【典型案例】
刘先生看中了位于市中心的一个楼盘，购房之前，房屋销售带着刘先生和家人去看了样板房， 重点介绍了较有特色的落地窗和门 。然而，近期交房时，刘先生发现屋里的落地窗和门都不是当初介绍的样子，改成了最普通的，刘先生认定开发商存在欺诈，一气之下想退款。
图片电影《布达佩斯大饭店》
如果遇到刘先生这样的情况，在商品房买卖中，实际交付的房屋和出售时的样板房不一致的情况，该怎么办呢？
【律师解答】
可以要求开发商按照样板房交付或者要求开发商减少房屋价款。
根据《商品房销售管理办法》第三十一条， 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致 。根据该规定，开发商说明实际交付的和样板房不一致，而实际交付的却与样板房不一致，则开发商构成违约。可以根据《中华人民共和国合同法》第一百六十八条、一百六十九条规定，要求开发商按照样板房对门窗重新安装，或者要求其减少价款。
那什么情况下才购房者才可以要求退房并赔偿损失？通常情况下，只有在开发商 根本违约导致合同目的不能履行 ，比如房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因质量问题严重影响正常居住或“一房二卖”无法取得房屋，这种情况下才可以。想刘先生的这种情况，虽然开发商交付的房屋与约定的不完全一致，可以说开发具有一定的欺诈故意，但不能构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的欺诈情形，也不构成根本违约。
据贝壳研究院统计，从2017年至2020年，关于 商品房购买合同的民事纠纷共计49万余起 ，且呈逐年上升走势，2020年已上升至15万余起。为减少购房纠纷，多地从取地、施工以及销售管理阶段纷纷出台提升项目品质的相关政策，倒逼房企注重产品力及成本管控能力。
2017年4月住建部明确要求到2020年新开工全装修成品住宅面积要达到30%，随即湖北、河南、山西、辽宁、成都、天津、江苏等地均发布了精装修交房的政策，精装修交房政策在全国多城铺开，对于精装修品质的要求也呈逐年优化升级趋势。2019年8月宁波推出购房人监督机制；12月武汉明晰了精装房 赠送部分 ，旨在规避开发商利用精装房变相加价的现象；2020年5月海南省推出“分户验收不合格将不得进行竣工验收”，绑定竣工验收，精装房品质验收愈发严厉；今年6月成都提出精装修 必须安装智能家居系统，实现入户门锁、可视对讲、燃气监控、空调、采暖和新风等设施的智能控制等 ，精装修品质体系再升级；8月银川提出在严格 控制精装房标准基础上，优化配套设施建设 ，切实满足群众高质量的居住需求，高质量居住理念被提出；可见，在保证精装修品质交房基础上，今年的精装政策推出居住配套、智能家居等更高阶的精装要求，旨在实现高质量居住的目标。
据不完全统计，近年来浙江、武汉、成都、北京等多地均发布了关于样板房展示标准以及展示期限的政策，其中多地要求样板房自集中交付起3个月内不得擅自拆除、出售，未来或成标配。今年成都更是新增经属地住建部门检查同意后，开发企业才能关闭各类样板房的要求，北京对样板间交付提出 “三个一致” 的要求，同时规定企业应在竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”，规定的量化有利于对项目开发的规范管理，对房屋销售各环节的标准以及主体责任进行了明确规定，对此前存在的“交房货不对板”、“沙盘展示与实际不符”等问题提出了具体可执行的检验依据和标准。在行业整体利润率持续下行的条件下，为避免出现为降低成本或压缩工期，降低产品品质、减配而损害购房者利益的情况出现。
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随着房地产市场的不确定性，各大房企抓住了购房者的心里，在样板间上大做文章。那么，这些美轮美奂的样板间究竟 藏着什么样的猫腻呢 ？
猫腻一：高价配饰给样板间增色
样板间通常使用进口材料，这些材料在质地、设计以及环保等方面都优于国内产品。同时，设计师会按照统一的风格，使家具的造型、尺寸、颜色等与整体色彩和用料风格相匹配，让样板间的搭配看起来天衣无缝。而这样的设计费用十分高昂。据悉，一套100平方米左右的样板房，光设计费就要25万，而这是一般购房者无法承受的。
猫腻二：样板间空间被放大
是不是发现样板间的空间比实际房屋的面积大呢？那是因为屋内的非承重墙被打通。样板间将墙体打掉换成一面玻璃，这就大大增加了空间的宽阔度，以强化室内的整体效果。在这种情况下，不仅视觉更为开阔，同时也更美观。除此之外，一些开发商为让样板间看上去更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些，同时增加高度。
猫腻三：要么家具缩水要么不放家电
样板间里面摆放的家具大多是根据房间尺寸特制的，其实际尺寸偏小，所以购房者自己购买家具时会感觉房间变得狭小。此外，样板间一般不配家电，有的也就是把平板电视、空调或烤箱摆上，大件的电器如洗衣机、电冰箱、热水器等家电基本没有，这样看上去就会宽敞些。而多数购房者住进去后，不可能找出建筑图纸并拿尺丈量面积，以验证样板房与出售房的面积是否相同，因此容易忽视这些细节。
猫腻四：没有管线等妨碍空间的物品
样板间里基本没有管线、上下水管道等妨碍空间的物品。水、电、煤气在每个家庭生活中必不可少，然而在样板间中，参观者基本看不到管道、电线，因为这是占空间、影像视觉的东西。但要明确的是，这些管线的铺装是真实存在的。所以，在参观样板间时要详细了解管线的安装位置，包括会占用哪部分空间，做好心里预期。
猫腻五：没有门镜子多
细心的购房者不难发现，为了增加空间，设计者还有一招，那就是“没有门”，这就无形中为样板间加分。而且，镜子在样板间中随处可见，镜子透明、反光，是房屋设计中备受青睐的物品之一，因为它是增加视觉深度和空间感的物品。看房时要设想一下，如果不用镜子，整体效果会如何。
图片来源于网络
猫腻六、样板间永远不关灯
走进样板间，我们会发现很多美感是通过灯光打造的，吊灯、壁灯等等，而且，灯光强弱的转换，也让房间变得美轮美奂，往往在这样的前提下照射进房间的自然光就很容易被忽略。我们要知道，日常生活不能完全靠灯光来照明，采光才是重中之重。
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法律法规≥政策文件＞合同条款＞眼见为实