随着经济大环境的不景气，作为风向标的房地产业近来风云变换，原来看起来发展势头很猛的头部房地产公司有不少已陷入危机，最为典型的就是恒大地产。虽然有些房地产公司还没有出现明显的颓势，但作为普罗大众来说，房地产业的寒意已然感同身受。
北京房价近来到底发生了什么变化？笔者于2024年4月17日在安居客网站搜索了北京近三年来二手房的价格走势（见下图）。可以看到，目前北京市场上二手房4月挂牌均价已从2023年2月高峰期的58538元/㎡跌至2024年4月的50382元/㎡，跌幅高达13.9%。北京市场尚且如此，其他二、三线城市的跌幅会更大。
在房价下跌的时候，大家最不原意看到的情况就是，自己购买的房子市价已低于当初购买的价格。但更为悲惨的就是，还有银*房行**贷在还。当然，按这价格还完，自己肯定亏钱。
那不还行不行？但价格涨跌是市场问题，欠钱不还，可就是法律问题了！
从法律的角度看按揭*款贷**购房模式，会发现其中存在三组法律关系：
1、购房人与房地产开发商签订的是房屋买卖合同，形成的是买卖合同法律关系；
2、购房人与出借人银行签订的是*款贷**合同，形成的借贷合同（ 主合同 ）法律关系；
3、为保证借款合同（ 主合同 ）的顺利履行，购房人与出借人银行又签订了抵押担保合同（ 从合同 ），形成的是抵押担保法律关系。抵押财产就是购房人的房产。
从上述几组法律关系看，房产价格的涨跌，其实影响的就是抵押物的价值问题，对购房人作为债务人的法律地位没什么影响。同时，根据《民法典》第408条“...... 抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。 ”之规定，在抵押财产价值降低（房价下跌）的情况下，作为债权人的银行有权要求购房人继续提供与担保财产价值降低部分相当的担保，以降低银行的债权回收风险；不补足的，银行可以要求购房人提前还清房贷。
看看，上述的法律规定可能跟大家的“期待”差距太大了！ 房价下跌，房子不要了，*款贷**也不还了，从法律的层面看是绝对不可取的 。如果银行起诉，购房人最终还是摆脱不掉债务，甚至可能成为失信被执行人。
面对这种情况，那该怎么办呢？
首先大家一定要摒弃“房子不要，钱也不还”的错误想法；其次，可以积极与银行协商，看看能否争取一些利率优惠，在符合法律和银行政策的范围内，尽量争取签一些补充协议等；最后，实在没有更好的办法，也要及时寻求律师的帮助，尽最大努力在法律范围内降低自己的风险。
作者简介:
王世刚律师，北京嘉润律师事务所事业合伙人，业务领域涵盖法律顾问业务，专注于民商事争议解决、劳动人事、职务及经济犯罪辩护等业务。
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