揭银行*款贷**、办妥注销抵押登记手续；3、房产处于抵押登记状态，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署叁方协议之日起多少日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续。
交易房产存在租赁负担的问题
二手商品房交易时，如果交易的房产上存在租赁合同，则按照法律规定，卖方应该通知租客在合理时间内是否行使优先购买权，否则，房产交易过程中，交易房产的租客可能会以卖方侵犯其优先购买权为由要求撤销二手商品房买卖合同。当然，法律上同时就此也规定了善意取得的问题。作为卖方如实将交易房产上存在租约的情况告知买方后，买方便可以相应的对交易风险作出预估以及就是否接受这种情况作出决定，一旦买方接受了此种状况就无权就此向卖方索赔，反之卖方需要承担相应的违约责任。
返租的约定问题
部分二手商品房买卖合同里，由于卖方个人的情况考虑，需要返租交易的房产，因此在二手商品房买卖合同里会做相应的补充约定。对此，双方需要就返租的起算点、租金标准以及是否从购房款里提前扣除做相应的约定。另外，因为卖方返租的情况，买方据此预估的租赁期限而实际也租赁了他人房产以作为暂时居住的过渡，一旦卖方提前结束租赁，二手商品房买卖合同里又没有约定卖方提前结束返租导致买方有损失的应该如何赔偿的问题，则意味着买方在自身与他人签订的租赁合同里一旦提前解除租赁合同，则可能承担提前解约的违约赔偿而无法向卖方索赔。因此，个人建议：如果存在返租的情况，为了让双方的权利义务更加对等和明确，最好另行签署壹份租赁合同，而不要在二手商品房买卖合同里做备注约定。
房产落户的问题
如果买方购买该房产同时又考虑过户后将户口落户到该房产地址的，则必须要求卖方承诺该房产地址上无落户情况，或者虽有落户但必须在约定的时间内将户口迁出，否则视为根本违约。在合同中，如果买方没有此类约定，则一旦发生纠纷要求卖方在指定时间内迁移户口时，则可能法院不予受理或者裁定驳回起诉，理由一方面是基于户籍管理归属于公安机关负责，而另一方面，由于合同没有约定，因此法院也无法就此作出判决。
学位房问题
多数二手商品房购买者考虑购买某一房产都是希望有相应较好的学位以供小孩上学所用，而这也是影响房产价格的因素之一，但是通观二手商品房交易市场，卖方或者中介对于学位的告知都是口头的，不会在二手商品房买卖合同里注明及约定，因为学位属于政策调整范围，也非卖方或者中介可控制的范围内，故而，二手商品房购买者需要自己了解房产所在地的教育政策变化，否则一旦发生纠纷，以此为由要求索赔基本是不会获得支持的，当然，如果合同有约定的则除外。
四、结语
鉴于深圳目前二手商品房纠纷的情况以及案件的典型性，个人是建议深圳中级人民法院可以对本院以及区法院受理的二手商品房纠纷案件进行调研分析，并出具相关的指导意见，而对于违约情节较为恶劣的二手商品房的一方，应该严格按照合同约定支持守约方的诉讼主张，而不宜以法律赋予的自由裁量权过多的去调整违约金的最终赔付金额，这样一方面不利于交易秩序的稳定，另一方面也容易导致更多恶意违约行为的出现，最终将导致尊重契约的精神被践踏。
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