| 中梁成都某项目，摄于2021年

2 018年，房地产行业黑马中梁地产业绩暴增，实现合约销售总额1015亿元，首次跻身千亿俱乐部。 从2016年的不到200亿销售额，到2018年突破千亿，中梁地产高速扩张，把握住了这一轮上升周期的红利。

不过， 2022年刚刚开始，中梁就传出了大规模裁员的消息；与此同时，另一方面，中梁计划继续提前归还部分美元债，备受业界关注。 一边大肆裁员，一边提前还债，这家房地产行业的黑马，到底发生了什么呢？

裁 员

媒体公开报道， 2022年1月16日，中梁控股集团 （02772.HK）发布了《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》，表示因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。

中梁控股集团称，在人员政策方面，没有明确落位的员工将于1月17日安排正式离职，公司将按照法律规定的离职补偿金N+1 (含绩效工资)进行支付，试用期员工按照0.5个月工资支付离职补偿金。社保公积金缴纳至2022年1月。2022年1月员工月度福利费用结算至1月，合并至经济补偿金发放。

据悉，中梁控股集团下设有董事委员会、理事会、政委会、产业经济体、行政部、品牌部、外联部等部门。 此次部门整合涉及控股集团总部148人、新基础建设支撑集团164人、其他组织33人，其中80余人择优回流。 因为控股公司这层总部架构要解散，所以这些员工几乎全部会被一刀切地裁掉。

公开数据显示，高峰时期， 中梁控股集团平台公司员工有600多人，经过2021年下半年的调整裁撤之后，此次 “架构调整”之前只剩300多人。

中梁方面回应媒体称，公司这次主动精简冗余人员，是去年下半年系列主动调整中的一环。“裁员”是顺应行业大势，也和行业其他企业一样，“这个动作完成后，这一轮调整也告一段落”。

对于中梁此次裁撤合并，有业内人士分析认为，“回归地产开发主业是大势所趋”。

据了解，早在2019年上市之前，中梁控股集团就开始拓展的创新业务，被看作创始人杨剑在地产之外的试验田。不过， 几年间，由于组织板块较多，内部组织架构调整更是常态，加之本就没有太多业务积累与业绩成效 ，此次裁减也是可以预见的结果。

据媒体报道，在赴港上市之前，中梁的阿米巴模式 （创新业务）已闻名业内。报道称，概括地讲，中梁阿米巴模式就是高净值投资人通过中梁表外的一家房地产基金通道投资中梁地产项目，投资人变成股权投资之后，与项目深度*绑捆**。中梁设置了一套小股东“优先”机制，项目由客户强监管，“外面世界不管发生什么，项目的钱不能随便拿走”。

这两年房地产市场行情不好，中梁阿米巴投资人的利润分红在减少。确切地说，这两年项目去化放缓，中梁部分进入回收本金阶段的小股东们在2021年已经不能如期拿到本金了。“但这些小股东是不会去闹的，这就是优先股和债券的区别。”

阿米巴模式遭遇市场行情下行，擅长组织架构调整的杨剑也只能从组织结构下手，先把成本管控做好，再夯实地产主营业务，可谓断臂求生。

还 债

截至目前，相较某些因突发事件而爆雷的同行股债双杀的情况，中梁还没有发生公开市场的违约事件。

1月17日，中梁控股集团发布公告称，已由其于中国的境内银行账户汇出所有必需的资金至其境外银行账户，用于2022年1月票据到期时 (即2022年1月31日)偿还余下的本金金额及应计利息。

简言之，中梁准备了资金，提前汇入境外银行账户，用于偿还1月底到期的本息。本次偿付后，未来2个月中梁无到期美元债需偿还。

值得一提的是，裁员消息与提前还债的消息对冲之后，近期中梁控股股票没有太大幅度波动，截至发稿股价3.720港元/股，总市值133.2亿港元。

事实上，2021年以来，很多爆雷房企皆由美元债违约引爆。中梁控股，已经不是第一次提前偿还美元债了。

据悉，中梁控股于2021年12月29日公布，累计本金总额达6881万美元 (占初始发行本金额约27.52%)的2022年1月票据已被注销。截至中梁此次公告前，2022年1月票据的未偿还本金额为1.81亿美元。

另据披露，中梁控股于2022年1月11日至1月14日，进一步购回2022年1月票据累计本金总额达3169.3万美元，占2022年1月票据初始发行本金总额的约12.68%。

截至2022年1月14日，中梁已购回 （但未注销）累计本金总额5189.3万美元，占目前未偿还2022年1月票据约28.64%；及中梁控股集团已购回累计本金总额1.21亿美元，占2022年1月票据初始发行本金总额约48.28%。

知名评级机构惠誉估计， 中梁控股有12亿美元的公众资本市场债务到期至2022年8月，其中包括已被公告注销的2021年11月到期的优先票据9700万美元、2022年1月到期的2.28亿美元、2022年5月到期的2.93亿美元、2022年7月到期的4.35亿美元、2022年8月到期的1.5亿美元。

此前，惠誉对中梁控股维持B+评级，主要源于其规模大、经营多元化。惠誉指出，中梁控股拥有以长三角为重点的多元化土地储备，为期2.8年的土地储备为中梁在未来几个月内暂时缩减土地收购提供了一定的灵活性，而不会破坏长期业务发展。

2021年11月18日，另一家知名评级机构标普将中梁控股集团的评级展望从“稳定”调整为“负面”；同时，标普确认了中梁控股的“B+”长期发行人信用评级。

中梁控股相关人士向《红周刊》表示，公司正在从规模导向转向利润导向，未来将继续根据现金流情况合理铺排美元债的归还。

数据披露，截至2021年6月30日，中梁控股未偿还债务总额近546亿元，较截至2020年12月31日的540.92亿元增长超5亿元。其中，银行及其他借款约为438.39亿元，较2020年年底有所减少；优先票据和资产担保证券均较2020年年底有所增加，分别约为104.41亿元和3.19亿元。 （最新数据尚未披露）

另外，2019年，中梁控股曾因“踩中”两道红线被监管部门约谈。时至2021年6月30日，中梁控股的现金短债比已升至约1.2；剔除预收款项后的资产负债率仍高至79.3%， 仍为“黄档”房企。

转 折

2022年1月4日，中梁控股公布2021年12月未经审核营运数据， 2021全年实现合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约1718亿元，同比增长1.78%；累计合约销售面积约1427.7万平米，同比增长5.71%。

在2021年3月的业绩会上，中梁管理层曾表示，2021年合约销售目标定为1800亿元。以此计算，2021年中梁的业绩目标完成率为95.44%，高于行业平均水平。不过，从单月来看，12月实际完成合约销售163亿元，同比减少18.91%。

作为一家年轻的千亿房企，2021年，中梁控股全年销售额与2020年相当，略有增长，虽然增速大幅下滑，却仍然位列克而瑞《2021年中国房地产企业销售TOP100排行榜》全口径排名第20位。

近年来，中梁控股的合约销售金额总体呈现增长趋势，即从2016年的190亿元一路增至2021年的1718亿元，年均复合增长率为55.33%。 不过，该公司2017年至2021年合约销售金额的同比增速则处于逐年放缓态，分别为241.58%、56.39%、50.25%、10.69%和1.78%。

据统计，2016年-2020年，包括合营企业及联营公司， 中梁集团的合约销售总额分别约190亿元、649亿元、1015亿元、1525亿元、1688亿元。 继2020年销售增速大幅放缓之后，2021年，增速仅1.78%，且2021年12月单月同比出现了较大幅度下滑。

从增速的变化来看，中梁控股在业绩方面，似乎出现了转折点。

资料显示，1993年，中梁控股前身华成房地产开发有限公司创立于温州。作为一家根植于长三角经济区、布局全国、快速发展的大型综合房地产开发商。

自2014年起，该公司连续多年获得中国房地产Top10研究组评为中国房地产百强开发商。2016年，中梁控股将总部搬到上海后，便开始加速全球化布局，短短3年后，中梁控股成功实现的1015亿元合约销售额，助力公司成功跻身千亿房企阵营，并于2019年7月16日登陆香港资本市场。

但是，高速增长之后，中梁控股与行业众多房企一样，迎来了发展的瓶颈。盈利能力方面，该公司的毛利率水平并不高。

数据披露，2016年至2020年，该公司毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%、23.3%和21.0%，低于行业均值。2021年上半年，中梁控股的毛利率进一步降至20.8%，较上年同期下滑了1.8%。中梁控股均解释称，主要由于期内交付的物业项目的土地收购成本相对有关平均售价较高所致。

最后，土储方面， 截至2021年上半年，中梁控股拥有4200万平米土地储备，可支持2.5年的开发使用。 值得一提的，2021年全年，中梁控股集团累计合共85块土地，买地总金额约为人民币526亿元，货值约1164亿元，排名20位左右。