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前言
购买二手房，需要找房产中介作为第三方来保障交易的安全性，这是普遍的共识，现在房产中介公司遍地开花，五花八门，如果房屋买卖双方与房产中介公司签订了房屋买卖合同后，房产中介因为经营困难，被暂停原有的涉及资金项目并暂停承接新的房产交易业务，该如何处理？请看下面的案例。
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案情简介
2016年6月10日，张某与王某夫妻俩、A房产中介公司共同签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：张某向王某夫妻俩购买某处单元房一套，成交价1966000元。合同第九条“交易流程”第（一）款约定“在甲方（注即王某夫妻俩）向交易服务方提交该房屋其名下所有权证后五个工作日内由交易服务方代理乙方（注即张某）委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前乙方应支付评估费”。第十四条违约责任”第（一）款第2点约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币贰拾万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”。合同签订后，张某于2016年6月10日向A中介公司支付购房保证金10万元。王某夫妻俩于2016年7月13日办妥抵押权注销手续之后，并未将诉争房屋产权证原件交给A中介公司。另查王某夫妻俩在2016年8月28日前已经将诉争房屋另行出售给案外人，并已经办理产权过户登记手续2016年6月22日，A市房管局向A中介公司发出《关于暂停承接新的房产交易业务的函》，内容为：据市房管局及市房产中介协会反映，因贵公司法人代表失联，公司资金无法正常启用，引发部分客户上门追讨二手房交易定金无法支付等问题，公司经营出现危机，对此，我局高度重视，于2016年6月18日协同市房管局及市房产中介协会赴贵公司进行调查，在调查结果未明确前，请贵公司暂停原有的涉及资金项目并暂停承接新的房产交易业务，后续事项将按市有关精神执行。A市房管局于2016年8月1日发出通知：为妥善处理A中介公司交易订单问题，若买卖双方均有意愿继续交易并就交易细节协商一致的，买卖双方可自2016年8月2日起至2016年9月1日前往A市房管局2楼接待室签订《房屋买卖合同补充协议》，以便开展交易后续事宜。
当事人陈述
张某陈述：虽然诉争房屋买卖合同的中介方出现状况，但并未导致合同解除，交易双方仍可继续协商完成交易，但王某夫妻俩以出差在外为由拖延双方协商时间，并在此期问将诉争房屋出售于案外人，该欺诈行为有违诚信原则，违反诉争合同约定的义务，导致张某的合同目的无法实现，应由王某夫妻俩承担违约责任。
王某夫妻俩辩称，1、张某违约在先，其与A中介公司的违约行为共同导致《房屋买卖合同》陷入履行不能。2该讼争合同约定的主要流程均由A中介公司单独或居间完成，2016年A市房管局发出通知责令A中介公司暂停原有的资金项目，导致讼争合同无法履行。张某提出要求兰迎等人分担首付款的损失，但出卖人没有义务承担购房款的损失双方并未达成补充协议。3、双方之间的合同已经解除。
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法院裁判：
本案争议焦点为王某夫妻俩是否应承担违约责任的问题。张某与王某夫妻俩签订的本案讼争《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应依约履行。王某夫妻俩在讼争合同解除前，将讼争房屋出让于案外人，违背了诚实信用原则应承担相应的违约责任，关于王某夫妻俩提出的张某违约在先的抗辩理由。根据合同的约定，在王某夫妻俩办妥抵押权注销手续后，应由交易服务方代理张某委托评估机构对房屋进行评估。虽然交易服务方因经营困难问题无法完成代理事项，但并不因此免除被代理人张某进*房行**屋评估的合同义务。张某仍应在合同约定的期限内委托评估机构对房屋进行评估。张某在未履行其评估的合同义务的情况下，向王某夫妻俩发出了其自行拟定的补充协议。根据讼争合同第十三条第（二）项约定，张某应将交易保证金10万元存入交易服务方指定账户由交易服务方代管，该购房保证金在房屋所有权过户登记至张某名下后抵作部分成交价款，在双方完税后三个工作日内由交易服务方代张某支付给王某夫妻俩，现交易服务方因经营困难无法完成代理事项，支付房屋转让款的合同义务仍应由被代理人张某自行依约履行，但张某发出的补充协议要求变更合同价款支付方式及数额，将本应由张某履行的支付此部分房屋转让款10万元的合同义务，变更为张某在原合同约定的时间内支付给王某夫妻俩75000元。在王某夫妻俩已明确表示了拒绝变更合同的情况下，张某仍未在合理期限内履行其先合同义务，张某迟延履行合同的行为亦已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，虽然张某亦构成违约，但王某夫妻俩仍应就自己的违约行为承担责任，而王某夫妻俩主张讼争合同已经解除，缺乏证据证明，不子采纳。关于张某主张王某夫妻俩应依按照讼争合同第十四条第一款第二项的约定承担违约责任的问题。讼争合同第十四条第一款第二项系关于违约方向守约方承担违约责任的约定，但本案中张某迟延履行合同的行为亦属于违约行为，故张某并非守约方，其要求合同相对方据此条款约定承担违约责任缺乏依据，不予支持。结合卖方过错程度，买方损失等因素，本院依法酌定王某夫妻俩向张某支付违约金3万元。
风险提醒：
当前，对于普通老百姓来说购房是一笔巨大的付出，大部分人一辈子成为了房奴，同时还要为子女将来的入学考 虑。所以大家多留留神，多长点心眼，找商业信誉好的，大 的房产中介公司，并与房产中介公司签订正规的合同。多跑 动跑动，忙里抽空挤出一点时间来，看清楚购房合同，完全履行合同上所列的条款，最大程度降低购房带来的风险。毕竟老百姓承担不起几次这样的风险啊
就算房产中介倒闭，破产。买卖双方扔应按合同约定履行相应义务。按照房屋过户的流程，由义务方继续履行，另一方应以配合，若双方都不履行合同义务，则按各自过错程度承担相应违约责任。
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
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