专注疑难复杂土地争议解决
作者：宋静
单位：广东诺臣律师事务所·福律阁土地诉讼团队
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太多客户咨询这个问题，一块地上有2个证，一个旧证，一个新证，我们知道新证的时候，已经超过20年，想撤掉对方的证，法院也不受理了。
大家都被超过20年吓怕了，觉得土地就拿不回来了，但明明是自己的地，为什么法院不支持呢？
原因是，你选择的法律途径可能错了。
今天宋静律师就来分享：哪条路才是正确的胜诉路径？
我们的思维一定要清晰，一旦遇到自己的土地被别人登记了，一块地上出来2个土地证，当你知道对方也领了证时，可能已经20年之后了，你的头脑中必须要闪现“ 3个灵光 ”：
1、去找国土局，要求国土局自行纠错去撤证；
2、向法院提起诉讼，要求判决撤证；
3、走土地权属争议裁决程序。
客户经常打了几十个诉讼，最后还是没能拿回自己的土地，就是因为在上面3条路径的选择上，我们没有诉讼策略，没有法律框架思维。
一去找国土局要求自行纠错撤证。
当我们选择走这条路的时候，你知道国土局是怎么想的吗？
国土局一看，这是22年前发的证，当时的负责人和经办人早已更换多轮，而且还超过了20年，即使你去法院起诉，法院也不会受理。
所以，国土局要不要自己纠错呢？
这就属于他的自由裁量了。
想改正自己的错误，是可以的，不想改，也可以不改。
如果自己改错，国土局有什么风险呢？
撤销这个新证后，可能牵连出一堆的利害关系人来告自己，何必去找麻烦呢？
另外，万一自行纠错后涉及到赔偿就更麻烦了。
所以，国土局不会纠结，直接给你书面回复：大体意思就是“已经发证，不再处理。”
这是什么意思呢？
原来早期已经发过证了，按照原来的证就可以了。
国土局为什么要这么说呢？
因为，他埋了一个坑。
他知道你会去法院起诉这个回复，当你起诉的时候，法院就会认定，这个回复属于“驳回申诉的重复处理行为”，对你的权益没啥影响，不予立案或者驳回起诉了。
什么意思？
就是说原来已经发过证了，你现在又去找国土局，属于行政申诉。
国土局的答复意见呢，没有改变原来的发证行为，这就属于一个重复处理行为。
对你的权利产生影响的原来发证的行为，而不是后面的重复答复行为。
如果你去起诉这个答复，就掉到了这个法律的坑里，对于“驳回申诉的重复处理行为，法院不受理”。
因此，你的行政复议、行政诉讼，大概率都会败诉。
至此，国土局自行纠错的路径也就走到头了，无果而终。
二是到法院起诉，要求判决国土局撤销对方的土地证，这里提起的是行政诉讼。
大家要知道行政诉讼的特点是，不直接解决实质性的权利问题，只解决行政机关的执法行为是否合法的问题。
本案中虽然一地两证，但你去起诉20年前发的土地证，行政诉讼法有规定，“自行政行为作出之日起，涉及不动产诉讼，最长不能超过20年的起诉期限”。
也就是说，不管你什么时候知道对方领证的，只要这个证发出之日起超过20年，不管是否合法，法院也就不再审查了。
起诉期限最长20年的规定，是为了保证社会秩序、经济交易环节的稳定性。
既然纠纷都过去20年了，说明大家经济运行都很平稳，如果贸然*翻推**，牵涉的面太多，会引发更多的纠纷，两相比较，还是维持目前的状况比较好。
反正有这个规定，你说是法院的借口也好，是有效法律规定也好，法院的驳回无论上诉还是再审，都是很难*翻推**的。
至此，上述2条路径，都走败了。
三是到政府申请土地权属裁决程序。
乡镇政府或县级以上政府在处理土地权属争议的过程中，对于一方或者双方手里的证，不管你是20年前发的，还是现在发的，都只是权属争议的证据材料而已。
行政机关会对争议双方提交的证据的内容和效力进行对比。
一般情况下，一块土地上发了两个证，如果前面的证不构成无效的话，不可能一地两证，你后面的证肯定是有问题的。
行政机关大概率会把土地权属确认给有旧证的一方，并且在处理决定书中把后面的新证一并撤销。
当然，每个案件证据不同，诉讼路径的设计也是不同的，赶快收藏这条视频，下次遇到问题的时候，如果你走对了维权的途径，恭喜你，成功就在眼前啦！
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