如果你拥有一套公寓，或者即将购买一套公寓，请耐心看完全文。这篇文章我们来分析一下，高投资收益回报率的公寓该怎么持有？通俗易懂的“公寓的玩法”。
上期给大家深刻分析了哪些人适合持有公寓，哪些人不适合。那些资金有限想要进驻地产投资的，可以长期持有投资的，不要错过哦！
区位的选择
首先在选择公寓时，很多人忽略了一个问题——区位的选择。
可能你会听见很多人说，当然是要选择地段好的区域了，能买市中心绝不买其他区域。但是，我要跟你分享的不止这个，或者说区域的选择上重点不是这个。市区一定是好的吗？未必。这一点也是公寓和其他住宅等产品在区位选择上最不同的地方。
对于长期持有公寓投资的人来说，你必须明白投资收益回报率才是关键。那么为什么我说市区就未必好呢。
首先公寓自持你必须要考虑很重要的因素——需求。这个需求是指市场对你所购买的项目的需求。
通俗易懂地说，你所选择的区域人流量的大小，你的目标客户群体的消费能力，你的竞品项目数量，区域内的公寓体量，你的自身持有物业是否具有产品优势，你的装修是否具备优势等等。
所以你明白了嘛，其实购买公寓就像“做生意”。就像你的目标客户是中高收入群体，那么人流量大的地方，消费水平划线不一定高，区域内竞品数量很高的情况下，你的供需便更加失衡。所以你说投资市区的某一公寓项目就一定比呈贡大学城的项目好吗？这个真的不一定。
如果上述分析的你还没有完全明白，那么接着往下看，特别是你已经持有了一套公寓，或者将要持有的人。
公寓有哪几种持有投资方式，不同的持有投资方式，优先考虑的市场需求应该是什么？
出租
很多人购买公寓是为了出租，而且我相信这种客户不在少数。因为你买房的时候销售就会告诉你：投资还是自住，投资的话可以出租，我们这可好租了。家人们，如果你还沉迷在交房以后收房租当房东的美梦里，你真的要好好看完。
风格鲜明的整屋装修比起你随便放点二手家具的房子，出租周期更短，租金更高。市场上二手家具的简易出租房存量很高，只能打价格战，出租周期长，你觉得这样的房子装修出租在未来的市场上竞争力有多高？
看到这里你还觉得出租当房东是件容易的事情吗？
我见过太多投资出租公寓的，租金抵不了月供，空置率也不算低，这些都是没有做好前期工作和调查，所以于你而言是个坑。
不是说投资公寓不能出租，是你购买的时候，你要考虑的就是你的装修档次预算在多少的范围内，你的租金预期收益在多少，周边的人流消费水平在多少左右，有多少是你真正的目标客户，区域内租金平均价格在多少，周边公寓体量大小等等。
真的不是买完就等着出租那么高枕无忧的，要考虑的因素太多了，而这些你都要在购买之前了解清楚。
民宿
是个好的公寓“玩法”，也是个更大的坑。我相信购买过公寓的人90%以上接过所谓的民宿托管公司的推销电话。
而这个坑，最终掉下去的人不计其数。用不符合市场情况的高租金来骗取房东高额的装修费，房子还没装完，人就先跑掉。
你真的去打开某团民宿看一下，问一下那些同片区的房东，人家的收益利润在多少，人家成本支出多少，去了解一下一晚均价多少，你就明白了它作为一个托管公司，公司成本摆在那里，如何给你返那么高的租金。
还有那些托管过来自己当二房东跑路的，一次性收取租客一两年的租金，给你返几个月的就跑了的。套路太多，防不胜防。
如果你不认识一个靠谱的民宿公司，那要做民宿，你宁可自己做。平台免费入住，区域一对一的培训，新手也可以迅速上手，我也是做民宿经营的，可以一起探讨。
那么做民宿，你所花费的装修成本就相对来说比较高了，包括大到你民宿整体风格的设计，家居齐全程度，以及平台如何营销，小到你的布草配备洗涤，一次性洗漱用品配备。
需要了解的市场也不仅包括出租板块所提到的，还有周边酒店经营情况，你的客群，这些都是需要重点关注的。
空中商业
一般这个板块也被人细分出办公或做个人工作室。
因为公寓本身属于商业办公性质的产品，也可以注册营业执照，所以一些公司也会去选择在商业公寓楼办公。
一般以平层公寓，也就是SOHO最具代表性。因为平层SOHO用于办公，在格局及产品设计上最能满足这部分人群的需求。那么对于大面积的LOFT，也同样适用于这种持有方式。而这种形式对于市场条件要求来说，也是繁华且写字楼集群的区域最为适合。
另外空中商业最为常见的业态持有也有很多，其中以DIY店铺、培训、自习室、美发美甲、刺青、SPA美容等等店铺最为居多。
具体商业业态还是跟你的面积相关，像大面积的公寓，也会有茶叶品味体验馆、私房菜、私人影院等等这样对面积有要求的业态存在。
那么空中商业这样的持有形式，你就要在购买时对区域的选择下足功夫了，商业活性和人流量大小都有很大的关系，这些都是你要去考虑的市场前提。
好啦！这就是总结出的大概的公寓“玩法”，如果需要了解某一持有板块更加深入的，我们也可以一起讨论，欢迎大家补充！也希望我的这些持有建议可以给拥有公寓或者将要购买公寓的你一些帮助。#昆明##买房##公寓#