之前的文章里说到房产是我们个人以及家庭资产投资的一个方面，那么今天这篇文章就来说一说房产投资。
大家都知道我国自1998年开始，房价经过了一轮又一轮的暴涨达到了现在高高在上的位置。这第一个问题就从房价上涨的原因开始。房价上涨的因素太多太多，以我的水平不见得能全部说得明白，这里只说一个主要的原因吧。1998年，我国的货币总量为10.44万亿，到2018年，货币总量上升至182万亿，理论上讲，货币总量为20年前的18倍，在经济总量不变的情况下，平均物价应该也是20年前的18倍。但目前的情况是，扣除经济总量的增长，我国并没有发生特别严重的通货膨胀，为什么？原因就是这部分的资金进入了房地产，使房价上涨了十多倍，而物价上升远远没有达到房价的程度。
也就是说，过度的房产投资导致房价上涨过多，这里包含经济发展的需要，土地政策，棚改政策，地方财政，公众文化观念和恶意炒房等诸多复杂的原因。这就和股市一样，资金源源不断地流入，必然导致价格的不断上涨。
那么第二个问题就来了，目前房价情况是怎么样的呢？其实理解了第一个问题，第二个问题也很好看明白。房价要继续上涨，必然需要持续的资金投入，也就是说货币必须继续超发，那么继续超发货币会导致什么后果呢？答案就是汇率下行压力加大，这也很好理解，如果房价在现在的基础上在翻一倍，肯定会有很多人抛售房产，并将资产转移到国外，也就是人民币不值钱，持有美元或者欧元等才保值。而且随着我国金融和贸易的不断开放，人民币已经开始作为结算货币来使用，所以汇率的稳定至关重要。
说到这里，其实目前我国面临的问题就是保汇率还是保房价了。如果要保房价，必然需要更多的货币，而超发的货币必然使汇率下行。这里有两个例子，日本的90年代也面临同样的问题，由于日本是贸易型国家，汇率稳定更为重要，所以当时日本当局采取的策略是保汇率，所以导致房价暴跌，后果就是日本失去的20年。很多民众现在还辛辛苦苦，省吃俭用地还房贷。同样的问题俄罗斯选择的保是房价，因为国内财阀的利益更为重要，所以当时的俄罗斯卢布暴跌了50%。
那么我国会如何面对呢，是保房价还是保汇率呢？从目前的做法来看，我觉得我国政府的做法应是既要保房价，又要保汇率，因为不管哪头都是很严重的后果。2016年到2017年供给侧结构性改革和棚改就是房价的最后一波上涨，在2018年到处都能感觉到史上最严厉的房价调控，几乎全国的房价都熄火了，2019年似乎又有所放松。这也就不难看出我国政府的策略，用经济手段保汇率，减少货币超发增速，用行政手段保房价，锁死流通的房产，不让你交易，没有交易就没有价格。所以现在经常有地方政府约谈企图降价的开发商，就是不让他们降价。因为降价的后果相当严重，一旦造成恐慌，就是形成疯狂的房产抛售，只要5%的房产抛售，我国的房地产就会彻底崩盘，因为根本没那么多资金去接盘，所以房价不能跌，只能死拖，用漫长的时间消化掉泡沫。
这第三个问题，如果需要买房，或者确实想投资房产，该如何选择时机呢？基于第二个问题，我对房价走势的观点是，未来很长的时间周期内，至少20年，除核心城市核心地段的房产外，其他的房产统统都会缓慢地下跌。也就是说大部分的房产将失去投资价值。如果需要买房，建议等到房产税实行之后。我觉得这天并不会太遥远，五年之内应该会出台实施，到时估计会有蛮多人因房产税而抛售房产。
这里顺便说一下，房产税是历史的必然，实行只是时间的早晚而已，过去地方政府的财政收入主要是靠卖地，特别是没有产业支撑的小城市，不卖地可能连公务员的工资都发不出来，像北上广深这些大城市，产业众多，靠收税就足够了，可能还会有盈余。所以说，房产税是历史的必然，否则地方财政收入问题根本没办法解决。
如果实在是着急，等不了了，比如买房结婚等刚需族，这种情况我的建议是多花钱现在就买，因为房价涨跌和你没多大关系；以地段和配套设施作为主要考虑方向，比如学校、医院、地铁站、CBD、商场等，一般高铁站不作为考虑方向，另外也不用刻意追求好的学区，因为孩子的教育远远不是一套房能解决的，需要家长长年累月的培养。如果是要买房产投资，比如公寓啊商铺啊等等，我提供一个指标作为参考，租售比，就是每年的租金除以房产总价，如果租售比大于3%就可以考虑，通常情况下，房子要买新的，商铺要买旧的。
19年春节回家，一个五六线的小县城。我是个很喜欢观察生活的人，喜欢到处逛逛，喜欢听长辈们聊天。在我们那个小县城，到处都是房屋出租出售的广告，县城里也就算了，乡镇里也有很多这样的广告，还有很多拍卖房产的告示。和亲戚们叨叨的时候，了解到我家有两个亲戚在县城买了房，很不错的地段，均价得6000+吧，一套房子总价70万，就县城那点工资根本不够，普通人家根本买不起。我那两户亲戚一家有2个老师，一家有3个老师，就靠着老师的公积金才有能力供房。这些现象说明什么就不用我多说了吧。
房产投资的时代已经过去，房价暴涨将成为历史。