Part. 1
「 横盘期深圳楼市的特点 」
星球提问：2022年11月
提问： 大表哥，我是你直播间的铁粉，每次直播都有很多收货，去年一年我都在看房，主要是二手房，总结下来有几个特点给你分享一起探讨下，有几个特点：
1.急售房源虽然很多，好位置好地段的货毕竟还是少数，消化速度以一周时间为主，便宜的主要是法拍为主，只要没有供楼问题，业主卖房子的都在死扛着，表现出来量少惜售。
2.房东大多存在近5-7成抵押贷或者经营贷无法结清的债务周转问题。
3.房源销售价格以买入价+3年利息平出为主
4.价格为小区均价的九折左右，谈判过程业主相对弱势 请问：1.投资性购房今年是买入的时机吗？2.小区均价的九折房源是否可以购买？
回复： 1. 高质量的选房，和标的的去化周期，并没有特别直接的联系。 没错，房东在被动行情里、低于市场价挂牌出售的正常干净房子，当然会非常受欢迎，被长期盯梢小区的自住型买家第一时间秒走，但这并不代表他们就总能买到最好的房子和最便宜的价格。 上到法拍的房源，已经属于不良资产里最后的“骨头肉”，要么比较难啃，要么肉少得可怜，位置地段上都不尽如人意。 因为在上法拍之前，还有漫长的债权处置周期，特别好的标的基本都是在银行、司法、金融机构都已经提前消化过的。自住客拍法拍的比较多，毕竟有价格优势，投资客玩法拍，主要还是操作低首付装资产套资金用的。再加上另外一个层面， 市场并不总是那么“有效”，从而给真正专业的买家还是留下了一定的机会。
2. “房东大多存在近七成抵押贷无法结清”，意味着你关注的都是高风险房源，也只有这样的房源，能提供“低于小区均价10%”的价格。这10%中，可能还有不少是本身位置、楼层、房型、装修、税费、嫌恶设施等折损导致的。不怎么看正常低债务的房源，说明选房的目标比较偏门，会错过很多各方面属性优秀，只是挂牌价“看起来”没什么折扣的真正好房子。
3. 小区均价的9折，要看是挂牌均价还是实际成交均价。两者之间，本来就会有5%左右的差异。 因为大多数房源本来挂牌价格就是有点虚高的，任何时候真正诚意卖的房源，每个小区就那么几套，我们也只会去看那么几套，其他根本看都不看的。而且，这个所谓的9折，恐怕还有不少是债务（意味着交易风险）、折损所带来的。真的一套套去剖析，恐怕绝大多数都并没有什么折扣。
4. 9折的房源，你需要运用拆骨法 ，结合地段潜力，户型大小，户型方正，朝向，赠送，保养，吉凶运势，业主卖房心态，银行评估值等综合拆分价格是否物有所值，而非简单的的一个折扣数字，便宜不是笋盘，超出性价比才叫笋盘。
5. 真实世界里，买一套各方面没什么缺陷、保值增值属性强大、未来好租好卖的真正好房子，价格从来都是非常难谈的，折扣从来都是几乎没有的。 我们不是巴菲特，不会一次买货就买几个亿几十个亿，买的也不是垃圾淘汰货， 反而是精挑细选的白菜心上等*级A**好货，房东也不是傻子，卖几百上千万的房子不是卖白菜，你凭什么要求人家给你一个只买一件的零售客户打折呢？如今互联网如此发达，信息如此泛滥，还指望在房地产这种大宗交易里找傻子交易对手方，只能认为是一种行为艺术。 而对于那种买房动不动张口就要7折，卖房挂130%“市梦价”的主，必须要尊称一句——人民艺术家。
6. 对于深圳来说，月二手网签交易量突破4000套，是一个横盘反转的重要入场信号（目前一直维持在3000出头），5000套/月，就是一个走出独立的右侧行情信号， 整体来说，深圳今年政策必出，“回血”力度依然是以组合拳，一边供给侧改革，一边刺激首置人群和改善人群，慢慢的从大浪行情过渡到小浪行情，保持房价平稳可持续增长。首置和改善是相对比较不错的时机，筑底时间已经很长，时间沉默成本不会太高，投资客需要在微观选畴上抓片区分化的利润。
Part. 2
「 父母的买房思想有参考价值吗 」
星球提问：2023年10月
提问： 长辈始终不理解，花这么多钱供深圳房子觉得不值！就一套房，涨了也不敢卖！拼尽全力就为一套房子，我是小地方出来深圳的，始终很难摆脱长辈的思想影响！并且扎根深圳的想法也有些动摇了！请表哥解惑，不胜感激！
回复： 大城市和小城市，最大的区别，在于眼界和社会圈层。 我们做很多事情的出发点，往往并不是为了自己，而是身不由己。
当你告诉孩子，二十多年以后，他还要重蹈你的轨迹，在小县城里，挤着千军万马的独木桥，毕业买着火车票，去大城市打拼，寻找命运重生的机会，眼角里都是辛酸和眼泪。
诗和远方，是年轻人的毒药，柴米油盐，才是普通人最真实的写照。 唯一只有一种情况，你可以放弃拼搏躺平，那就是你在老家已经有非常好的资源和人情世故社会关系游刃有余。在该拼搏努力向上的时候，就不要将自己的碌碌无为，还安慰平凡可贵。
“鸡蛋从外面打破，是食物，从内部打破，是生命。说服，从外打破，是转移矛盾；从内打破，是价值认同。
人不能被说服，只能被天启。人的觉悟，往往都来自于一道道伤痕。 有些事情你只有亲自经历一遍，才知道什么叫做人间清醒。遗憾的是，大部分人都没有自内而外打破桎梏的内驱力和生命力。
父母一代的很多观念，尤其在理财和投资这块，是必须要坚定抛弃， 我们父母那一辈，绝大多数的家长，很多是以结果为导向，要么他成功，要么你成功，这方面他们给不了你太多建议，是需要你去用结果证明。
Part. 3
「 宝安富盈门小区换房利弊 」
星球提问：2023年9月
提问： 大表哥，您好！首房首贷，夫妻两都在南山上班，想买首付含税150万内，至少两房，上班通勤能方便一些的房子。辛苦帮忙推荐下楼盘。另我们看了宝安富盈门小区72平430w，能帮我们分析下小区利弊吗，谢谢！
回复： 1. 先简单说说购房边界。
a.按照一般正常3成的按揭，首付标的400万左右，负债250万，等额本息30年，年化4.4%，月供在1.25w.
b.按照多贷方式，首付标的可以到500-600万左右，负债350-450万，先息后本5年，年化3.8%，月供1.1w-1.42w 相比两种方式，月供压力相差不大，在首付相同的情况下，但是置换的标的可以多100-200的预算，这样置换的标的的选择性会更多。
2.400-600万选择两房，目前在南山主要集中在南山中心，佳嘉豪苑，现代城华庭，青春家园、海阔天空。蛇口主要集中在工业区地段，四海公寓、栖游家园，米兰第二季，老前海也有相应的选畴，前海明珠、星海名城，诺德，鼎泰丰华（都在首付预算内，都可操作，接近600万附近）；白石洲这边主要就是深圳湾畔花园（重新隔断改装修）、侨城馨苑；
3.工作在南山，工作半径不一定非要买在宝安。这个价格区间段，在福田选择2房还是比较容易的。跟产业挂钩，优先景田板块和保税区皇岗板块，五洲星苑、深业秀岭、TT缔梦园、七街公馆、华盛领寓。皇御苑、金港豪庭、金地名津、港岛花园、花好园等等，需要结合入手价格性价比、户型使用率、保养来综合选畴。
4.在宝安选畴，宝中板块只能买一房，天健时尚空间、花样年。在翻身板块，普遍楼盘品质偏旧，新安、流塘、西乡这边的打新会比较有优势，二手主要还是看性价比、生活宜居性。富通城、圣拿威等。其实碧海那边的华丰前海湾接近指导价的房源，基本都可以实现D首付，我们之前有太多这种案例。这部分不方便展开，到星球里了解。
5. 富盈门小区，这个小区2001年，周边都是老旧城中村包围，学校方面也没有亮眼的学校，流塘片区整体上规划比较错，这种局面短期的3-5年旧改基本上很难改变，这个小区的指导价57600元/平，价格上也没有太大优势。同样430万预算，在福田一样可以找到60多平两房的房子，还比富盈门小区要新一些。整体上来说，不是特别建议。
6. 一路向西的牛皮已经吹破了，绝大多数南山科技园搞TI的工薪族，你们的生活工作环境身边都是宝安西部的“节奏大师”， 再加上上尚书房、白先生这些南山IT大厂收割机，主打就是南山宝安，南山上不了车，就是让你买宝安，所以就形成了宝安南山后花园泾渭分明的人群分流。但是任何时候，都要站在高屋建瓴的全局观， 总盯在一亩三分地的人，是永远被市场牵着鼻子走。 多到市场看看，多开几扇窗，提高认知补足短板，买房这条路上才能有的放矢。
以上内容，选自深房大表哥公众号