编者按：如何顺利买到房，让自己的买房之路不踩坑是购房者最关心的话题。然而买房过程中，大家总会遇到各种出乎意料的问题，幸福里对业主收房过程中的高发“雷区”进行了盘点，幸福里联合专业的房地产律师，向购房者介绍只有“内行人”才知道的那些坑。
文｜北京金诉律师事务所主任 王玉臣
买期房的业主，千盼万盼终于盼来了开发商交房，但是，不少业主因为不懂收房的相关知识，稀里糊涂收了房，稀里糊涂吃了哑巴亏。在新房方面，业主收房需要注意什么呢？
第一、收房的时候不仅仅要关注看得见的一些质量问题，更要关注三类条件。开发商交房必须满足三个基本的条件：法定的交房条件、合同约定的交房条件、现场的客观条件。
在这三个基本条件中，现场的客观条件主要指的就是房屋是否质量合格，是否存在质量问题。关于质量问题仅仅是需要关注的一部分内容，这个我们往往叫“看得见的问题”。
最容易忽视，但是又极为重要的就是法定的交房条件：项目要通过规划验收、竣工验收备案、消防验收或消防备案等。
规划验收批准文件意味着所建的房子通过了规划部门的验收，在形式上符合了规划要求。而规划验收批准文件又是竣工验收备案的前提条件，项目没有这个文件是不能进行竣工验收备案的，而且，它还是办理不动产登记的前置性文件。很多项目的产权证办不下来的项目，也往往是因为没有取得这个文件。
至于合同约定的交房条件，就是购房人所签署的购房合同上所载明的交房条件，收房的时候，都要一一去核实。如果开发商不具备这些合同约定的交房条件，或不具备上述法定条件，购房人可以拒绝收房。
第二、如果是特别小的质量问题，一般是不影响收房的，但是必须在验房单上明确载明，而且要求开发商进行维修，如果稍微大一些的质量，购房人也要做好取证。
第三、如果购房人拒绝收房，最好通过书面方式发函，在函上明确载明拒绝的原因；或者要求开发商提供某些法定交房文件，如果这些文件具备了，或者质量问题解决了，购房人再进行收房。
第四、购房人和开发商的沟通记录要做好取证。经常会有一些物业公司的人员配合交房，这些人也会代表开发商来和购房人沟通，和项目方的所有人沟通记录务必注意保存好。
第五、遇到质量问题，或者强迫收房或者不让验房等违规交房行为，要及时向建委部门投诉，及时行使自己的权利。必要的时候，还可以通过诉讼等方式维护自己的合法权益。
需注意的是，购房人去收房时，开发商不让验房，也有的开发商要求买房人必须把物业费预交了。这个时候，购房人可以拒绝收房。因为，开发商无权要求交房先交物业费，这种做法本身就是违法违约的。
购房人可以直接向当地的住建部门进行投诉。这种违法交房行为属于住建部门管辖的范畴。最后，如果以上无果，可以直接提起相关民事诉讼，要求开发商依法依约交房。同时，还可以要求其承担延期交房的违约责任。
在二手房方面，收房会相对简单一些，购房人需注意以下4个方面：
1、水电等要结清。收房前一定要核实清楚是否已经付清了水电暖等费用，查看相关票据，尽量让买方将之前的付款票据也作为交房材料一并提供。同时需要查看水电表是否改装、移动，因为私自改装水电表是违法的，一旦发现，很可能被相关部门处罚。
2、煤气、有线电视、电话、宽带网络等需要过户的项目需要结清并变更过户。如果电话、宽带网络等不需要再用原房主的或者不能办理过户，需要原房主办理注销手续。同时，如果对方表示要赠送的物品，需要在购房合同中写明。
3、到物业公司处核实是否结清了物业费、暖气费，必要时需要重新签订物业服务费和供暖协议。实践中物业起诉业主缴纳供暖费和物业费的例子层出不穷，我们没有必要为自己未享受的服务买单。
4、对房屋的现状，比如房屋质量、附属设施设备、装修及附带的家电等，比对合同中的相关约定进行一个查看核实。同时还要注意查看水电气、电视、电话、宽带等是否正常，如果不正常要依照合同约定尽快维修。