坐标：上海
重点的两个因素，置换周期，和置换成本控制；
现在的是二手房改善置换的市场，为什么这么说呢？因为后疫情时代，大家会更加关注家庭的生活品质，同时5-10年前买房的各位已经吃到上海城市发展的红利，这些年的资产复利增值，加上2胎3胎的开放，当下正是做改善置换的好时机。另一方面从今年5月份二手房价格倒挂一手也可以看出上海地区房屋置换市场的火热；普通的1居和2居会逐渐演变成真正的“刚性需求”而3-4居室，非普通住宅逐渐演变成更高价值的商品；
通常全款二手房买卖的周期为0.5-1个月，*款贷**3-6个月，根据房屋情况，比如，区位，价格，户型，付款方式，中介平台等等因素决定房产流通的速度，以及交易流程的进度。不难发现二手房买卖是存在一定风险的，尤其是通过小的房地产公司进行交易。因为交易流程繁琐，交易安全往往无法得到保障；比如，买家出于某些原因不买了，商业*款贷**无法审批，定金规则，房屋确权问题，客户购资问题，等等因素都会导致交易失败，面临违约的风险；现代化更加注重经纪人的专业度，以及解决问题的能力；而且这不是买家和卖家之间的游戏，还是买方和卖方房产经纪人之间的游戏；碰到这些问题该如何处理呢？你需要做的是控制和降低交易过程中可能会发生的风险；
置换周期把控：
根据买房客户的付款情况来制定你的买房情况；有目标房源的情况下，在不确定买你房子客户的的具体情况时，把交易周期拉长到4-6个月时间，签订买卖合同时，让定金最小化，同时事实相告自己需要换房周期，签订协议，比如买方约定6个月内交易过户，实际时间根据买房的置换情况可以提前执行。现阶段卖房，从上市到成交，再到过户的时间普遍是3-6个月，全款虽然会更快，但突发事情也是有概率发生的；（比如首付款-定金在过户前是没办法解冻的）尽量让时间富裕出来，这样可以有效应对突发情况；
特别是在购买新房的时候。一般情况下，假设已经草签或者网签合同，并且约定了尾款到账时间或者*款贷**时间时。如果逾期会面临日千分之1-5的总房款进行赔付；并且不予退房退款；这是很闹心的事情，原因就是你的房子还没卖掉，所有的梦想都会在那一瞬间被打碎；置换业主二手房交易时，宁可牺牲一些价格，也要把定金的数额提高，因为可能需要承担逾期的风险，并且把约定周期缩短到3-4个月内完成过户，通常交易顺利的情况下，3个月左右就可以拿到所有房款，（银行*款贷**）一定不要把买房和卖房的周期差缩短到一个月，置换买房的客户，周期越长，风险越小！
置换成本：
即便是全款买房，也一定需要考虑*款贷**这个因素；事实是现在根本不存在“平换”这种概念，比如我现在普陀区2居室卖了500万，我用这笔钱去买个同等条件的3居室，这不现实，懂得都懂，因为大家的房产通过10年的时间复利增值了，而你需要做的是把自己的固定资产在往上走一个档次，这才是在上海真正意义上的房屋改善置换。可以把首付控制在500万，选择一个600-800万的房子，或者更高段位的房子。
根据下家的情况进行价格调整，他给你便宜20万，你也给你上家便宜20万，你的目标是置换，不是为了节约成本，当你的下家愿意降低你购房成本时，你也可以选择降低上家的购房成本。因为最终你的购房总成本时不变的；
之后会详细解刨关于购房流程的攻略。感兴趣的各位可以点击关注；