昨天，深圳市罗湖区一老旧小区内，有楼房突然倾斜倒塌。万幸的是，因旧改原因，该房屋早已无人居住，因此未发生人员伤亡。附近楼房住户得到通知及时撤离，躲过一劫。警察、消防、社区工作站等各部门随即展开救援。这本是一起房屋安全事故的新闻，亲历者心有余悸。事件随后的走势，却一改其应有的沉重的调性而变得荒诞喜感。
发生事故的和平新居，位于罗湖区渔民村附近。穿过几条小马路，便是深圳河，河对岸就是香港。罗湖是特区最早发展的城区，当年可谓特区中的特区。许多重要的政府办事机构，最早落脚于此。滨河大道、和平路、宝安南路、船步路几条主干道合围之下，分布着大片旧居民区，分属海关边检、铁路航运等不同单位。离此不远，是深圳商业消费最旺盛的人民南、蔡屋围等片区，集中了万象城、金光华、KKmall、地王大厦等高档商场。从繁华的商业片区转入高架林立、烟火气息浓郁的住宅区，宛如进入另一个世界。房屋老态毕现、设施陈旧缺失。搜索各大购房网站，此类型房屋的价格，往往低于关外新楼盘一大截。
眼看周围高楼拔地而起，住在这种老社区的居民，心态颇为复杂。相当一部分的一手业主，有能力的早就另购他处，将房屋或出租或转卖。留下来的业主，无不期盼早日进入城市更新序列，一圆自己的新房梦。在深圳，同一地段，旧房与更新之后的新盘，价差甚至达到一倍左右。因此，待更新的老旧房屋，由此进入开发商和中小散户投资客的视线。和平新居网上挂牌均价，每平米约45000元，与周边同区域同档次房屋大致相当。由此经滨海大道向西二十公里左右，南山区深圳湾片区，以开发于2010年左右的次新盘宝能太古城（北区）为例，每平米均价已经冲到了14万元以上，并有继续上涨的趋势。离开深圳湾继续往西，到达宝安中心区，几乎也找不到单价低于6万元的楼盘。再折回罗湖万象城附近，2009年入市的次新盘幸福里，单价也在10万上下。假如和平新村旧改成功，每平米房价保守估计有近一倍的收益，因此，房屋坍塌引来各方躁动。利益面前，业主急速加价，中介持币收购，虽说荒唐，却也情理之中。
深圳旧改项目主要分三大类型：旧村改造；旧工厂旧工业区改造，如厂房和宿舍等；本文讨论的对象即为第三种，红本旧住宅区改造。此类旧改项目，因签约难、不确定性强、*迁拆**难，而成为最难搞定的旧改类别。许多项目往往在改造意向签约阶段便停滞不前，难以继续往下推进。
回到因坍塌而涨价的和平新居，买到就是赚到吗？不妨再来回顾本月内有关旧改的另一则新闻。8月初，一则《木头龙旧改最后4户仍拒签 49名业主在10年等待中离世》的报道，让这个拉锯12年之久的旧改项目进入大众视野。木头龙小区地处罗湖中心区，建于上世纪八十年代初，小区占地约7万平方米，拟*迁拆**房屋栋数共61栋，总户数为1340户。木头龙属于福利房性质，国企、事业单位职工占业主的大多数，他们也是第一批来深建设者。笔者早年居住附近，每日上下班，公交车报站名“木头龙”，一排排整齐的住宅区从窗外驶过，道路规整，生活气息浓厚。同事们无不艳羡，不知何时，外来建设者们，才能在深圳有个像木头龙这样的家。十几年过去，木龙头小区已有20多栋楼被拆除，小区内荒草疯长，垃圾堆积，满目疮痍，还因海沙建筑，早已属于危楼。
2007年，深圳益田集团进驻木头龙小区开展旧改筹备工作，2010年，木头龙获批深圳市首批旧住宅区城市更新项目。自2017年至今，99.7％的业主都已签约，仍有4户迟迟不肯签约，并拒绝谈判，还有一户住在危楼内不肯搬出。据公开的补偿协议显示，益田对木头龙是按照1∶1.3的比例进行*迁拆**补偿。在2015年颁布的《城市更新条例》草案中，市场呼唤已久的拆赔标准已经进行更改。按照规定，建筑物产权置换按照建筑物使用面积（套内建筑面积）测算，置换比例不得低于1∶1，但不得高于1∶1.3。从2007年至今已过去足足12年，从2011年到2015年期间，开发商每年向已搬出的业主支付的租金已超过了7000万元。租金标准，也从60元/平方米提高到70元/平方米，年租金补贴升至1亿元。
2010年4月，木头龙、南苑新村、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，共同被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，也就是作为深圳城市更新第一批8个旧住宅小区改造项目。益田集团财大气粗，开发实力不可小觑，可是，就连它，也搞不定木头龙最后未签约的0.3%。常看到新闻这里那里强拆云云，在深圳等待旧改的业主和民众内心，却有种别样的滋味难以言说。曾经，在南山区公安局附近，有一栋孤零零的村民自建房傲立于道路顶端，多年来，周围路网不得不绕开它进行修建，无他，乃是因为修路的赔偿没谈拢。去年9月份，作为首批城市更新计划之一的桥东片区，终于达到双百签约，可以正式进入开发阶段。从被纳入城市更新计划到完成“双百签约”，足足耗费了8年时间。从2009年深圳开始大面积推进城市更新，十年过去，实际进展与预期目标差距巨大。全市旧改立项746个，实施率仅有37%，并且，绝大部分项目还是属于工业项目的升级改造，剩下零星几个住宅区旧改点缀其中。位于南山区政府对面的南苑新村，旧改历程，可谓艰辛，一线开发商万科介入，历经十二三年，才取得95%左右的签约率，怨不得其他实力稍逊的中小开发商从旧改市场中，识趣走开。
深圳商品房城市更新项目周期长、不可控因素多，“双百签约”的规定看似保护了物权财权产权，实际上，是否忽略了利益之前的人性复杂性。一方面，我们喜见深圳市对于物权的尊重，另一方面，类似木头龙这样的情况频频出现，政府该如何处置？是将所有的矛盾转移至开发商与业主之间，而回避政府应该承担的责任吗？罗湖区南湖街道办昨日贴出告示，对居民进行临时疏散和安置。罗湖区政府在事发当晚，组织专家进行勘察，并及时发布通告，称善后处置进行中。政府介入和处置速度不可谓不迅速，此为该点赞之处。深圳市商品房住宅旧改项目，多为上世纪八十年代建盖，它们和它们老迈的业主们，还能经受多少次，经受多少年的日晒雨淋，如何才能科学快速地从根源上解决问题，考验着政府的执政思维，也考验着旧改参与各方的心态取舍。
（作者系深圳作家）