（速新闻记者 卓伟岚 胡春）宿豫区豫新街道雨露社区锦绣江南小区现已入住业主2000余户，目前正在兴建的高层住宅楼还将迎来1000余户业主。自2008年2月起，小区由江苏通源物业管理有限公司管理。
小区南门
11年来，该小区先后获得“江苏省城市物业管理优秀住宅小区”“全省物业管理优秀小区”“宿迁市住宅小区物业服务五星级小区”“宿迁市城市物业服务优秀示范项目”等29个奖项。
11年来，物业公司先后投入近200万元，用于小区改造提升、楼房修缮维护、绿化管养，资金来源全靠物业自收自支。
11年来，业主满意率、物业费收缴率逐年提高，目前业主满意率98%，物业费收缴率达98.5%。
这是一家怎样的物业公司？为什么能够赢得这么多的业主拥护，获得如此好口碑？11月27日上午，记者来到锦绣江南小区一探究竟。
“一招一式”，保障小区平安
初冬的宿迁，有几分寒冷。记者刚到锦绣江南小区东门，正在值班的保安热情地迎上前询问我们有什么事。“你怎么知道我们是外来人员?”记者笑着问。“我们对这里的住户基本上都熟悉，认识这里的住户也是我们工作的一部分。你们要是开车来，我更能确信你们是外来的，公司要求我们对业主的车辆号牌都要熟记在心的，知道哪辆车是哪家的。”保安自豪地说。
小区保安定期进行军事化训练
记者了解到，锦绣江南小区除了有现代化安防系统，还配备了18名保安，实行三班制。就是说，每个班次有6名保安，小区的三个大门各有1名保安值守，另外3名保安在小区内巡视，保障小区秩序。为了保证小区夜间巡逻范围和巡逻频次，小区内设置了15处打卡点，保安在班时间要打卡4次，夜巡保安有没有按时巡逻，一查便知。该小区也创下了多年零发案记录。为更好服务业主，树立保安形象，物业公司对保安采取半军事化管理模式，每月固定三天进行军事化训练。体能训练、队形队列、踢正步，还培训保安如何使用文明用语和业主、来访者交流，培训保安如何引导车辆出入。
物业公司特别聘用了几位女性保安，不言而喻，这是为了给女性业主提供贴心方便的服务。张雪玲就是女保安中的一员。11月27日早上七点半，上夜班的她刚交完班。今年46岁的张雪玲已经在这里工作七八年时间。用她的话说，这些年，她利用自己女性身份，“温柔”地化解了数不清的小矛盾小摩擦。“当初我来应聘的时候，公司老总就告诉我，招用女保安就是要利用好身份，服务好业主，我们也是不负众望吧。”张雪玲笑着说，“我们小区要求高，管理严，我们的工资待遇也比周边小区的高，符合参保条件的，还交纳了五险。不是谁想来当保安都行的，保安人品要好，工作能力要强。”说到保安管理严格，张雪玲说，自己一点意见都没有，要求严才能服务好，物业公司才能赢得业主拥护，才能发展得更好，自己的保安工作也才能更稳定。
一户一档，服务“私人订制”
走进锦绣江南小区，虽没有如小区名称那样的小桥流水江南色、一片锦绣尽繁华，但秀美的绿化、平坦的道路、整洁的楼面，倒一点不像一个已是11年的老旧小区。
工作人员介绍小区住户建档情况
在小区物业公司办公楼里，记者见到公司法人代表郑雪红。今年62岁的郑雪红身兼多职，小区妇联主席、小区“夕阳红”调解工作室负责人——全是围着“小区转”。她领着记者在物业公司的三层楼里上上下下走了一圈。这里有业主活动室、图书室、调解室等，功能齐全。在二楼的档案室，一排排整齐的档案柜将十多平方米的房间挤得满满当当。小区哪来这么多档案？看出记者的疑惑，郑雪红解释说，这里全是小区业主的家庭信息档案，业主姓名、工作单位、联系方式、家庭成员等，一户一档。部分多层住宅的业主因为入住时间早，是一栋一档，以后还会逐步分开，细化分档。同时将业主信息档案同步录入电脑，进行电子化管理。为什么要建立一户一档？郑雪红解释说，这样做是为了掌握小区住户情况，了解业主家庭人员结构，公司在提供服务时更有针对性。谁家老人不便需要多照看，谁家更关注就业信息，谁家生活上需要多关照等。同时，一旦业主家有紧急情况发生，也好及时掌握相关信息，物业公司在第一时间能帮上忙。
“只要是业主需要的，就是我们应该做的。”郑雪红告诉记者，小区业主孩子没人带，物业公司帮忙带带；业主家电器坏了，物业公司上门帮修；业主家下水道不通了，物业公司帮忙疏通，不收一分钱上门服务费……特别是为了做好纠纷调解工作，物业公司*党**支部牵头成立了“夕阳红”调解工作室，每年从源头上化解各类邻里家庭矛盾纠纷数十起。“这么大一个小区，像因漏水、占用停车位、空调外机噪音、婆媳不和、夫妻吵嘴等引发的纠纷，每个月都会发生数起，这些小纠纷如没人处理或处理不当就会引起大纠纷，影响小区和谐稳定。2014年，我们成立了一支由热心公益，并且在当地有威望的老*党**员、老教师、老模范组成‘夕阳红’调解工作室。几个人分工包片，随时掌握情况。面对矛盾纠纷，有时‘单兵作战’，有时‘团队协作’，确保把矛盾消灭在萌芽状态”。
一天一会 紧盯业主需求
王德军是物业公司的项目经理，也就是负责具体执行事务的责任人。他告诉记者，每天早上七点半是晨会时间，所有工作人员要汇报前一天工作情况和遇到的问题，共同商讨解决方案，然后分配当天事务。这么多年雷打不动，从未间断过，都是由公司总经理刘清沛主持。
在晨会上，刘清沛经常会一遍又一遍地对员工说：“干物业这行别想着发财，想发财就别干物业这一行，物业人就是要用心做好服务……我们不是品牌物业，但必须按照品牌物业标准要求自己。”
小区文明宣传画廊一角
“今天的事还挺多，晨会上刘总要求我们对照宿迁推进全国文明城市常态长效建设要求，对小区各项工作开展情况进行自查自纠，如自查环境卫生有没有死角、监控设施是否正常运行等。今天还有B8107和C8102两户业主家下水管道不通问题要解决。”王德军对当天的工作已经布置到位，但他的工作还没完，就是要回访，看当天的各项工作是否按要求完成、业主的问题是否切实得到解决。
业主遇到问题如何寻求帮助？一是可以到物业公司告知，二是可以在业主微信群里说。有业主说，有的小区物业公司怕业主建群相互通报信息，便于维权，而我们小区物业公司主动建群，方便业主反映问题和求助。
业主有需求，物业公司的服务就跟上。“保安、保洁、电工、弱电工、水工、绿化管养人员、行管人员，我们公司有50多人，大家各司其职，有时共同协作，目的就是将小区管理好，为业主服务好。”王德军告诉记者，公司管理人员每人每天都要记工作日记，“一天工作开展情况，第二天有什么工作想法，都要记录下来。”
小区有位徐姓业主，和对门邻居产生矛盾。物业公司派人出面调解，但两家疙瘩依然存在。徐姓业主竟将气撒在物业公司身上，拒绝交纳物业费。可是看到物业公司将小区打理得井然有序，各项服务工作都做得不好挑剔，感觉很不好意思，主动将拖欠三年的物业费一次交清。一位业主，前一天晚上喝醉了酒，将电梯门前烟灰筒踢坏了。第二天酒醒后，这位业主主动写下致歉信，承认错误，还特别号召大家要“共同爱护我们的家园”。
在小区内，记者随机采访一位业主，他叫陈家勤，在此已居住十年。他告诉记者，自己退休在家，没事就在小区里溜达，对小区边边角角都熟悉。他非常直接地说：“你不用问我物业公司好不好，你看我们这里，路面清扫及时，路灯坏了马上换，地砖裂了马上补，绿化定时管养，环境卫生多好。谁家有个难事，只要一个电话，物业公司人员马上上门帮忙。安全保卫工作、各项服务工作就是一个字，‘好’。我们小区是优秀居住小区，那不是虚名。”
如果说买房子是美好的起点，那么与一个好的物业相伴也是美好生活的延续。建立业主微信群，业主可以在这里反映问题、寻找帮助；建立创业微信群，提供创业信息，帮助有需求业主创业;物业收费不高，多层住户每平方米0.36元，高层住宅每平方米0.44元;停车位和公共设施出租收上来的费用纳入“共管账户”，而要动用这里资金，必须由业主委员会、小区*党**支部、物业公司三方同意,小区每年末还公开收支情况，让业主心中有数。
责任编辑 肖燕
