【实务问题】
存量房买卖中，购房人发现卖方房屋上有户籍未迁出，应如何处理？
【结论综述】
目前一址多户的情况很多，除违法违规户口外，法律未赋权公安机关强制办理户口迁移，仍应由公民主动申请才可迁移户口。购房人签订存量房买卖合同前，建议和卖方一起去房屋所在地派出所，查询该房屋上的户籍情况。如房屋上有户口，可以在合同中约定超期不迁出的违约责任，如因迁户纠纷诉至法院，可以依约主张违约责任，但迁户诉求并非法院受理民事案件的范围，法院不会判决让卖方迁出户口。如房屋上有卖方以外的他人户籍，且卖方无法承诺迁出，建议慎重购买。2020年1月，北京市公安局答复网民诉求时称，北京市将设立“公共户”，解决暂不具备市内迁移条件的本市户籍人员落户问题。办法出台后，房屋买卖中的“空挂户”问题将更好解决。
【司法裁判】
王小平与黄岚房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院，（2016）京民申4675号】
北京一中院判决：1、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第32360号民事判决；2、王小平于本判决生效后十日内支付黄岚违约金二十二万零九百五十元。
北京高院经审查认为：王小平与黄岚于2008年3月26日签订了《补充协议》，在该协议中王小平认可了经纪成交版合同的存在，其应当承担该合同中的权利义务，故该合同中关于户口迁出的相关责任应由王小平承担。后黄岚与王小平又签订自行成交版合同，王小平主张该合同对经纪成交版合同进行了变更，应当以该合同为准，但从合同内容来看，自行成交版合同并未真正约定双方的权利义务关系，而且双方均认可该合同是为了办理网签及建委备案所用，因此该合同是双方为办理过户登记而签订的备案合同，并非以该合同约束双方的权利义务。二审法院认定王小平应当按照经纪成交版合同承担户口未按时迁出的违约责任，并无不当……裁定如下：驳回王小平的再审申请。
【法律规定】
《北京市公安局关于印发派出所办理常住户口登记工作规范（试行）的通知》（京公人管字〔2004〕1062号）
办理户口登记、迁移应由本人（未成年人由其监护人）或户主办理。非本人或户主办理户口登记、迁移的，应出具户口登记、迁移人授权的委托证明。
《上海市常住户口管理规定》（沪公行规[2018]1号）
第三十二条：房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。
《南京市公安局关于加强房屋买卖户口管理工作的实施意见(试行)（宁公人[2011]52号》）
买房人因卖房人拒不迁出户口，导致本人和同户人员户口无法迁入的，可以向房屋所在地公安派出所申请将卖房人户口迁出……（受理、调查、告知、审批后）经县级公安机关负责人批准后，公安派出所应当将卖房人的户口整户迁移至户口所在地社区(村)托管户。
【分析建议】
上述北京高院案件中，双方先签订经纪成交版合同，约定卖方在产权变更登记后10日内迁户，否则按日支付万分之五违约金。之后双方又签订了自行成交版购房合同，通过了网签及建委备案，该版合同无户籍迁出约定及违约金条款。最终，法院认定自行成交版合同并未真正约定双方的权利义务关系，且双方均认可该合同是为了办理网签及建委备案所用，法院认定自行成交版合同并非约束双方的权利义务，判决卖方应当按照经纪成交版合同承担户口未按时迁出的违约责任。
对于购房人来说，空挂户将导致房屋交换价值贬值，再次销售困难；有些购房人买了学区房，空挂户可能影响其子女上学；空挂户人员如有违法犯罪行为，也可能引发购房人不必要的麻烦。因此，对购房人而言，都希望买到没有任何户口负担的房屋，但基于经验不足、中介未提示到位等原因，很多购房人会忽略户口问题。
一般而言，如果卖方没有其他住房，也没有可以迁入的集体户口，则其户口只能挂靠在该买卖房屋上，如房屋房龄较长或交易频繁，卖方的亲属或之前交易人员的户籍也可能在该房屋上，引发诸多矛盾。公安机关依法仅能在居民自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续，购房人凭借买卖合同和房屋产权证书无法启动户口迁出程序。如起诉至法院要求迁户，由于户籍迁移属于公安机关职权，并非法院受理民事争议范围，法院不会判决迁出户口，如合同约定有违约责任，法院可以根据约定判决解除合同或支付违约金等内容。
空挂户引发的购房纠纷，在全国各地均十分普遍，目前上海、南京等地均出台地方规定，可以将空挂户迁移至公共户上。北京市有居民在人民网“领导留言板”反馈购房空挂户问题时，北京市公安局2020年1月19日回复称：依据《中华人民共和国户口登记条例》、《北京市公安局关于印发派出所办理常住户口登记工作规范（试行）的通知》京公人管字〔2004]1062号等现行户籍管理政策规范要求，未赋权公安机关强制办理户口登记迁移，仍应由公民主动申请办理。针对目前很多群众无处落户的情况，我市将设立“公共户”以解决暂不具备市内迁移条件本市户籍人员落户问题。我局充分借鉴上海、天津等兄弟单位经验做法，立足我市实际，研究我市具体落实办法，力争尽快出台。
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