导读：我国民法典第一百七十二条规定了表见代理，相较于原合同法第四十九条，民法典对原规定仅做了小幅修改，将表见代理的事项范围从“以被代理人名义订立合同”修改为“仍然实施代理行为”，拓宽了表见代理事项的范围。具体而言，构成表见代理需要满足如下条件：第一，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍实施代理行为，即行为人实质上没有代理权，仍实施无权代理行为；第二，相对人有理由相信行为人有代理权，即相对人有合理信赖的基础，一般可以从代理行为实施的场所、代理人与被代理人的关系、代理人的职权范围及被代理人自己的过失等进行判断；第三，相对人是善意且无过失的。即相对人不知道行为人没有代理权，而且相对人不知道行为人没有代理权不是因为自己疏忽大意或者懈怠放任造成的。
本文为笔者分享的以房抵债系列第七篇文章，主要介绍的内容为第三人代表债权人与债务人签订以房抵债协议，如何判断是否构成表见代理。实践中，每个案件的情况不尽相同，以及法官对相同案件的不同认知，因此笔者分享的个案仅供参考，希望读者能通过个案感知法官的裁判思路，并汲取个案中的经验教训。
本案例中：第三人甲代表A公司与B公司签订了采购合同，A公司向B公司供应货物。合同签订后，A公司向B公司送货，甲代表A公司在送货单上签字。同时，甲又代表A公司与B公司进行对账。甲在代表A公司与B公司签订合同、送货单以及进行对账时，均没有向B公司出具授权委托书。后来，甲未经授权代表A公司再次对账后与B公司法定代表人乙签订了以房抵债协议，乙用商铺抵偿了B公司拖欠A公司的全部货款，并将房屋过户至甲指定的丙名下。A公司认为甲无权与B公司签订以房抵债协议，继而起诉要求B公司支付货款及逾期付款违约金。法院认为：
以房抵债协议实质上是代理人甲对原采购合同约定的货款支付对象和方式进行的重大变更，这种变更将影响A公司在原采购合同项下的重大利益（金额巨大）。在原采购合同中双方明确约定了销售方、付款对象、发票开具方均为A公司，因此在代理人甲变更支付方式为以房抵债，并将支付对象变更为甲自己时，B公司应予以核实，不应草率签订以房抵债协议，否则是对甲代理权的过于轻信。因此，B公司在签订以房抵债协议时并非善意相对人，代理人甲签订以房抵债协议不构成表见代理，以房抵债协议对A公司不发生效力。
律师提示：
个人代表公司签订以房抵债协议时，无论个人是代表债权人还是债务人，相对方均需核实并获取授权材料。本案中，第三人甲代表A公司与B公司签订了采购合同、送货单，并进行了对账，B公司进而认为甲有权代表A公司签订其他合同、代收货款等。继而B公司在没有要求甲出具任何授权材料的情形下，又与甲个人签订了以房抵债协议，用房屋折抵B公司拖欠A公司的货款，并将房屋交付给甲个人。到最后A公司向B公司发送催款函时，B公司才知晓甲与A公司之间是合作关系。最终，B公司仍需要向A公司支付货款，然后向甲追偿抵债的房屋。
以房抵债涉及到两个债务，即旧债务和新债务，一般情形下，两个债务的主体是一致的。但基于各种原因，例如：第三人用其房屋帮助债务人抵债或者债权人指定第三人接受抵债房屋等，两个债务的主体可能就不一致。在抵债的过程当新旧债务主体不一致时，当事人一定要获取相应的授权材料，尽到善意的审查义务。
一、裁判观点：
在认定是否构成表见代理时，要充分考虑相对人作为一个理性的交易主体，是否确实有理由相信代理人具有代理权，即相对人是否善意且无过失。
二、案件基本事实：
2017年9月，A公司与B公司签订了《材料采购合同》，A公司向B公司供应木材，第三人甲在该合同的A公司代表处签字。甲代表A公司和B公司签订合同时，并未向B公司出具授权委托书。
采购合同签订后，A公司按约向B公司供货，甲代表A公司在送货单上签字，送货金额总计4,750,874.10元。在供货过程中，甲代表A公司与B公司进行了对账。
2017年12月20日、2018年2月12日，B公司通过银行转账分别向A公司银行账户支付货款200,000元、600,000元。
2018年7月3日，第三人甲和B公司法定代表人乙对账结算后签订了《房屋抵货款协议》，乙将位于无锡市XXX小区XX单元XX号和XX单元XX号商铺过户给甲，用于抵偿双方过往3份合同下B公司拖欠的货款7,066,573元，后甲指定第三方丙接收了两套商铺。
2019年7月，A公司向B公司发送催款函。
原告A公司向一审法院起诉请求：1、被告B公司立即向原告A公司清偿未付货款3,950,874.10元及逾期付款损失(以3,950,874.10元为本金，自2018年7月8日到实际付清之日止，按照银行同期*款贷**利率计算)。
三、法律规定：
1、《中华人民共和国民法典》
第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
四、裁判结果
一审：一、被告B公司应于本判决生效之日起十日内支付原告A公司货款3,950,800元；二、被告B公司应于本判决生效之日起十日内支付原告A公司逾期付款利息(以3,950,800元为本金，自2019年1月1日到实际付清之日止，按照中国人民银行同期*款贷**利率计算)。
二审：驳回上诉，维持原判。
案件来源：中国裁判文书网，案号（2019）沪0110民初14042号民事判决；（2019）沪02民终10534号民事判决。