“住改商”现象在榕城并不少见,图为鹤林新城小区一楼出租给他人开生鲜超市。
福州新闻网5月12日讯(福州晚报首席记者 陈鸿星/文 记者 陈建国/摄)棋牌室、牙科诊所、培训机构……近年来,越来越多的公司开进了居民楼内。一部分小区业主感觉“住改商”给他们带来了便利,但部分业主却认为“住改商”干扰了他们的正常生活,由此引发了不少纠纷。
福州晚报记者获悉,福州市中院近期宣判了《物权法》实施以来我市首例“住改商”群体纠纷案件。相信这对于相关当事人依法解决此类纠纷能起到很好的借鉴作用。
典型案例:擅自“住改商”引发众怒
根据规划部门审批通过的建设方案,位于台江区后洲街道的福泰华庭(原名“福泰广场”)一期主楼共31层规划的使用功能为:一至三层为商场,四层为转换层,五至三十一层为住宅。
阿强(化名)夫妇系福泰华庭住宅部分一单元房的业主。他们购得该房后,将房屋出租给小雅(化名)用于经营教育培训,并一直使用至今,未办理把住宅转为商用的相关手续。
小雅的培训班办得不错,每天都有很多学生前来听课,这可苦了这幢楼的很多住户。学生们每天进进出出,电梯的损耗很大。他们经常谈笑喧哗,吵得周围的一些住户没法正常午休。为此,阿力(化名)等业主多次找小雅沟通,要她采取措施避免影响邻居们的生活起居。小雅也采取了一些措施,但收效不是很显著。
无奈之下,阿力等22名业主以小雅和阿强夫妇的行为侵犯了整栋楼业主的共同利益为由,2013年将他们一起告上法庭,要求他们停止诉争房的商业用途,并让小雅限期搬走。
一审法院经审理认为,本案诉争屋规划审批的用途为住宅,3被告未征得1号楼其他业主的同意,擅自将该房屋改变为经营性用房,已侵害了这幢楼全体业主的合法权益。根据最高人民法院有关司法解释的规定:“业主将住宅改变为经营性用房,未按照《物权法》的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。”因此,阿力等人诉请3被告立即停止将讼争屋用于办公经营的商业用途,恢复住宅用途,于法有据,法院予以支持。
至于阿力等人主张小雅立即退出诉争屋并搬离该房,于法无据,法院不予支持。
一审宣判后,阿力等22名业主不服,提起上诉。
他们认为:小雅擅自改变住宅为商业用途,违反了《城市规划法》和《物权法》的禁止性规定,且该违法行为未曾停止。一审法院经审理后认为3被告的行为违法,但认为责令小雅搬走可能损害物业使用人合法使用房屋的权利,没有判令其消除违法行为,使得判决不具有可执行的效力。如果不责令小雅腾空与搬离,则达不到“排除妨害、消除危险”的最终目的。
2015年,福州中院终审除维持原判要求3被告恢复诉争房住宅用途部分的判决内容外,同时增加以下内容:如果小雅未履行判决确定的义务,应于判决生效之日起一个月内退出并搬离诉争房。
记者调查:
“住改商”扰民问题较常见
连日来,记者走访了我市的多个住宅小区,发现住改商现象普遍存在,其中尤其以沿街及市中心繁华地段的小区居多。
鼓楼区康光温泉小区内的大量住宅被租用者改为商业用途。他们将承租屋用于办公司,存储兼销售货品,开办婚介、培训、桌游娱乐等机构。“每天都有人不停地进进出出,吵死了。他们还经常搬运办公物品和货物,电梯也被弄坏了好几次。而且,小区公共停车位本来就少,这些办公司的人车辆又多,弄得我们这些住户停车难上加难。”住户陈女士告诉记者。据记者了解,包括陈女士在内的很多小区居民都很反对公司开进自己居住的小区,也找小区物业反映过,但都没有什么效果。
三八路鹤林新城,业主投诉小区内“住改商”泛滥多年,但未能得到彻底解决。此前,曾有不少底层业主把阳台敲掉、绿化带铲掉,做成店面。据晋安区工商局统计,鹤林新城内,“住改商”至少有55户。同样是“住改商”,国货路新南花园小区虽然只有两栋楼,却开了20多家公司,基本都是业主买下房后,租给外面的公司。
在福州融汇江山小区物业公司的投诉记录本上,记者看到,“开会声音太大”、“高跟鞋太吵”、“员工上下班造成电梯拥堵”的投诉不少。融汇江山物业的一名工作人员告诉记者,他们小区仅6幢楼,高峰时曾经开过40多家公司。
对管理小区的物业公司而言,其实也不欢迎将住宅改为商业用途,因为管理“住改商”小区将要付出更高的成本。
据记者了解,一些物业公司曾经以消防安全的名义下通知,不允许小区内再有“住改商”的现象存在。可是业主安全意识不强,认为房子是自己的私有财产,物业管不着,所以实践中效果并不大。融汇江山、五四路晓康苑等一些小区对“住改商”房屋收取远高于一般住户的物业费,希望能借此遏制“住改商”的势头。
据记者了解,福州从2011年5月起禁止公司以住宅作为生产经营场所。从去年实施公司注册资本登记制改革以来,“住改商”禁令开始松动,只要不扰民,家庭住宅也可以申请办公司。但何谓“不扰民”,有关部门尚未出台具体的标准。
律师说法:
“住改商”应征得有利害关系业主同意
福建瑞权律师事务所律师卢锋奇告诉记者,我国《物权法》中规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”最高人民法院的有关司法解释中也规定:“本栋建筑物内的其他业主,应当认定为《物权法》中所称有利害关系的业主。”上述规定是处理“住改商”问题的主要法律依据。
总体上来看,国家不鼓励“住改商”现象。若是确有“住改商”需要,应当符合相关法律规定。“住改商”是被严格限制的,只要是该栋楼中的业主,不论楼层高低,对于“住改商”均有一票否决权。事实上,每年到工商部门办理注册或年检的“住改商”企业不在少数,许多居民都是“被同意”。他们事先并不知道居民楼里开商铺或办公司要征得自己同意,也没有人征求过意见。
实际上,“住改商”除了给周边邻居造成影响外,对于商业用途使用者来说也有很多不利的地方。
首先,想要使用住宅区的住所作为公司的住所地,手续繁杂,法律要求严格,而且必须取得该栋楼所有用户的同意。
其次,公司所在地为住宅区,给人一种不正规的感觉。而且,将住宅性房屋用作办公,可能影响建筑物的主体结构,损害建筑物使用寿命,同样不利于公司自身的发展。
最后,如果公司没有经过所有住户的同意,私自在租用的住宅区进行办公,就会发生法律法规所禁止的事项,情况严重的,可能会造成公司被吊销营业执照等情形。
业主如果发现有人未经其同意私自改变住宅用途的情况,可以通过自律契约等方式,规范住宅的商业化用途,具体规定哪些产业可以进入,哪些不可以。
在发生扰民问题时,一方面业主可以向小区物业反映该问题,由物业出面协调问题。另一方面,也可以向当地工商管理部门反映,因为未经全体用户同意而私自将住宅性质改变,违反了相关的行政法规。
业主可以向人民法院提起民事诉讼,起诉该擅自进行“住改商”的公司,要求行为人停止违法行为,恢复原状,并赔偿由此给他人带来的损失。