【1】引言

时值当下，房子依然是很多人心中的“痛”。

没房的，费尽心力攒钱买房。

有房的，有的背上债，有的琢磨房子到底归谁，更有甚的，还担心房子被分走。

这些情形在现实中都大量存在。各种困难、心思都可以理解，毕竟房子是很值钱的，财产还是很实在的，巨额财产诱惑力还是很大的。

其中，父母为子女置办房产、父母把自己的房产过户给子女，属于一种常见情形。这种情形，依然少不了以上的各种思量。

那么，父母出资、或者转让自有房产给子女，有哪些方式？各自的利弊是什么？哪种方式更安全？

【2】五种方式

林林总总，归纳为五种方式。其中，两种为出资购房，三种为房产过户。

在介绍方式之前，先明确一个前提：这里所提及的子女，仅指子女，不包括他人（例如子女的配偶）。

方式（一）：父母出资购房，登记有子女名字。

这种方式指的是，购房款由父母出，父母、子女均出现在房产证上，大家均为房产的产权人。登记为“共同共有”情况下，各自份额均等；登记为“按份共有”情况下，依照实际登记的份额比例确定。

这种方式的特点是：

• 无论登记为何种共有情况，任何一方想处置房产，必须要告知其他产权人。这在一定程度上，制约了单方“偷偷”处置房产的行为。出售人份额不超过2/3的，不能单独处置；超过2/3的，其他人有同等条件下的优先购买权，但无法阻止出售人以更高的条件出售给他人。
• 父母、子女均视为名下有房。带来的后续影响，可能就是因限购导致无法再行购房，或再行*款贷**购房的情况下增加经济成本。
• 若子女未成年，房子无法处置。
• 无论购房行为发生在子女婚前还是婚后，房产中子女的份额部分，均为子女个人财产。子女若要增加他人（如配偶）名字，依然要告知父母。条件情况下，父母不同意则无法加名。
• 作为买方，正常缴纳契税。

此外，这种方式还涉及到一个非常重要的问题：父母出资的性质。

一般情况下，在双方未明确作出声明的情况下，父母出资视为对子女的赠与，即“无偿、白给”。但是，随着近年来一些父母与子女就财产争端案例的不断增加，“判风”已经发生转变：

针对父母为成年子女出资购房，在未明确声明为“赠与”的情况下，即便事先也没有声明是“借款”、没有借条，仍可能会判定父母出资性质为借款。具体逻辑，之前为大家讲述过，这里不再赘述。

注意一下用词：“可能”。

之所以不能给出确切结论，是因为父母的出资性质本来就存在争议，也没有对此出资性质有唯一的、绝对的规定说明，在现实中也会存在两种不同的判定结论：有的判为“赠”，有的判为“借”。

方式（二）：父母出资购房，仅登记为子女名字。

与第一种方式的区别在于，房产证上没有父母名字，只登记子女。

这种方式的特点是：

• 从产权角度，房子完全属于子女，父母无权干涉对该房产的处置。
• 无论购房发生在子女婚前还是婚后，均属于子女个人财产。至于今后子女如何处置，是卖、租，或是增加他人名字，是子女说了算的事情。换句话说，父母对房子没有任何话语权。
• 子女作为“名义购房人”，正常缴纳契税。

同理，关于父母出资的认定，同方式（一）。

方式（三）：父母把自有房产通过“买卖”方式给到子女。

买卖是常见的房产过户方式，而且从操作上目前最为成熟。

父母的自有房产“卖”给子女，有如下特点：

• 子女作为买方，受到购房资格（是否具备当地购房资格）、限购套数（家庭名下还有没有购房指标）的影响。
• 属于二手房交易。父母与子女双方均涉税。父母作为卖方，依据拥有此房的年限、父母名下房产数量因素，涉及到无税（满五唯一）、全额1%或者差额20%个税（不满五唯一）、5.6%增值税（不满二）等情况；子女作为买方，依据房产过户面积大小、家庭名下是否有房等因素，必缴契税（1-3%）。

那么，通过买卖方式，将自有房产过户给子女，会有哪些结果？

• “真”交易情况下。即子女把购房款给到父母、父母把房子过户给子女。此时，父母与房产再无关系。若子女已婚，如果购房款完全出自于子女个人、且登记为子女个人名字，则为子女个人财产；除此之外，属于子女夫妻共同财产。
• “假”交易情况下。即父母房子过户给了子女、但是子女并未实际把房款给父母。会有两种结论：第一种结论是，子女违约，把房子还回来；更常见的结论是“房、款分开”，房子归子女，与父母无关；子女未支付的房款视为对父母的债务。

因此，绝大多数情况下，通过买卖方式，一旦父母将房子过户给了子女，基本上告别了这套房子，想再对这个房子做出干涉，基本已无可能。对父母利益可能有保护的，只是购房款。

此外，还有一个更为人们、尤其是子女们关心的问题：这套房子如果未来再出售怎么缴税？这恐怕是多数人“推崇”买卖方式的最大理由——再出售，依然与一般的二手房出售征税方式一样——省钱！

真省钱了么？省了谁的钱？这些问题不搞清楚就武断下结论，恐怕有些草率。稍后我们对比一下，来说明这个问题。

方式（四）：父母把自有房产通过“赠与”方式给到子女。

赠与也属于一种常见的生前过户方式。

这种方式下，父母是无偿白给的，子女是白得的，用不着给父母钱，但需要缴纳3%契税。

赠与方式的特点是：

• 在不同地区，能否接受赠与的前提不同（这个需要咨询当地）。有些地区，赠与受当地购房资格和限购套数的限制；有的仅受购房资格限制，不受限购套数影响。
• 赠与，可以指定赠与给子女个人，也可以附加条件。这是相对买卖来讲比较灵活的一点。
• 在赠与过户完成之前，父母可以任意撤销。
• 在赠与完成之后，如果子女违背了赠与合同中约定的条件、或者触发了赠与人法定撤销条件，父母在时限范围内，是可以把房子要回来的。但是，过程很麻烦。

根据《民法典》：

第六百六十三条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人*亲近**属的合法权益；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

但是，关于“赠与”的议论绝对不在以上特点上，而在于——赠与所得的房产再出售，要缴纳多达20%个税！所以，不要赠与，最好是买卖！

关于这个话题已经谈论过多次，这里简单说一下结论：

• 赠与所得房产再出售，满五唯一情况下，不缴税。
• 不满五唯一，能查到原值情况下缴纳差额20%个税（同买卖），不能查到原值情况下缴纳全额1%个税（同买卖）。
• 不满二，再加5.6%增值税（同买卖）。

从规定上，跟买卖所得房产再出售，是一样的！至于说什么“赠与是免费的，所以差额就等于全额”、“办理机构都说了是全额缴纳20%，你从哪冒出来这么个结论”之类的，只能告诉大家：

• 受赠免费，不等于房子原值=0。
• 愿意全额缴纳20%个税、多花那个钱的，请自便。但是很负责地讲，这么征税是违规的！

此外还要再着重强调一点：无论是省钱还是费钱，与父母无关。

方式（五）：继承。

这种方式与前四种最大的区别在于：发生在父母百年之后。

继承有两种方式：法定继承、遗嘱继承。

继承无税，而且无争议情况下，现在也不强制公证。所以，继承基本上可以做到无税、低费。

法定继承情况下，子女继承所得属于子女夫妻共同财产；遗嘱继承情况下，若遗嘱指定子女个人继承，则继承所得属于子女个人财产，否则属于子女夫妻共同财产。

关于房产继承，讨论最多的话题之一依然是继承之后再出售的缴税问题。这里不再重复——继承所得房产再出售如何缴税，同方式（四）。同理，与父母无关。

【3】五种方式的比较

在比较之前先插一句：父母与子女之间的房产过户，不存在直接加减名——加减名，要么走买卖，要么走赠与。至于有些人说道“自xx时候开始执行的什么法已经明确了，父母与子女之间房产过户行为不缴税”之类的，完全属于误读——关于父母与子女之间房产过户的税收规定，新法旧规，没有任何变化。

以下我们从三个维度：父母利益、子女家庭利益、费用，对上述五种方式做一个比较：

通过以上比较可以看出：

• 唯一对父母有利的方式，只有“继承”。
• 对子女个人最有利的方式，是父母出资购房、仅登记子女名字。

这个结论，相信有些问题的答案已经很明显：

撺掇父母生前过户房产、让父母出资购房的，不管出于何种困难、目的，至少有一点是肯定的——对个人利益的看重，要大于对父母利益的保护。至于什么赠与、继承之后再出售要缴纳多少税，本来就跟父母没有半分钱关系。

那么，这个结论、答案的前提对么？

毫无疑问——本就应该以父母利益保护为前提：因为父母是那个“破财”的人。

【4】结语

房子是百姓日常生活中绝对绕不开的话题，一样生活中不可或缺的必需品，却成了很多家庭的奢望，甚至争议纠纷的导火索。

想买房、买不起房，向人求助，父母总会成为第一选择；心念子女，担心孩子有生活压力，很多父母都会倾力相助，甚至把自己的家底给了孩子……

但是不要忘记，得利的人要念及帮助过自己的人，这叫感恩；让利的人，也要学会适当保护自己，这是自己再正当不过的权利。

以上五种方式，均普遍在现实中发生着、应用着，各有利弊，也有各自不同的结果，因为家庭不一样，人不一样。

如何选择，自行斟酌。

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