作者 | 王岩律师
【事件背景】
近日，开发商甲接到某街道办事处通知，要求开发商甲按照《城市房屋*迁拆**补偿安置协议》为*迁拆**户办理商品房合同备案及入住手续。办理过程中，小乙找到开发商甲，称其父（*迁拆**户乙）已死亡，要求甲将补偿给乙的商品房直接备案至小乙名下。开发商甲经多方打探，了解到乙确以死亡，但无法核查小乙是否为乙唯一合法继承人。
无独有偶，北京市第一中级人民法院亦曾审理过一起类似案件。
// 案例链接
案号：（2013）一中民终字第14230号
2007年6月18日，崔某某(买受人)与开发商(出卖人，被告)签订了《商品房预售合同》，合同约定：商品房坐落为：海淀区四季青乡某号房屋，总价款为220万元。合同签订后，崔某某交付了部分房款，尚欠购房款130万元未付。开发商交付房屋后但在办理产权转移登记之前，崔某某去世，未留下遗嘱。田某(崔某某之妻)、崔某(崔某某之子)作为崔某某的法定继承人，与开发商协商要求开发商直接将房产办理至田某、崔某名下，但开发商未能同意，导致双方纠纷，田某与崔某将开发商诉至法院，要求开发商继续履行合同，并将房产登记至其名下。
// 法院观点
一审法院认为：
一、崔某某与开发商签订的《商品房预售合同》，系当事人之间真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。现田某、崔某为房屋的实际占有、使用人及法定继承人，崔某、田某在支付开发商130万元的剩余房款后，可以要求开发商继续履行合同。二、因《商品房预售合同》系崔某某与开发商签订，产权证书应办理在崔某某名下，但崔某某已死亡，在此情形下，商品房产权证*办理书**到何人名下直接决定了该房屋的所有权归属。鉴于法庭查明事实，田某与崔某均为法定继承人，对涉案房产拥有共有权，将房产归属其两人共有，法院予以支持。法院判决：一、崔某某与开发商签订的《商品房预售合同》由田某、崔某与开发商继续履行;二、田某、崔某于本判决生效后九十日内向开发商支付剩余购房款;三、田某、崔某在履行本判决第二项付款义务后九十日内，开发商协助田某、崔某将房屋过户至田某、崔某名下。
二审法院认为：
在认定合同并未解除的情况下，涉诉合同应当继续履行。由于双方之间就上述合同产生争议等情况，一审法院结合本案的实际情况判决确定田瑞芬、崔岩在规定的期限内履行支付剩余房款的义务并无不当。上诉人称一审法院判决篡改了合同，延长了合同的履行期限的主张，不予支持。判决驳回上诉，维持原判。
// 法律实务
现实处理中，开发商顾虑到不能自行认定购房人的继承人，不能确定是否存在其他继承人所涉纠纷，为避免自身风险，拒绝将房屋直接过户给权利义务不确定的主体。
针对开发商的疑问，有以下三种处理方式：
第一、小乙起诉其他继承人，开发商作为第三人参与诉讼，由人民法院确认小乙为案涉房屋的继承人。开发商在接到人民法院判决书后为小乙办理备案手续；
第二、由乙全体继承人起诉开发商，要求开发商为其共同办理合同办案及过户手续。开发商在获得判决书后为其办理备案手续。此中方式，开发商需承担败诉风险，亦可能承担相应的诉讼费用。
第三、由乙继承人向开发商出具说明，说明乙全体继承人有哪些，案涉房产由小乙继承，其他继承人放弃继承案涉商品房，并由全体继承人签字。同时，全体继承人与开发商签订协议，内容应包括：其他继承人放弃继承，同意由小乙继承案涉房产，开发商在小乙出具相关文书（判决书、公证书等）后为其办理合同备案等手续。在小乙向公司出具公证文书后为其办理合同备案。
上述三种方式，我们认为，第三种方式从时间效益以及可行性角度，优于前两种方式，同时避免诉讼，减少纷争，节省诉讼成本。即便小乙之后提起诉讼，开发商亦可以全体继承人出具的说明，以及双方签订的协议，避免因迟延交付而产生的违约责任。
作者介绍
王岩 律师
业务领域：基建地产、民商事争议解决