在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中，川沙被列入了主城区，与大虹桥平级。
这也是上海历史上首次将主城区拓展到了外环外。
和现在炙手可热的大虹桥相比，川沙就显得冷清很多。
唯一让人有主城区感觉的地方，就是房价。
即将开盘的陆家嘴锦绣观澜以6.4万的均价直逼大虹桥。
这个价格，泡沫到底有多大？
01
现在的川沙已经经历过几次*迁拆**、发展，配套资源齐全，只是能级不高。
尤其和97平方公里的总面积相比，资源并不够用。
川沙整体狭长，从北到南分为川沙镇区、国际旅游度假区和张江科学城南部区。
主要的居住区和资源都集中在川沙镇区。
地铁依赖2号线华夏东路站和川沙站。
虽然2号线是上海的黄金动脉，但从川沙站开始足足需要7站到龙阳路才能开始换乘。
而且地铁1公里范围内覆盖的小区大部分都是老房子。
只有个别几个次新房才是地铁房，大部分人出行还是需要依靠自驾。
好在自驾便利，周围有迎宾高速、华夏高架，上外环非常方便，甚至比周浦要更加方便一点。
整个浦东外环外的医疗资源都是短板，川沙也不例外。
板块内的浦东新区中医医院和浦东新区人民医院都是二甲水平。
但在更远的祝桥板块却在建一个三甲医院—第九人民医院，属实有点没把我们主城区放在眼里的架势。
和医疗、交通相比，商业和学校的资源在外环外很有优势。
川沙地铁口南部有由百联、绿地东海岸组成的商圈，百联能够满足大部分人的购物需求。
锦绣观澜旁边的两块商业用地也将由陆家嘴集团打造，未来的商业圈将进一步扩大。
再加上川沙老镇底商非常丰富，平时买菜、买水果非常方便，宜居性强。
在外环外的位置，这样的商业体量算是很好的，能够满足当地居民的日常生活。
学校上有百年小学观澜小学，目前在浦东排第三梯队。
外环外的学区房，本身就很难得，尤其今年民办开始摇号后，学区房更是热门。
但学区房的价格棘手，现在连对口观澜小学的动迁房均价都达到了4.7万。
川沙还有四大中学，川中南校、华夏西校、侨光中学和五三中学。
都是有着悠久历史的学校，其中九年制公立的川中南校是市重点水平，很受家长们认可。
雪莉在放学的时间路过学校门口，看到家长们在门口停着很长的一排车来接孩子，教育氛围浓厚。
只是对口学区的次新商品房确实价格高、数量少，现在600多万的学区房连不带电梯的多层选择都不多。
值得一提的是川沙的环境非常宜人，水系很多，道路干净。
迪士尼是定位为国际旅游区去发展的，当年政府亲自派人把附近的水系都打捞了一遍，而且对清洁人员要求严格。
造就了现在鸟语花香的川沙。
只是内部资源齐全，就能支撑起现在的高价吗？
02
川沙内部资源丰富，但是由于地理位置偏，获取外部资源能力有限。
这也是为什么新上海人买房一定听过大虹桥，却鲜少听过川沙。
虹桥紧邻长宁、闵行、普陀，6站20分钟就可以到中山公园。
而且虹桥自身已经引入了大量的企业，人才流入量大。
而川沙位于浦东机场和张江之间，哪怕2号线直达，到陆家嘴还需要55分钟的时间！
开车也需要45分钟，更别提去往浦西会有多远了。
到市区的绝对距离就是远！
为什么大多数人买房都要尽可能靠近市区？因为即使内部资源不够用，去市区方便就够了！
青浦新城当地的资源难道不比川沙还要好？但因为到市区更远，很多人并不认可。
与外部联系差还体现在一个方面，就是对外来人口的吸引力不足。
在产业方面，浦东枢纽附近的产业并没有起来，现在只有部分商飞的人才在此工作。
川沙自身虽然拥有迪士尼乐园，吸引了一部分目光。
但旅游产业并不能留下人来，而且迪士尼周围都是大量的酒店和民宿，并没有成熟的居住区。
好在到张江近，开车只需要20分钟。
所以川沙在产业上只能依托于张江，承接部分来自张江的人才。
“宇宙中心”张江虽然确实厉害，人才济济，购买力强。
但是张江上班的人选择也多，并是不非川沙不可。
除了自身消耗一部分外，
想要更好的学校，为什么不选唐镇？
想要性价比更高的房子，为什么不选周浦？
想要靠近市区，为什么不选北蔡、三林？
总之张江 分流到川沙的只占一少部分。
川沙，更多的是本地人在此置换，但现在却连自己人都觉得房价虚高。
03
雪莉还对川沙未来的发展表示担忧。
实在是因为川沙的发展速度过于缓慢，从近30年的照片对比中可以看出几乎没有大的变化。
而过去的30年是上海发展最快的时间。
现在城市化的进程已经放缓，2500万的人口上限即将到顶。
每个区都开始为最后的抢占人才开始努力。
而川沙，似乎并不着急，没有行动。
川环南路以北是川沙的老镇，大量的老房子沿街而立，人口密集，底商丰富，生活气息浓厚。
但上了年纪的老房子并不能吸引到现在的购房主力—追求居住品质的90后。
川环南路以南是新城片区，集中了川沙大部分的商品次新房。
即将开盘的锦绣观澜就在南部，知名的还有华府188、凯佳公寓、阳光城愉景湾等。
但也仅此而已。
川沙的商品房小区太少了，尤其是知名房企的项目，简直屈指可数。
而且日常断供。
2016年以来，川沙等了4年才有了一个锦绣观澜，谁也不知道下一个商品房什么时候到来。
所以想要改善生活，提高居住品质的人只能在为数不多的几个次新房中挑选。
这也使得剩下的次新房价格水涨船高。
或许有人会质疑，大虹桥的宏大规划什么时候能落地，落地后到底是什么样子都是未知的。
但川沙，却连蓝图都没有。
除了未来有机场联络线、地铁21号线的利好外，就是现在的锦绣观澜、以及项目旁边自带的两块商业用地和一些动迁房待建。
除此之外，短期之内再无大的规划。
现在的川沙，几乎所见即所得。
没有规划足够的商品房，又拿什么去吸引人才过来呢，川沙在这一点上显得毫无诚意！
即使被列入了主城区，有了一定的战略高度又怎样？
前面就有真如和徐家汇的惨烈对比，如果政府不去推动变化，主城区又如何？
要是下一个30年依然没有大的改变呢？
04
这次陆家嘴的价格突破了6万，是新房断供太久造成的结果，供需极度不平衡。
加上本身供应的房源套数就少，本地人旺盛的置换需求都难以满足，目测日清应该是没有问题的。
但并不代表这个价格是合理的，而且二手房的价格水分更大。
北部老镇大部分的老房子均价在3.5万到4万左右。
但南部次新商品房的价格却要高出一截，均价高达5.8万。
区域内的标杆华府188还曾经挂出过7万的价格试图提高川沙的天花板。
但价格虚高，不被市场接受。
最后一套也没有成交，诚心卖房的业主都在悄悄降低价格。
足以看出川沙二手房的价格水分有多大。
其实川沙板块，现在外地人和本地人的占比达到了6：4。
但并不是指外地人在此买房，而是因为川沙有很多的民宿、民房每个月低至800元就可以租下来。
川沙吸引的更多是低预算的租房人群，而不是高素质的置业人群。
很多二手房有价无市，次新房完全没有流通起来。
所以对于看中主城区规划，想来川沙投资的人，雪莉劝你们慎重。
现在从阳光城愉景湾的高处往周围看，南部还有大量的空地和农民自建房，仿佛给人无限的希望。
但土地本身不值钱，有规划的土地才值钱！
配套没有亮点，政府没有规划，地理位置到市区太远，新房几年才有一个。
空有主城区的名头和与现实不匹配的房价。
川沙更适合世代生活在此的本地人，或者是准备长期在此自住的人。
说不定再过几年出来一个新房，会刺激二手房的价格再提高一波。
毕竟泡沫再大，当地人也不能离开。