转自阿宝说房
作者阿宝哥
因为我们实行的是九年制义务教育，2018年沈阳又取消了在小、初阶段择校的相关政策，沈阳市在私立学校方面发展的又相对滞后，一时之间家长为子女选择名校的有效途径就剩下了置业+学区划片。
目前，沈阳市的和平、沈河、皇姑、浑南、沈北、于洪、铁西、大东等行政区域纷纷打出了教育地产这张王牌。比较成功的教育地产板块，包括：“长白岛”一马当先，紧随其后的是“东沈河”板块。皇姑区由于住宅用地较为紧缺，老区发力点表现平平，主要后期集中到了北皇姑区域。下面阿宝就系统的论述一下教育地产对区域板块的推动作用，并着重探索于洪区未来教育地产发展的方向。
人口、地产与教育三者之间的辩证关系
其实大家都十分清楚，小、初教育的根基是优质的学苗，父母为其子女择名校的本质除了寻求负责任的老师之外，更重要的是为其子女找到一个良好的学习氛围，就是创造优质学苗之间的“鲶鱼效应”，“孟母三迁”说的也是这个道理！
各个行政区域板块都在进行“抢人”大战，当然了，“抢人”也有不同，重点在于抢高质量的人口，主要包括高学历、有技能、有资本的高素质人口。因为低素质人口会对原有的区域进行某种程度上的破坏，进而拉低了区域发展水平；反之，高素质的人口，大多都会反哺区域发展，推动区域经济。比如在产业方面，高素质人口的就业，就会促进区域产业发展；在教育方面，高素质人口家庭的优质学苗就近入学，就会推进区域教育进步；高消费能力的人口，也会刺激区域经济活力等等。
一个行政区域靠什么来吸引高素质的人口呢？不外呼二点：一是靠产业就业，利用高收入来吸引人口就业，进而置业（就业+品质地产）；二是靠教育地产，通过“名校”来吸引家长置业，学区划片。所以和平区在长白岛率先打出了一手漂亮的“教育牌”。（但是长白岛也不是没有缺点，在规划方面，还是逊色了，不在此文中讨论）
在有了“名校”与“高收入产业”之后，那与之配套的是什么呢？高品质的住宅呗！因为这些高素质人口需要安居，最主要的就是他们需要在自己的工作场所与子女就学的学校附近进行置业、生活。所以，教育（名校）、地产（品质住宅）、人口（高素质家长、优质学苗）这三要素是相辅相成、辩证统一的。
一方面，房地产板块规划了高品质的住宅与挂牌名校学区，就会吸引一部分高收入群体来此置业。高收入群体家庭的优质学苗，如果就近划片在“挂牌名校”内上学，就会推进学校在教育方面的进步（升学率）。教育得到进步，学区得到升值，房地产也会跟着升值，地方政府再进行土拍时，其溢价率就会增长。另一方面，这些高素质人口在区域板块内安居、子女就学，也会在区域内进行消费，进而拉高区域经济。这些人口在区域内就近择业，也会推进区域产业发展。
（上图：教育地产三要素，名校学区、优质学苗、品质住宅）
和平区长白岛（东沈河）教育地产的成功经验有哪些？
长白岛及周边的主要学区包括：南京一（长白一分校，长白二分校），和平一长白分校，望湖路长白分校、南昌中学长白分校，126中学长白校区，134中学长白分校（建设中）等。
人口方面（优质学苗）：
任泽平说：“房地产短期看金融，中期看土地，远期看人口”真正能够夯实房地产的只有人口。那么，人口与配套之间存在哪些辩证关系呢？以长白岛为例：该房地产板块发展初期，依靠和平区教育资源建立了众多分校，当地政府充分利用了教育这棵“梧桐树”吸纳了众多人口，进而在长白岛建设了大润发超市等商业配套。长白地区人口逐年增加，再来反哺长白岛板块的配套。伴随着万象汇商业圈的建立、地铁线的开通，长白岛迅速由发展期板块进入成熟期。长白岛引入的大多是和平、沈河区以及外市圈层较高的人口，所以首先长白岛有了较高素质的人口。
（上图：沈阳老城区人口流向的习惯）
学区方面（挂牌名校）
可以说和平区的教育资源是得天独厚的，其优势可以总结为以下几点：一是小学教育资源优秀且均衡，主要包括南京一、和平一、铁五、望湖路小学等；二是初中教育资源优秀且均衡，主要包括126中学教育集团、134中学教育集团、南昌中学教育集团等；三是高中教育资源得天独厚，除了老牌的省重点20中学之外，一共包括了4所省级重点中学。你也许会问？高中需要考试，又不用划片，与教育地产又有什么关系呢？高中有指标到校呀！指标到校仅分配给本区的初中教育资源，且录取分数非常优惠。有充分的高含金量指标到校名额，这个非常重要！（20中学、铁中、回中、东北中山）很多家长，为了孩子得到高含金量的指标到校名额，就会选择长白板块的教育地产；四是和平、沈河区土著的圈层较高，老和平、沈河区条件好的土著，一般渴望在金廊两侧置业，但是金廊的产品少、房价高，进而退其次，因为长白拥有和平区的教育资源(环境近河+与主城接壤，这2点与于洪新城很相似），所以选择了长白板块置业。优秀的学苗又反哺了长白岛学校的良性发展。
举个例子：比如和平区某省级重点高中公费录取分数是700分，给了和平区某初中10个指标。那么，假设该学校申请了此重点高中指标到校的学生，699分有3人，698分有1人，697分有5人，696分有1人，那么该校696分以上的这10个学生就都可以拿到指标，而695分以下的就无缘了。其它区的初中，没有该校的指标。只有他们本区省重点高中的指标。如果以上依然没看懂，没有关系，简单来说：就是省级重点高中对本区的初中会降低分数录取。
（从上图上来看，于洪区的教育资源的劣势就十分明显了）
地产方面（名品齐聚）
最初来长白岛开荒的是万科城，之后是远洋地产，后来发展到中海国际社区、中海和平之门、华润幸福里、龙湖唐宁ONE、万科鹿特丹等。有了挂牌名校（指标到校）与高素质人口（优质学苗），再加上品质住宅（通过住宅的房价拉高了入住的人口圈层），三者相辅相成造就了长白岛今日之繁荣，特别是在教育地产方面。
说完了长白岛的教育地产，再来讲一讲“东沈河”与“长白岛”的共同点，就能轻易找到“东沈河”教育地产的成功之处。
人口方面包括：老沈河区改善型人口+大东区南部（黎明、东中街）人口（大东区的小、初学区很弱，只有尚品私立小、初）
学区方面包括：小学有朝阳一、文艺二、文化路等，初中有7中总校及东校区，市实验等。高中指标到校有27中学、同泽（指标到校方面相比和平偏弱）。
住宅方面包括：金廊（不算东沈河），就是保利五月花那一片。未来东沈河华润三千亩河滩地，一旦在其周边引入东沈河的教育地产则潜力巨大。
铁西区建设大路以北没有形成教育地产的失败教训有哪些？
从铁西区相对落后的初中教育资源谈起，如何破解其教育地产困局呢？铁西区曾经是沈阳区域最大、人口最密集的行政区域，但铁西区教育无疑在沈阳市内5区当中，发展得最为奇葩。如果硬说是铁西区的教师原因，显然是没有丝毫根据的。铁西区第4高级中学与第31高级中学这对双子星座，就连传统教育强区和平区也不敢小觑。原因是这两所高级中学面向全市招收学苗（考试筛选学苗）。反观铁西区初中教学水平，在沈阳市内5区当中就很弱了。原因其实很简单，优质学苗大量流失。
（上图:上世纪九十年代初，铁西区建设大路以北的大面积厂区）
纵观铁西区建区历史，采取的是前苏联模式，以建设大路为界，建设大路以南为传统生活区，建设大路以北为重工业生产厂区。当然了，既然是工业生产厂区，生产的地方，建设中、小学校是不科学的，所以铁西区建设大路以北的以173中学为代表的初级中学是非常薄弱的。建设大路以南生活区的杏坛中学、清乐中学、培英中学是铁西区初中的佼佼者。
近二十年来，铁西区建设大路以北具有得天独厚的先天优势，伴随着厂区大量搬迁，建大北板块成为了沈阳最先发展，名品开发商最多，品质最优的新兴房地产板块，没有之一。据不完全统计，铁西区建设大路以北包括：万科6个项目城市阳光、铁西蓝山、翡翠之光、朗润园、金域国际、翡翠新都会，华润3个项目凯旋门、置地广场、万象府，其仕地产4个项目亚美利加、其仕郡、其仕和裕、其仕和颂，旭辉地产3个项目雍和府、锦堂、和樾，保利3个项目云禧、心语、百荷，此外还有金地名京、龙湖花千树、方大胜景等高档住宅。商业配套在各个新兴板块当中也是翘楚，万象汇、大都汇、星摩尔、宜家、万达等等。当新兴房地产板块之王长白岛业主还在为规划建设万象汇兴高采烈的时候，建设大路板块的业主已经享受多年万象汇的配套福利了。
铁西区教育主管部门不该反思吗？新兴房地产升级项目如此豪华、住宅价格如此高昂、商业氛围如此浓郁的沈阳市建设大路以北板块，其教育地产反而没有得到良性发展。铁西区教育地产发展失败的教训告诉我们：究其根本原因不是铁西区的教师水平低，更不是铁西区的品质地产项目与产业就业没有能力吸引优质的人口（学苗），其根本原因是铁西区的优秀师资力量特别是重点中学全部投放在了建设大路以南的传统老城区（大多数都是老旧小区及回迁户），进而直接导致建设大路以北最优质地产项目里的优秀学苗流向外区。（皇姑：虹桥、43；和平：126、134、南昌）不过铁西区教育主管部门在2017、2018年算是有所觉醒，大张旗鼓的在张士、金谷、北二、北一板块建设杏坛、勋望等分校，算是亡羊补牢吧。
于洪区可以发展教育地产的板块有哪些？
（上图：于洪新城南阳湖板块苏宁小镇位置）
（上图：于洪新城教育规划）
于洪新城（南阳湖）板块
板块直接与铁西区、和平区接壤，便于吸纳人口。品质地产方面包括旭辉景宸府、招商雍景湾、美地盛唐等项目，最主要的是周边还有些许待开发地块，尚有拉力。产业就业方面，近有苏宁小镇，远有沈阳经济开发区。商业配套方面有吾悦商场，另外也有地铁3、9号线等交通规划。
据报导，于洪区2019至2020年，计划投资不低于7.5亿元，实施新建、联建、改建、扩建工程，特别是加大与东北育才、沈阳二中、沈阳市实验学校的联合办学力度，推动于洪新城教育产业升级。于洪新城共设计5所中学，13所小学，打造优越教育环境。目前区域近期计划挂牌出让的宗地，均*绑捆**小学配套进行开发。
疑虑：在阿宝看来于洪新城未来教育的宏伟蓝图能否予以实施？未来能够实施到什么程度？这些完全是对地方政府执政能力的考验，值得我们深度观察！众人皆知名校并非挂个牌，改个名，就能一蹴而就的。根据常识判断，任何一个新的名牌分校，在吸纳优质学苗的大前提下，至少需要5-8年的初始期才能渐渐显现出教学质量，进而夯实到区域的房地产市场上。特别值得关注的是，跨行政区建立分校在沈阳成功的先例目前基本没有，因为教师编制问题无法实施多校轮换，是阻碍其发展的天然屏障。特别强调一点，重要的说三遍：没有指标到校、没有指标到校、没有指标到校！！！
丁香湖板块
地区人口雄厚，特别是外来人口众多。缺点是品质地产只有初期的华润橡树湾与万科香湖盛景。丁香湖具有天然的自然优势，包括与之配套的奥悦冰雪大世界，未来有商业规划等。
疑虑：1、北陵中学的质量问题；2、沈阳市实验学校中海城小学的学苗在小学毕业以后去哪里上中学的问题；3、辽宁省实验学校于洪分校（玉祥茗居），玉祥茗居的房子确实是没少卖，但是该学校的学生在初中毕业之后，恐怕还要对口升入该校高中部就读，那这所学校的高中部升学率在N年以内，还是未知数！反正没等这波孩子考上大学呢，玉祥茗居的房子早都卖没了。
于洪广场及于洪、迎宾板块
地区人口密集，大多是于洪区委、政府相关工作人员聚集，人口素质与圈层是于洪区内最好的。重点项目目前包括：万科公园大道、万科翡翠公园、依云首府等。目前小学可圈可点的就一所人大附小（私立学校）。初中没有名校。
01
▎总结
纵观教育地产三要素：优质项目、挂牌名校（指标到校）、优质学苗。上述3个板块当中，如果3要素各占1分的话，南阳湖板块已经具备2分了，优质项目有旭辉、美的、招商等，未来在品质住宅方面该板块也不会稀缺（1分）。挂牌名校有2中合作校等学校在建！（为什么是0.5分？没有建成、没有指标到校）。优质人口方面未来就看苏宁小镇与挂牌名校能否留住好学苗了！（0.5分）
02
▎总结
丁香湖板块也已经具备1.5分了，优质项目虽然不多，但是人口雄厚，且大多数为外区（外地）流入人口算满足0.5分。挂牌名校方面，小学有东北育才丁香湖小学、沈阳市实验中海城小学、东北英才小学等，中学方面除了玉祥名居的辽宁省实验学校于洪分校（垄断）外，基本没有（0.5分）。至于指标到校，于洪区全域欠缺。品质项目方面，由于刚需项目偏多，只能算是0.5分。
03
▎总结
于洪广场及于洪、迎宾板块算是1.5分，优质项目（万科翡翠公园、万科公园大道、富禹依云首府占1分），高素质人口（优质学苗）由于是于洪区政务中心的原因并不算稀缺，占0.5分，但是没有挂牌公立名校。
于洪区发展教育地产的优势
优势很明显，待开发地块众多，品质项目今后也会越来越多。无论是于洪新城（南阳湖）板块，还是丁香湖板块，未来都能够吸纳足够的人口。只要政府有足够的前沿意识，多种渠道建设教育地产，就有机会朝着良性发展。
于洪区发展教育地产的劣势
劣势也比较明显，小、初教育现状较为薄弱，大多数都是近几年新成立的挂牌分校，且发展十分不均衡。丁香湖板块起步较早，但主要停留在小学层面上（玉祥茗居配建的实验于洪分校被其垄断），于洪新城的名校，直到2018年才千呼万唤始出来！小学弱还好办，初中弱就会导致大量的优质学苗流向外区。另外高中弱，是天然的鸿沟，很难逾越。单就一所56中学的三类省重点指标到校，很难满足家长的需求。仅仅没有高含金量指标到校名额这一条，就让我们于洪区流失了大量好学苗。
实现于洪区教育地产的途径：
途径1：解决学校挂牌之后的师资融合与交流问题
提高教学理念的办法有很多，最常见的就是与“名校、好初中”合作或托管，但作为优质学苗的家长来看，很多人非常纠结于某个“好初中”分校到底仅仅是挂牌而已，还是与总校的教师之间有所交流或轮换的深度合作。
解决不在同一个行政区的分校与总校之间的教师轮换问题，就非常关键了。只有实现实际轮换，实现教学理念的真正传帮带，特别是分校与总校采用同一个法人代表，才能给学生家长自信。
途径2：解决初中无名校的问题
于洪区教育资源最薄弱的是初中与高中，初中没有名校，直接导致不能向本区内高中输送好学苗，进而没有好高中。所以，于洪区下一步要解决初中挂牌分校的问题，在于洪新城、于洪广场（于洪、迎宾街道）、丁香湖板块内与市内126、134、7中、南昌中学这样的传统总校之间加强合作，成立挂牌分校是发展初中教育地产最为直接的有效途径。
途径3：解决指标到校名额少与含金量低的问题
在学生家长看来，重点高中的指标到校问题太重要、太关键了。大家都知道有的孩子属于大器晚成型的，初中学习中等偏上，到了重点高中以后，能够后发制人。可是没有好的高中指标到校名额，这些学生就会进一步沦落平庸。所以大多数家长在初中择校的时候，都深度考虑所选择的初中指标到校名额问题。要解决于洪区指标到校的名额问题，目前来看，基本上就是两个途径，一是56中学，与传统三校（实验、二中、育才）或者与二档省重点高中，如：20、120、31中这样的名校深度合作，提高56中学自身的成绩。比如浑南区的惟一一所省级重点高中51中学，就与本溪高级中学进行了深度合作，甚至进行了托管；另一个途径就是参照五彩阳光城的辽宁省实验中学分校（实验北）的作法，建设校址在于洪区的高质量高级中学，哪怕是私立高中。并且在这所高质量私立高中内采取指标到校的办法，将名额分配给于洪区内的初中名校。
途径4：私立学校是未来发展的方向
发展教育地产只是一个过渡期，未来教育的发展方向还会朝私立学校的方向大踏步前进。道理很简单，国家在解决人民群众的“住有所居”问题上，走的是两条线，完善住房市场体系和住房保障体系。就是说：住房市场既包括商品房市场，也包括住房租赁市场。完善城市住房保障体系，增加包括限价房、廉租房、公租房在内的保障房供应，积极满足城市中低收入人群基本居住需求。那么就学问题，也会同出一辙，今后会朝着这两条线来发展，公立九年制义务教育与私立名校并存。
目前做得比较好的私立初中有大东区的尚品中学、铁西区的雨田中学等，甚至大东区尚品中学在旭辉东樾城建设了尚品公立学校，来弥补大东区公立学校薄弱的缺点。所以于洪区在未来发展教育地产方面，也要动动脑筋，多渠道、多方法、多途径进行有效尝试，最终通过建设众多高质量的私立高中、私立初中来弥补于洪区公立学校的众多不足。