自从330以来，换房的人一多起来，楼价一天一个价。不少业主签单之后，看着房价暴涨，总是想着法子拖着不配合办理手续，面对卖家的恶意毁约，买家如何应对。本人结合自身十年的投资买房经验，给已经签单的和将要签单的支招：1、目前楼市大环境下，不管卖方有没有违约意向，买方从签单那一天起就要做好卖方毁约的预算，一切工作按买卖合同流程，买方千万不要给卖方抓住有任何违约的借口。2、对于卖方拖延办理交易进展的事项，买方应做好录音保全，以及多跟中介交流，督促卖家跟上进度。3、卖方对交易合同提出的一些不合交易惯例的借口，要求按成交价登记的或其他不合常规的，往往都是卖方毁约的动向，在不影响合同过户的情况下，尽量满足卖方的部分无理需求，当然卖方直接加价的可拒绝。4、在目前房价暴涨30%以上的片区，即使卖方毁约按合同中约定的房价20%全部赔偿给买方，都无法弥补损失，因为买方无法再以同样的价格买到合适满意的房子。何况按房价20%违约金赔偿还存在不确定性，这样卖方毁约对买方来说真是内心十分纠结。基于这样的心理，卖方毁约有恃无恐，十分嚣张，霸道，毁约的越来越多，真的没有对付办法嘛。当然不是，那能让毁约的还获得利益，这与我法律保护守约人的利益，制裁违法行为格格不入。
目前市面上不少律师支了不少招，提了不少解决意见，我看很多根本不接地气，不但不能给买房人的信心，反而会更加徒增烦恼，根本不了解买房人的心理需求，所以一定要找对路，方能对症下药。卖家毁约的成本有多大，如果卖家毁约的成本小于卖家获得的利益，卖家毁约的动机明显增强，毁约的机率就会越大。反之，如果卖家毁的成本大于获得的利益，卖家根本不会毁约。
买家如何识别卖方要毁约，这还真得有孙大圣的火眼金睛，当然可以从一些细节辩别，早识别早做准备，对症下药。常言道魔鬼总藏在细节中，买家要从细微处着手。
1、地产中介约好双方去办事，卖方总说最近忙，等空闲再来；
2、打电话不太情愿接，发短信半天不回；
3、总是有意地流露出卖便宜了，别人挂的比我贵多了；
4、总挑这挑那的如有以上症状，买方早做防备，有备无患。
买家发现卖家有毁约迹象后，在临近交易限期前，应主动打电话，发信息给卖家催对方去配合办事，并保留相关依据。在发现卖方有违约迹象，应及时找个律师介入防范。
打官司讲证据，这一至理名言，买方一定要牢记。谁违约不是你我说了算，得由证据说了算，这点很重要。在目前房价暴涨的背景下，打官司仅仅追究卖方的违约金，那不仅仅是便宜了卖方，还助长了卖方的毁约气焰，不利于和谐社会的建设。根据深圳目前各大地产中介的二手房买卖合同都没有约定毁约方解约权，一般都是约定守约方有权要求双倍退还定金或解除合约赔偿房屋总价的20%违约金。光从这合同条文来看，买家好象只有权利要求双倍返还定金或追究20%违约金，也是基于该条文，卖家不怕毁约，大不了我最多赔偿房价的20%违约金给你，卖方还是有利可图。那么买家不是眼见房价上涨，其内心那是多纠结，许多人买房纯粹是为了改善性自住，或者是卖了刚买进，想想都是多痛苦的事。作为买家打官司，其实不仅仅是看买卖合同文本，合同规定的最详细总或多或少有遗漏，这时就得看我国合同法规定了。我国合同法对于合同的效力，合同的履行，合同的违约责任，那是有明确规定的。依法成立的合同对双方当事人都有约束力，双方必须依照合同约定全面履行各自的义务。
打官司不能基于教条，还得根据房市行情判断，选择对买方最为有利的措施去主张权利，确保利益最大化。守约方可以打解除合同追究解约违约金，可以打强制过户，追究迟延履行违约金，一切权利都掌握在守约方手里，关键看守约方如何出牌，会出牌当然稳操胜券。
强制过户，以往判决案例比较少，但不代表不可行。最近毁约的案件多，我见很多买家心急如焚，由于缺乏系统法律知识学习和专业二手房交易实践，在面临纠纷时往往举目无亲，病急乱投医，找了几个律师咨询后，发现每个律师的解决方法都不一样，不知道相信哪一个说的靠谱，更加是雪上加霜。
法律是门实践应用学科，之所以以往的判决合同继续履行案例比较少，是跟房市的大环境相关联的。09年房市回暖是缓慢渐进的回暖，并没有价格明显暴涨，卖家违约的话，买家选择追究违约赔偿就可维护自己合法权益，同时又可在市场上重新选持合适房屋，无需也没必要强烈要求卖家继续履行合同。但现如今卖家如毁约的话，买家很难在市场上买到同样的房屋，哪怕获得20%违约金也无法弥补重新买房的损失，有可能买家因卖方毁约而导致买房意愿终结。故今时今日根本不同往日形势，今时今日从买家的角度要求合同继续履行，强制过户是大势所趋。
不管有没有办理资金监管，只要双方签订合同，买家都可要求合同继续履行，强制过户，只是在具体案件中对买家的实际履行要求有所不同而己，不论存在什么症结，问题都可以解决，履行不会存在障碍，只是在具体案件中可能产生的费用有所不同。
面对卖家违约，买方第一时间可能会听到地产中介人员说，按照合同卖方要双倍返还定金或按房价的20%赔偿违约金。于是有的地产人建议签合同时定金多交点，卖方就不敢违约了。拆东墙补西墙，这种行为不可取，也存在交易风险。现在地产中介签合同时交的定金当场交付给了卖方，或办了公证委托后就交给了卖方，一大笔定金在合同尚未办理作何进度情况下就交给卖方，是存在很大风险的，不利于保护买房人利益。按现在的违约行情，定金交得再多，卖方还是会违约的。
从合同中定金和违约金条款中，如果签约后房价上涨20%多，本人建议要求继续履行合同，是有利于买方的。何况买方从看房到签单投入了大量时间和精力，从签单时心底里已经认定房子就是自己的，所以我建议买家要求履行强制过户，并且这比索赔更简易可行。
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