农场主+
第1933期
最近看到一个视频，三农专家 温铁军 教授发表对粮食增产的看法，大致内容为：“ 好地种楼，山地种粮，粮食还增产，这是在*辱侮**我的常识。 ”
这里的地毫无疑问是指耕地，粮食之所以不能增产，一方面是因为粮食不赚钱，没有积极性，另一方面是耕地都集中到了山上，耕种难度加大，合村并镇农民上楼后撂荒情况严重。
这样的背景之下，耕地红线再也无法逾越，被拿到城市使用的农村建设用地指标越来越少，几乎可以断言，未来十年因为建设用地的缺乏，很难再有新的农场出现。
但是，很多主题农场需要扩张升级，甚至是发展相关品牌，如何用地有方？可能成为未来博弈点。
基本农田、建设用地、
设施用地你真懂？
- 基本农田
谈起基本农田，一些休闲农场主有些闻风丧胆，觉得自己是“大棚房一刀切”下的冤魂，另一些休闲农场主有些跃跃欲试，觉得自己搞点撂荒地，发展经济带动农民发展无可厚非，想办法搞关系多少还能开点口子。
如果你是上面两种人，那只有三个字送给你“不可能”，不可能冤枉你，不可能给你用。
《基本农田保护条例》第十五条明确规定：基本农田保护区经依法规划后，任何单位和个人不得改变或者占用，国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征收土地的，必须经国务院批准。
请大家记住后面几个字“无法避开”、“经国务院批准”，这是谁也跨不过的门槛，所以即使你在当地有通天的能力，当你的主题农场遇到基本农田的时候，请另选位置。
为什么这样说，我们可以换一个角度来理解基本农田的定义：所谓基本农田，是指根据人口和国民经济对需求以及对建设用地的预测而确定的未经批准不得占用的耕地，为了满足人口和国民经济对农产品的需求而必须确保的耕地的最低需求量，老百姓称之为“吃饭田”、“保命田”。
命都不要，你要啥，赶紧收手或者换地方。
- 设施用地
很多时候我们要清楚，存在的目的性，设施用地相对基本农田来说，能做的文章多一些，但是很多主题农场主，不是很清楚这里面的多一些多多少，离我们自由发挥还有多大的距离。
所以，每次遇到一些咨询农场规划的农场主时，在他们那种信誓旦旦的气息里，梅子都能嗅到设施用地的味道，结果总是八九不离十，对设施用地的理解多少存在着误解。
因为在很多人的潜意识里，觉得休闲农场的规划设计，只要不涉及到基本农田问题都不会太大，搞不到建设用地，弄点设施用地发挥一下也能大有作为。
其实这里的设施用地，应该叫做设施农业用地，根据各省的情况给出了使用的具体要求。
这里可以拿占尽地利的江苏省做一个例子，供大家参考。
- 江苏省2021设施农业用地用地标准
参考2020年9月3日发布的《江苏省自然资源厅江苏省农业农村厅关于规范设施农业用地管理支持设施农业健康发展的通知》（苏自然资规发〔2020〕3号）可知，江苏省2021设施农业用地用地标准为：
（1）作物种植类附属（配套）设施用地
①工厂化作物栽培的附属（配套）设施用地，原则上控制在设施农业项目用地总规模的5%，最多不超过10亩。
②规模化种植的附属（配套）设施用地，原则上控制在种植面积的1.5%以内，最多不超过15亩。
③为农业生产提供农机作业服务（含烘干、保鲜等）的农机专业合作社等非经营*服务性**类组织，农机场库棚设施（非永久建筑），可按照实际拥有农机具数量情况合理确定。
（2）畜禽养殖类附属（配套）设施用地
规模化畜禽养殖类附属（配套）设施用地，原则上控制在设施农业项目用地总规模10%以内，其中，规模化养牛、养羊的附属（配套）设施用地，最多不超过15亩，生猪养殖附属设施用地除外。
（3）水产养殖类附属（配套）设施用地
规模化水产养殖附属（配套）设施用地，控制在养殖生产用地面积10%以内，最多不超过15亩。
虽然各省情况不一样，但是差别不会很大，根据江苏省的情况来看，你最多能在从事种养殖的时候，有一个放工具的房子，仅此而已。
想在设施农业用地上下功夫做民宿做教室，完善产业链发挥空间相当有限。
当然，以人为本是一切政策的基本，在一些项目中，政府会给予一定的建设用地指标，但是指标和能够实施项目之间还差了一个合理合法的手续，而缺乏手续不仅影响后续发展，还让一些农场投资者在等待中失去最好的发展机会。
所以我们需要明白，第一这类指标很少，属于稀有产品；第二拥有了这类指标，能不能撑起后续的运营，能不能够顺利变现，重心需要不断调整，门槛不低。
那么，对于一个对农业有情怀，对农场有执念有资源的人来说，想要打造一个满足市场需求，凸显个体差异的农场，只能搁浅在建设用地上了？
当然，不会，我们接着往下看。
休闲农场建在哪里会更好
- 走进美丽乡村
2008年到2018年是飞速发展的十年，饱和的城市发展慢慢走向乡村，为此颁布了一系列的相关政策。
2018年，国家提出乡村振兴战略，《*共中**中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》中明确指出：“建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。
对利用闲置农房发展民宿、养老等项目，研究出台消防、特种行业经营等领域便利市场准入、加强事中事后监管的管理办法。发展乡村共享经济、创意农业、特色文化产业。”
虽然没有把休闲农业单独拿出来说，但是整个内容无不围绕着休闲产业。
所以，在我们没有建设用地的情况，不如找一个环境区位都不错的乡村，在政府的监管之下与村委会合作成立公司，一起运营管理，让休闲农业或者主题农场在村里找一个相对安立身之所，同样村里的资源也能整合起来搭配在项目内容里，高手甚至可以在乡村的怀抱里做到轻资产运营。
- 入驻田园综合体
前几年田园综合体只是一个概念性的东西，因为盘子太大，很多人只是在用田园综合体的名字圈地，打算开发房地产。
但是近年来，田园综合体已经有所发展，梅子去过江西的巴夫洛田园综合体和四川绵阳的一个中等规模的田园综合体，内容搭建和配置都很不错。
类似物业管理的模式之下，其实给了很多想做休闲农业的人一些机会，可以以租赁的方式实现自己的想法，并且田园综合体基本揽括了亲子、民宿、餐饮、酒店、采摘等等与休闲农业相关的板块，不用担心建设用地的问题，甚至还能享受集群效应的近水楼台。
只是，目前成熟的田园综合体并不是很多，很多休闲板块的开发和入住都有一些门槛，养种植入场相对较低，但是不管怎么说能够在里面当好一颗螺丝钉，机会都在。
拥有一块地，是属于每个中国人的安全感 ，只是很多时候给予安全感的同时，也给与了一些束缚与限制，但是毫无疑问，在地越来越值钱的情况之下，相关政策的管制将越来越严苛，行业的门槛也将越来越高，自建一个休闲农场的时代也将一去不复返。
你怎么看休闲农场缺地的情况？欢迎留言！
编辑 | 梅子
排版 | 小抽屉