近期，中国各地楼市可谓是热闹非凡，按照众多大佬的说法：

——房价下跌“争夺战”已经打响了，就看谁降价多。

然而奇特的一幕却是房价确实降了不少，但还是卖不出去，这是什么情况……

事情是这样，网上频频爆出大城市房价下跌的新闻，其实早在1月份，就有人预测在一波小阳春之后，房价就会再次疲软。

果不其然，进入4月份以来，多城房价下跌的消息屡屡占榜，其中不乏北京、杭州、广州、武汉等这样的大城市。

1、北京方面，仅5月28日一天就有近2000套房源房价下跌，有人降价20万只求一卖，

更有甚者一月之内骤降90万。有消息声称即便如此，依然还是没能卖出去，这着实让我们意外，别着急接着看。

2、杭州方面。一则事关阿里巴巴“可能真实事件”让曾经的当红小区，逐渐成为杭州楼市房价下跌的典型代表。

为什么说“可能真实事件”呢？因为该事件源于有消息称阿里将会裁员20%，房价随即下跌，可是最后结果却是纯属造谣，这是有人想避税，故意作低合同价格。

而这也只是近些年杭州房价下跌的缩影，实际上早从2022年7月份开始，多区就曝出降价卖房的情况，涉及临安、富阳、萧山等，小区占比超过6成。

其中就包括上述事件中的阳光城未来悦，房价从巅峰8万/平骤降到4万/平左右，跌幅几乎腰斩。

如图所示，即便从均价来看，2022年7月份也接近6.5万元，就按照上述事件中涉及的阳光城未来悦的89平计算，总价达到了578万元。

短短一年之后，房价就跌到了5.8万元，虽然看似每平只跌了7000元，但这并不是重点，一旦结合面积就完全不同了。

同样是以这套89平房子为例，目前总价约为516万元，这就非常明显了，前后相差超60万元，可即便如此，房子还是卖不出去。

不只是北京杭州，其他城市也是如此！

这种奇特的一幕，不仅仅发生在北京杭州这样的大城，已经蔓延至几乎全国所有城市。

中指研究院统计——《百城价格指数》，对刚刚过去的5月份，它的评价是 “楼市复苏乏力：5月百城新房价格止涨转跌，二手房跌幅扩大”。

其中新房均价环比止涨转跌，同比跌幅扩大至0.11%；二手房跌幅扩大更明显，环比和同比分别达到了0.25%、1.52%。

听到这，你可能会问我，连1%的跌幅都没到，有什么好大惊小怪的。要是这么想是大错特错。

我的看法是这样，房价下跌的阻力是其他商品完全不能比的，在这种情况下依然下跌，就说明上涨已经失去了动力，这是个非常重要的信号。

如果我们拉长视野，结合近三年的数据一起看，就会发现另一片天空。

先看新房方面，百城新房均价已经从2021年的1.4万+/平跌到2023年5月份的1.1万+/平，也就是每平下跌3000元左右的水平。客观来说，整体幅度并不算很大。

再来看看二手房方面，百城二手房均价从2021年1.4万+/平跌到了2023年5月份的9000元/平左右，整体下跌了约每平5000元。很明显，二手房跌幅更大一些。

为什么二手房价跌幅更大

此前我就说过，在新房和二手房之间，肯定是新房价格更难下跌，而且幅度也会更小，原因只要有三点：

第一是二手房价的主动权在业主手上。大家想想是不是这样，只要业主愿意，就可以随时降价，但是新房却不行，例如昆山某楼盘降价销售，就被相关部门以扰乱秩序处罚。

第二是盈亏均由业主本人承担。可以这么说，买完房之后最大的成本就是利息，前几年买房的人早就赚得盆满钵满，即便是现在降价卖房，也依然是赚钱。

当然了也有特殊人群，就是那些在近一年高位接盘的人，本来房价就高，要是现在降价卖房，肯定会亏，可是不论怎么样，这些都只需要业主自己决定，而不会受到其他方面的影响。

第三是新房的最大获益方并不是开发商。我提到过新房的建造约有六个：1、土地成本；2、税费成本；3、建安成本；4、销售成本；5、经营费用；6、利润。

始终绕不过去的就是土地成本，并且是大头，也就是说地价不降，就算是新房价格会降，幅度也不会很大。

综上所述，对于房子越降价，反而越卖不出去，其实看法很简单，就是民众心态有了重大转变，对楼市信心弱甚至没信心。

这或许是整个2013年甚至未来2—3年的常态，因此什么时候能够恢复信心了，楼市可能就真的能复苏，而不是像一季度那样只是短暂复苏。

对此，如果你还有不同看法，欢迎一起友善讨论！