一个房子的交易过程，就是将房地产商的债权债务向购房者债权债务转变的过程。现在将房地产定义为支柱产业，说明房地产商的债权债务已经到了非解决不可的时候！因为房地产开发商的金融杠杆牵动的波及面及资金级别非常大，如果不采取措施消化，金融风险将无法承受。
这个过程，也是将整体风险，向独立个体风险的转移！
一、先了解一下开发商债权债务的关连方:
1、银行*款贷**
2、未全额缴纳的土地出让金（政府土地出让）
3、施工方（牵扯到各种原材料的供货方，建筑工程款，农民工工资）
4、各种税费
5、预售房屋的销售款项（非现房销售）
6、其他资金（没有列出应该支出的其他款项）
房地产商开发项目工程结束，房子都卖出去了，以上债务都可以如期解除！
如果开发商的房子无人买，或销售不佳，资金就可能发生周转问题，那么工程一旦停工，房子可能形成烂尾，那么以上各方利益受损！这个损失太大了，牵扯面大，尤其银行，放出去的*款贷**不能如期收回，形成呆坏账，银行就面临亏损，严重的就可能影响储户的支付，这个代价社会是难以接受的！
二、买房者的债权债务：
1、向银行*款贷**，
2、自有资金
3、向情书朋友借钱
4、集中家里所有资金，包括父母的养老钱
5、卖掉手里的房子
6、购房者发生的税费
7、借款的利息支出
买房者与房地产商买卖交易如果成交，开发商部分债权债务关系就转化为买房者的债权债务关系。
前2年，恒大一家公司爆雷就有2万亿，目前看，全国上百家开发商如果像恒大一样爆雷，那么债权债务总和是难以想象的，这个资金将是非常庞大！如果有一半爆雷，那得波及到多少家银行，多少家上下*行游**业，多少人的就业，多少债务危机，多少地方政府的土地出让金，多少税费，这是不可承受的！所以目前多部门及政府出台各种为房地产企业解困措施是非常必要的，将房地产行业定义为支柱产业是有原因的！
由于这几年新冠疫情，封控等原因，人们的收入锐减，人们的购房观念也发生了根本性转变，人们意识到家庭财产一定要保证流动性，才能应对突发的灾难！认识到房子不能当饭吃，认识到房子增值变现很难了，所以人们买房子的意愿降低，造成新房销售困难，二手房出售困难，各种情况叠加才出现今天这种恶性循环情况。二手房市场低迷，价格下降传导到新房销售！影响了房地产商的债权债务向购房者转移！
现在看，开发商集体出现风险是最大的风险，是系统性的无法控制的，如果能够将房地产商的风险向购房者转移，风险将变为分散的，个体的风险，这种风险就变为可控的风险！