作为房地产证券化的重要手段，房地产投资信托基金（REITs）在全球的影响力正在逐渐扩大。根据美国房地产信托协会（NAREIT）的数据，截至 2021 年底，全球共有 865 家 REITs 活跃在 41 个国家的市场上，总市值可达约 2.5 万亿美元。
在投资者的眼里，REITs 侧重于长期收益表现的特性让其备受青睐 —— 而要成功做到这一点，REITs 要确保在他们经营或持有的房地产运营中做出明智的选择。NAREIT 发布的《2022 年 REIT 行业 ESG 报告》中提到：“越来越多的 REITs 将 ESG 置于其业务的最前沿”，而行业先锋们也都已经开始专注于创新实践。
管理 REITs 的企业是如何将可持续发展和 ESG 策略纳入其投资及经营策略的？我们对此好奇已久。这一次，#LEED 洞察局也有幸走近亚洲市值最大的 REIT，领展房地产投资信托基金 —— 根据港交所的数据显示，其市值已超千亿港元，投资物业总估值超过 2,200 亿港元，资产组合覆盖了中国一线城市及海外的零售、办公及物流设施。
通过 USGBC & GBCI 北亚区副总裁王婧与领展执行董事兼行政总裁王国龙先生的对话，我们将了解这个亚洲 REIT 领头羊的 “长期主义思维”。
长期主义的营运方式对我们至关重要
王婧：相较于传统地产开发商，运营房地产投资信托基金是否意味着更注重 “长期主义” 及 “企业社会影响力”?
王国龙：作为亚洲最大的房地产信托基金管理者及专业地产投资人，我们希望确保所持有的物业能够长期维持稳定的高租用率，以为投资者提供有竞争力的回报；在此基础上，我们更要为物业价值增值，以确保日后当我们决定退出时，这些物业不愁没有买家。因此，维持良好的物业素质，好好服务我们物业所在的社区，这种长期主义的营运方式对我们至关重要。
领展的业务策略是收购、提升及持有优质资产，同时通过持续优化，使它们成为高效且具有韧性的投资组合，为投资者及其他相关持份者（例如租户、消费者和商业伙伴等）缔造最大的长远利益。我们也深信，优秀的企业必须能在创造经济价值的同时，积极正面地响应社会的要求与挑战，承担企业社会责任。这意味着我们必须深入了解业务所在的社区，并与持份者建立牢固而持久的关系。
王婧：今年年中，领展首次在 ESG 表现上发布独立报告 -《2021/2022 可持续发展汇编》，与平日在财报中合并披露相比，这种改变意味着什么？
王国龙：我们一直致力于成为一家可持续发展的企业。自从 2005 年领展在香港上市，我们就一直践行有关 ESG 的原则。此外，香港交易所也在持续提升对在港上市公司的 ESG 信息披露要求，比如 2019 年香港交易所就《环境、社会及管治报告指引》引入 “不遵守就解释” 原则，并在 2021 年 11 月刊发企业管治及 “环境、社会及管治（气候信息披露）指引”。
我们每年固有的综合年报由《策略报告》以及《管治、披露及财务报表》组成，今年年中发布的《可持续发展汇编 2021/2022》则汇报了集团的可持续发展进程，旨在补充领展综合年报的内容。通过提供我们在可持续发展策略的更多实践详情，并阐述我们在环境、社会及管治下各个可持续发展重点范畴的方针及表现，该汇编报告能够凸显我们在这方面所作的贡献，让公众认知到领展负责任、具透明度的营运方式。
需要明晰的是，无论是我们的综合报告还是可持续发展汇编报告，都是依据可持续发展报告全球最佳实践编制，也遵守了全球报告倡议组织发布的《可持续发展报告标准》中的核心要求、国际综合报告框架及香港联交所上市规则。
在我们看来，这样具有结构性的报告系统，一方面可以提升企业应对变化的能力 —— 它帮助我们评估现有营运水平，从而做出有效改善，同时可以透过预防性的措施，降低我们的 ESG 风险；另一方面，报告也提供了充足的透明度，可以令外界了解我们的进度、监督我们的工作，并为我们提出具有建设性的意见。
我们更希望在商业和生活社区内推动可持续的生活方式
王婧：我们了解到领展每年都会将相等于上一个财政年度之物业收入净额最多 0.25% 的款项，拨捐给领展 “爱・汇聚计划”，主要用于支持 “青少年培育”，“长者活龄生活” 和 “资源管理” 这三大范畴，它们是如何与领展的企业战略相关联的？
王国龙：领展在全香港 15 个行政分区拥有 130 项资产，其中大部分位于人口稠密的地区，影响十分广泛。这些社区商业设施每天都会直接或间接地服务数以百万的香港市民，为他们提供日常生活所需；而领展的社区商业物业组合内有数以千计的商户，当中大部分是小微企业，而它们也正是香港经济的支柱。从这个角度来说，领展也是支持香港社会经济发展的重要力量。
能力越大、责任越大，我们更希望在推动营运经济效益以外，让我们的工作及服务获得广大市民支持。通过领展庞大的商业伙伴、商户、员工及居民网络，我们推广公益服务、加强市民与社区的联结，并进一步通过与社区的合作创造共享价值，为社会带来积极影响。领展 “爱・汇聚计划” 从 2013 年开始启动，它支持社会福利机构在青年赋权、资源管理、长者活龄生活方面提供创新解决方案，在不到十年的时间里，已有超过 1,200 万人从这些社会服务中获益。
以 “青少年培育” 为例，我们希望帮助青少年向上流动，为社会的未来培养更多中坚力量。在香港，我们于 2015 年推出了 “领展大学生奖学金” 项目，奖励家庭三代中首代入读香港本地大学的学生。到今年，我们已经授出 1,380 份奖学金，投放总额达 2,760 万港元。除赋予经济上的资助，我们也会为这些年轻人提供更多社会活动机会，比如所有奖学金得主会自动成为领展同学会成员，他们可以免费参与领展为同学会举办的多元化活动及工作坊，拓展思维空间及视野；我们还会为他们提供志愿者活动的机会，鼓励奖学金得主帮助社区中有需要的群体，回馈社会。
领展大学生奖学金得主参加领展组织的志愿者活动 © 领展
在内地，领展也通过 “爱・汇聚计划”，支持上海思麦公益基金会开展中等职业教育助学项目（物业管理班），资助四川省泸州市贫困家庭的学生在上海完成为期三年的中等职业教育，既帮助其获得一技之长，又能为城市提供技能型人才。
除了 “爱・汇聚计划”，我们对于社会公益的投入与支持还有更多。在香港，我们将近 65 万平方英尺的物业以较低的价格（平均租金低于每月每平方英尺 7.4 港元）出租给了 136 家慈善机构和非政府组织 (NGO)。此外，领展的社区商业设施已经成为社群的聚集地，也为不少和市民生活息息相关的社区活动提供了场所。利用广泛的地区网络，领展致力于加强跨代联系、建设健康社区，这与我们的企业发展战略是相辅相成的。
王婧：我们的 LEED 社区板块也十分强调宜人、生态韧性及对地球的影响，这一点也与领展所传递的理念不谋而合。您心中的宜居、绿色且居民友好的商业社区是怎样的？站在商业的角度，这样的项目是否也意味着一定是更富有升值空间的优质资产呢？
王国龙：我们心目中宜居、绿色且居民友好的商业社区，需要善用社区营造的概念。在筹划、设计及营运管理公共空间的过程中，只有让公众感觉到愉快惬意、生活称心舒畅，他们才会全身心地投入社区。由此，人与人、人与地之间的情感联系才能建立起来。
要打造这样的理想社区并不容易，事实上，不少位处香港的领展商场都有一定的历史，因此我们需要花更多精神、时间及心思，在建筑结构限制下，把可持续发展元素透过运营优化及资产提升融入旗下物业中，令设施更节能、环保、现代化，以及可持续发展。
而在内地，深圳领展中心城就是一个既有物业资产提升的典范。举例来说，我们注意到许多区内居民喜欢在该商场的室外广场游乐，因此我们在筹备资产提升时，特别注重室外规划，当中包括室外活动及运动场地、以及静态休憩场景，希望契合领展中心城鼓励环境互动、社会互动的初衷，为居民带来美好的社区生活。
升级后的深圳领展中心城获得了 LEED 铂金级认证 © 领展
对领展来说，把 ESG 融入业务中并非以经济回报或资产升值为唯一的目的，我们更希望在商业和生活社区内推动可持续的生活方式。不过我们也深信，当我们真正把 ESG 元素融入到业务运营当中，我们的业务就能实现长期可持续发展。
王婧：领展中心城是一个 LEED 及 SITES 双铂金认证的项目，在业内引起较高的关注，在决定对项目进行正式收购、借助 LEED 及 SITES 实现绿色升级、进入为期 3 年的改造这一系列的过程中，对于领展来说有什么起到关键性决定因素或者事件吗？
王国龙：LEED 铂金级认证是最高级别的认证，这项荣誉也是对领展中心城绿色建筑及建筑可持续性发展的最大认可。标准本身注重节水、节能、减少垃圾填埋和温室气体排放，也为建筑使用者本身创造更健康的室内环境，这些要求非常符合领展自身的战略。
目前国内拥有 LEED 铂金级认证的购物中心并不多，深圳领展中心城是华南地区极少数获得 LEED 铂金级认证的购物中心之一。领展中心城同时拿到 LEED 和 SITES 两项绿色建筑最高级别的认证，对于首次将资产提升的经验运用到内地项目上的领展来说，过程也充满挑战。但我们非常乐见越来越多人朝着领展中心城的 “都市桃源” 的属性来到这里，并且将领展中心城打造成 “绿色商业” 的优秀案例，为中国内地商业项目存量改造提供标杆性的参考。
王婧：那么这两个绿色建筑及可持续场地标准在领展对旧物业升级改造的过程中，扮演了怎样的角色？
王国龙：个人与社会对环境的重视，使得绿色商业逐步兴起。LEED、SITES 等绿色标准为商业提供了 “可量化” 的绿色认证国际语言，并成为评价我们的建筑和场地可持续发展、生命周期表现的 “金标准”。
我们深信这些绿色举措的成本增加所带来长期回报和社会影响会高于投资的成本
王婧：您如何看待项目升级过程中，因践行绿色举措而产生的增量成本？又是如何平衡这其中的投入与产出比的？
王国龙：对于领展来说，在规划资产提升工程时，短期的成本不是我们唯一考量的因素。我们会更乐意通过节能实践、采用新兴技术及采购可再生能源等方式，把可持续发展元素融入其中。
在我们看来，实践绿色举措也为领展带来了新的商机，降低了企业潜在风险。从长远的角度说，这些举措加强了旗下物业组合的韧性，赢得了更多注重环境质量、关心气候变化的商户及消费者的支持。比如通过与合作伙伴紧密沟通，我们可以了解及防范不断变化的可持续发展问题，如气候变化带来的水灾问题等。实践绿色举措，可以帮助我们为有可能出现的风险做出规划及预防，减轻对业务造成的不利影响。
至今，领展已经合共完成了 94 项资产提升工程。我们深信这些绿色举措的成本增加所带来的长期回报和社会影响，会高于投资的成本。
王婧：从领展的官网上，我们了解到领展制定了可持续金融框架并要求未来所有与可持续发展表现挂钩的金融交易在环境、社会和管治三方面至少包括一个目标；同时 2016 年领展发售了首支绿债、2019 年又发售了 5 年期的绿色可转换债券等等 —— 您能否分享一些领展在绿色金融方面的成就？绿色金融除了为领展降低融资成本，还有哪些优越之处？
王国龙：早在 2016 年，我们就已经订立了领展绿色债券框架，阐述了如何审慎选择所投资的绿色项目，并且汇报所筹集资金的用途。当年 7 月，领展成为香港第一家发行绿色债券的企业，当时的那笔五亿美元十年定息债券也是香港企业所能取得的最低息率之一。到了 2019 年 3 月，领展又成为全球及香港首个发行绿色可转换债券的房地产企业，该批五年期 40 亿港元可转换债券年利率为 1.6%，也是亚洲房托基金取得最低息率之一。迄今为止，我们已完成超过 270 亿港元的可持续金融交易，其中超过三分之一的总债务是与我们的可持续发展绩效挂钩的*款贷**工具。
今年 2 月，我们进一步发布了领展可持续金融框架，框架涵盖了筹集资金交易及与可持续发展表现挂钩的交易。这份最新的可持续金融框架，要求我们未来所有与可持续发展表现挂钩的金融交易在环境、社会及管治范畴均需包含关键绩效指标。领展是香港首家自身有此要求的房地产企业。
绿色金融可以推动增长，其较低的融资成本是我们可持续发展的驱动力。我们相信领展可持续金融框架能够强有力地支持我们的企业可持续发展目标，包括到 2035 年实现净零碳排放。
抵御气候变化与业务成就息息相关
王婧：正如您提及的那样，去年领展正式宣布了 2035 年实现净零排放的目标，提及将从可再生能源、采用新兴技术控制企业的温室气体排放。现在，这一目标推进得如何？
王国龙：伴随我们的净零排放目标，领展制定了一个稳健的净零治理框架，涉及五项方针：一是节能措施；二是项目内可再生能源发电；三是可再生能源采购（包括绿色能源和能源属性证书）；四是直接投资可再生能源；五是碳抵消。
领展的净零排放之旅设定了短期、中期、长期目标 © 领展
具体到项目上，我们在今年 8 月成功投得位于香港观塘安达臣道的首幅商业用地，拟在该用地发展社区商业设施（包括零售设施、鲜活街市及停车场）。这是领展首个由买地开始发展的社区商业设施，我们计划将最高水平的可持续发展标准融入这个项目的建筑设计中。在内地，今年我们为领展购物广场・京通和领展购物广场・中关村的配电室提升了智能系统，应用大数据、云计算和物联网（IoT）技术，就用电状况和系统性能进行实时远程监控，从而提高能源效益和减少运营成本。
房地产行业最大的碳排放来源为用电，因此，领展的减碳策略在早期一直以减少用电量为主。在 2021/2022 年度，我们在香港的 4 个地点实施能源管理系统（EMS）试点，通过采用预测性数据分析进行能源优化，实现了 3% 至 5% 的能源节约。由于绝对能源减少是我们净零策略中不可或缺的一部分，我们计划将 EMS 计划进一步推广，预计至 2025 年会在另外 50 个物业完成安装工程。随着 2035 净零碳排放目标的推进，我们计划于 2025/2026 年度把物业组合用电强度和碳排放强度分别减少 5% 和 25%（与 2018/2019 年度基线相比）。
领展也在积极推广可再生能源发电及采购。我们在香港已识别出超过 40 项适合安装太阳能系统的物业，其潜在总装机容量约为 3.7 兆峰瓦（小编注：用于太阳能光伏领域的单位，等同于兆瓦），每年可生产约 3,500 兆瓦时的可再生能源。2021/2022 年度，领展在英国的项目 The Cabot 成功实现了 100% 可再生能源用电，业主及租户在这一年已实现了用电净零碳排放。
The Cabot 是领展位于英国的第一笔资产 © 领展
王婧：领展的净零排放目标是否和中国的 2060 碳中和蓝图有一定的正相关性？
王国龙：国家承诺在 2030 年前达到碳峰值、2060 年前实现碳中和，这一目标体现出国家推动气候变化工作、绿色低碳发展以及加强生态文明建设的决心。香港特区政府也在 2021 年公布了《香港气候行动蓝图 2050》，力争在 2035 年前把香港的碳排放量从 2005 年的水平减半，响应国家 2060 年前实现碳中和的目标。
领展的净零碳排放策略与国家碳中和蓝图的方向及路径是一致的。我们深知抵御气候变化与业务成就息息相关，因而在制订领展的净零碳排放目标时决定推进至 2035 年，希望运用自身的影响力、经验和技术，启发及推动商户、承办商、服务供货商等重新思考如何在自身营运中节能减排，尽快携手应对气候变化的挑战。
王婧：领展的资产组合逐渐多元化，比如仓储物流及停车场等。这些资产的绿色焕新是否也在贵司的考虑范畴之内？领展在收购项目的同时，是否会考虑股权合作伙伴对 ESG 的态度或者用自身的可持续发展价值观去影响合作方？
王国龙：除了商场、写字楼和鲜活市场，仓储物流及停车场资产也在我们绿色焕新的考虑范畴内。我们目标于 2025/2026 年度，旗下物业组合的绿色建筑认证覆盖率达 100%，现阶段也已经积极开展为旗下物业制定相应可持续发展绩效标准的工作。
我们在审视潜在收购时，会倾向对建筑的环境性能及绿色建筑认证的状态进行尽职调查。我们会优先考虑收购具有绿色认证的建筑物，或制定收购后资产提升和相关认证计划。以我们 2021 年底收购的柴湾物业为例，因该物业毗邻海岸，洪灾风险被识别为主要实体气候风险，不同业务部门于收购前均有参与讨论，以了解及评估该资产的脆弱性、缓解措施选项、成本及潜在保险风险。最终投资计划包括了洪灾应对措施、 收购完成后的风险转移，以及确定必要的标准营运程序更新。
在停车场资产领域，我们刚于今年 11 月初推出了电动汽车充电站计划，将在 2024 年底前于旗下各区停车场提供总计 3,000 个电动车公众充电站，届时领展将提供全港最大的私营电动车公众充电站网络。
除了独资物业，领展近年也开展了策略及资本伙伴合作，在这个过程中也会优先选择与我们拥有共同愿景的伙伴。以今年收购的两个澳洲资产组合、以及在中国内地收购的物流物业为例，我们与策略伙伴的共同目标是能为打造绿色、健康和智能建筑出一份力。此前，我们与合作伙伴为澳洲的办公室物业组合锁定了 12 亿澳元的绿色融资。未来，我们将继续与不同的策略伙伴为旗下物业引入更多可持续发展的元素，以推动资产的长远发展及提升其竞争力。
打开‘绿色商业’的新局面
王婧：现在，内地依然处于后疫情时代的大背景下，领展如何确保自己旗下的资产富有韧性、高效且安全运营的呢？
王国龙：新冠疫情后，商户及消费者愈发注重绿色及健康的生活环境。正如前面所说，我们计划在 2025/2026 年度为物业组合中所有建筑物取得环境、健康及福祉相关的建筑认证。
基于我们的责任投资政策，对于新收购的项目，我们均会就其建筑的技术及环境表现、以及绿色建筑认证的状况进行尽职审查。我们会把楼宇的设备及服务水平提升至更高级别的可持续发展标准，或在考虑于现有资产及设备的生命周期过后，进行大型的资产提升项目并申请相关认证。
我们还关注到气候相关的风险及机遇，通过提前计划应对措施、收购后的风险转移和营运程序更新等事项，让我们的资产具备应对未来趋势的能力。由于大湾区普遍面临较高的洪灾风险，我们已经开始在旗下物业的高风险区域内安装远程湿度传感器，能够在出现渗漏或洪水初期快速定位漏水点，尽量降低损毁及营运中断可能造成的影响。
王婧：以领展中心城为标杆案例，领展在内地是否有将更多既有项目进行绿色升级的意向及具体规划？
王国龙：我们的愿景是成为世界级的房地产投资者和管理人，服务和改善社区居民的生活。领展中心城已率先打开 “绿色商业” 的新局面，也为更多内地商业地产的 “绿色” 转型之路提供了可参考、可借鉴的成功范本。
目前我们正为广州的 “领展・珠江新城项目”（即太阳新天地购物中心，改造后将焕新更名）规划大型资产提升计划，估计第一期资本开支约 2 亿元人民币。这个项目将申请 LEED、Parksmart 等绿色建筑认证。我们期待经由资产提升后，“领展・珠江新城项目” 能够焕然一新，成为满足当地居民期待的综合休闲生活及购物中心点。
USGBC 北亚区副总裁王婧
LEED与领展的合作渊源可以追溯到2017年，领展在收购上海“领展企业广场”项目后，全面提升项目可持续运营模式，为其获得了 LEED O+M: 既有建筑的铂金级认证。这在当时已然是先锋式的突破 - 彼时内地房地产市场还处于新建建筑争相逐绿的势头，既有建筑的绿色焕新正是因领展这样的先锋企业而更多地被市场所察觉并逐步成为新趋势。
当下 REITs 在国内正处于方兴未艾的阶段，如何在全球 ESG 投资与国家 2060 碳中和目标的驱动下将减碳及可持续发展元素融入其中，需要领展这样的领头羊企业引领行业开拓出一条可复制、可实践的道路，并为更多的资产注入绿色活力。