近期，房地产投诉事件频频见诸报端，“交房即维权”现象屡屡引发舆论热议，购房者深陷维权窘境、亟需援手。适逢“3•15”国际消费者权益日，乐居独家策划“乐居315”活动，携手40城专业律师团队，构建中国购房者法律援助平台，为广大购房群体提供极富价值的专业法律咨询服务。
问题 1、因疫情发生导致既定的房产交易延期或无法完成，算违约么？
答：根据我国法律规定，房产交易合同是要式合同，交易合同应当进行登记，一手房买卖合同签订后应当办理房屋产权登记，二手房买卖合同签订后应当办理产权过户登记等，这些交易流程都需要政府有关部门的参与才能完成。如果因为疫情，在地方政府行政管控措施下，政府有关部门暂停办理相关业务，相应的合同签订、登记、产权过户等手续无法完成，则可构成不可抗力事由，合同交易双方不承担违约责任。
需要注意的是，合同双方当事人应当注意搜集疫情发生后当地政府的管控文件，尤其是有关政府暂停办理相关业务的通知等，以作为免责的事实依据，必要时可以寻求专业律师的帮助。
问题 2、因疫情发生导致延期还贷，能免责吗？执行层面有无难点？
答：本次疫情对每个人都有影响，尤其是对于身处疫情防治一线的医护人员、政府工作人员，以及受到病毒感染而患病的新冠病人来说，影响尤为巨大。客观上，身处疫情防治一线的医护人员、政府工作人员，以及患病的病人，可能由于被隔离管控而无法正常偿还个人*款贷**或者信用卡欠款，一般来说，这种情况可视为发生不可抗力事由，做为个人的借款人可以免责。在事实认定上，*款贷**人和借款人应当注意确认隔离期间和无法还贷的客观事实，为此，借款人应当注意收集无法还款的事实证据，如行政文件、隔离通知单，医疗证明等。
值得肯定的是，截止目前，已经有多家银行响应*党**中央和国务院的部署，单方面做出了有利于*款贷**人的合同条款修订，主动免除*款贷**人延期还贷的违约责任，*款贷**人可关注相关银行网站了解公告信息。
问题 3、在做产权调查时，应该注意什么？
答：应该注意两点。一是房屋是否存在查封。如果你买的房屋存在查封，说明业主在外面有债务。如果遇到法院“轮候查封”的情形，购房人在解除房屋上的第一笔“查封”后可能还需要解除“第二笔”、“第三笔”，最后我们的购房人很可能会遭遇“钱房两空”的问题。
二是房屋是否存在抵押。最常见的抵押就是银行抵押*款贷**。有抵押的房屋是没有办法过户的，需要办理解抵押的手续。
在上述两种情况下，如果定金、首付款已支付，购房人很可能面临房屋无法取得，已支付的款项也无法得到返还的情况。事实清楚的官司虽然容易贏，但实践中无法执行的案件实在太多，尤其是被申请执行人没有任何财产的时候。这两年我国的执行案件办结率大幅上升，一个重要原因就是现在很多执行不了的案件可以“终结本次执行程序”(简称终本)，而终本就算执行办结一个案件。所以，如果你对交易相对方不太信任，一定要做好产权的调查。当然，对于已付资金的安全，我们可以通过资金监管来保障。
问题 4、刚签了合同就限购，不让买房了怎么办？
答：要分成几种不同的情况：
购房人网签在限购前，可以继续过户，不受政策限制。
购房人网签在限购后，没有购房资格，导致无法过户。可以解除合同，不违约，业主退还首付和定金。
购房人网签在限购前，*款贷**在限购后导致无法批贷，不能支付全款，可以解除合同，不违约，业主退还首付和定金。
需要注意的是，限购不是不可抗力，而是叫做情势变更。
问题 5、买房的时候开发商宣传的“入读名校”交房后不能落实，导致孩子的上学问题不能得到有效以及满意的解决方法，开发商只给一句“可以退”该怎么办？
答：目前，学区房和学位房非常火爆，可以说各大城市售价较高的楼盘都集中在学区房和学位房周边。根据这个问题我们可以做以下的具体分析：
首先，从法律法规角度看，在2016年原国家工商行政管理总局实行的《房地产广告发布规定》第18条指出，房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。 但在现实实务中，充斥着大量的“买房进名校的”现象。既然市场有这方面的实务出现，作为购房者就要对学区房、学位房进行区别对待。首先是学区房，学区房一般都是公立学校，在购买房屋前购房者要应该仔细的了解当地的入学政策。比如目前一些城区都规定了推进多校划片。多校划片指的是区域内有一所名校，而与这所名校相邻的多所学校与其在师资力量、教学理念、品牌影响力等方面有着较大距离，导致很多家长通过购买学区房等方式来进入这所名校，而不愿意去周边学校就读。这就造成了名校生源激增、学区房价格大涨等现象出现。 而实施多校划片后，购买了学区房也未必一定能进名校，一方面可以有效降温择校热，另一方面也有利于缓解局部学区房价格暴涨现象。 如果购房后，发生了多校划片的情况，那么开发企业会以情势变更为理由进行抗辩了。而且开发商在与购房者签订合同时根本不会将学区房的相关条款进行约定，所以购房者在这方面一般无法取得证据。
其次是学位房，学位房指的是民办学校，买房子就有了学校学位，与政府划片无关，具体看开发商与学校的合作。对于学位房，购房者在与房地产商之间应该就学位的事项明确写入合同当中，最保险的做法是在合同的附件备注中写明该条款，并且约定如果无法达到该合同目的时，开发商需要赔偿的具体金额。为今后可能发生的纠纷提供证据。
问题 6、交房时开发商巧立名目乱收费，多收费、强行收费、代收费，哪些是合理合法的，哪些又是可以投诉的呢？
答：乱收费、多收费、强行收费，这些从字眼就可以看出肯定不是合理合法的。至于代收费的要看开发企业与管理部门签订的代收项目，具体包括：比如*款贷**代办费用、契税、物业维修基金等。(注：有表格明细，录播时按照明细介绍)但代收费用的总原则是方便购房者，减少购房者为此跑动的次数。 如果开发企业有乱收费、多收费、强行收费，代收费不合理的购房者可以向工商、房地局的监察大队等主管部门投诉。
问题 7、 买房首付己交过一个月了，迟迟不给签购房合同怎么办？
答：首先，我们要先说明一下什么是购房合同，实践中，购房合同是指商品房买卖合同的网签合同。网签合同由开发企业与房地局同步联网的，只要开发项目办理了商品房预售许可证，开发企业就可以与购房者签订。签订的形式是，先是由开发企业工作人员将专用的U盾钥匙插入电脑后，生成具体房源的电子合同信息，双方进行识别，确认无误后进行打印，由购房者和开发企业进行签订。
目前，长春市采用的是在2000年由国家建设部和原工商行政管理总局制定的示范文本。顺便说一下，网签合同的识别特点。一是，在封面左上方条形码下面有9个0加上7个数字，一共是16个数字。二是，合同主文里面写着已备案三个字。这两个特点构成了正规的网签合同。
如果缴纳首付一个月后，不签订合同的话，我们可以分析开发企业极有可能是没有取得预售证。如果发生这种情况，购房者首选方式的不是解除合同索赔。因为解除合同并不是双方唯一选择的解决纠纷的方式。购房者可以在不解除合同的前提下，要求开发企业在一定期限内签订合同，因此造成购房者的损失，购房者可以主张赔偿。我们指的这个赔偿是指在合同在没有签订的情况下，开发企业所应该承担的缔约过失责任的赔偿。这个赔偿的范围是购房者所产生直接损失，开发企业承担赔偿责任后，依然要履行合同，交付房屋。
问题 8、交房的时候验收了，可是入住后发现房子存在裂缝、脱皮、漏水等问题，怎么办？
答：目前，我国房地产施工领域还是处于粗放型状态，各种房屋质量问题还是较多的。房屋有“两书”一是《住宅使用说明书》二是《住宅质量保证书》。使用说明书是告诉业主房子怎么使用，质量保证书告诉业主房屋各个部位的保修期有多少长，业主在验房之后，有权要求开发企业进行维修。
在维修过程中，如果造成逾期交房了，开发企业要承担违约责任。 还有，业主入住装修以后，房屋还处在保修期，这个时候发生了质量问题，比如防水保质期是5年，业主装修后发现了，开发企业不但要进行维修，还有承担因维修所产生的其他损失，如为此刨开破坏的地砖，墙砖，水盆等等。也就是说，在没装修前开发企业是对毛坯房进行维修，业主装修入住后要对精装房屋进行维修和赔偿外延损失。
在此，也提醒广大购房者要重视验房环节，如果经济条件允许，尽可能的选择专业的验房公司验房。发现质量问题时，购房者可通过拍照、录像、文字记录等方式保留相关证据以便日后维权。
问题 9、 新房交付发现厨房窗结构位置改变，和样板房完全不一样，和销售当初的承诺告知完全不符，严重影响采光和通风。开发商承认是销售个人行为，不承担赔偿责任。购房人如何维权？
答：我们认为，样板房是否可以作为认定开发商违约的依据，不能一概而论。关键是看双方在合同附件中所约定的平面图与实际交付的房屋是否一致？如果一致，我们认为很难认定开发商违约。如果不一致的，开发商构成违约。如果户型图无法看出厨房和窗子位置的，则应当以样板间所反映的户型结构作为交房标准。开发商未按照样板间的内容进行交付的，构成违约，购房者有权要求开发商赔偿损失。
关于这是否是个人行为的问题，我们认为，样板间所反映的内容，是开发商的行为。置业顾问的陈述也是有权代表开发商的职务行为，开发商的说法是没有法律依据的。
问题 10、 夫妻某一方的个人债务能执行夫妻共有房产吗？
答：对于夫妻某一方的个人债务，若就共有房产达成分割协议，经债权人认可，人民法院可以执行债务人份额内的财产。若没有达成分割协议，夫妻另一方和债权人可以向法院提起析产诉讼，待法院作出判决后执行其份额内的房产。
问题 11、 遭遇一房二卖时应该怎么维权？
答：在面对一房二卖的时候，我们首先要解决这个房子是否已经登记在他人名下，未登记的是否已经交付他人？既未登记在他人名下也未交付他人时，由在先签订商品房买卖合同的一方取得所有权。未取得所有权的一方可以要求对方赔偿差价利益损失。如果是开发商存在恶意一房二卖的情况，购房者还可以要求其承担不超过已付房款一倍的赔偿。
问题 12、 安置房不能公证，买卖怎么规避风险？
答：司法部公布的《关于公证执业“*不五**准”的通知》，明确不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。这导致以前在安置房买卖中通用的办理委托公证手续来保障购房*权人**益的做法不再可行。因此，购房者一定要在安置房买卖过程中着重注意以下三点：
首先，达成购房意向前应当对房产情况进行核实，特别是要注意卖方是否对该房屋拥有所有权，该房屋上是否设有抵押、保证等担保物权，卖方是否已经将房屋出租给其他人等。
其次，一定要和所有的房屋所有权人一并签订书面合同。口说无凭，要将全部的约定落实到书面汇总。并且，由于2008年之前颁发的房产权属证中一般没有注明所有权共有人，例如权属证上仅列明夫妻一方名字，事实上该房产属于夫妻共同所有，因此，在签订合同时应当要求对房屋享有所有权的全部权利人都作为合同向对方签字确认。
再次，安置房买卖合同中应当明确约定违约责任。由于安置房在今后一段时间内无法办理权属证书，交易时间较长，违约风险相对也较大。故双方应当在合同中明确相关费用承担和交付细则，并且对违约行为规定违约处罚金额。例如，如双方可以约定定金罚则，或双方可以要求在买卖合同订立，卖方必须对其所售房产所有权予以保证，否则，卖方必须承担买方全部损失，包括但不限于今后因房屋买卖合同被撤销，买方因购买同类房屋所遭受的差价损失以及房屋装修损失等。
最后，建议可以委托律师起草合同文本，尽量完善写明双方权利和义务，防范于未然，或者委托律师办理律师见证，对上述合同签订过程或相关委托进行见证，为合同履行增加监督。
问题 13、 房主是未成年人时，房子能否进行买卖?
答：房子可以买卖，房主是未成年人时，应由其监护人签订合同，或事后由其监护人同意或追认。根据民法通则第十二条规定:未满十八周岁的公民为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其民事活动由其法定代理人代理。未成年人不具有民事行为能力，但依法享有民事权利，可以通过买房、接受赠与、继承、奖励等形式获得房产。在办理货款及过户手续时需出具监护权公证书。
问题 14、 商品房买卖中签订的认购协议与商品房买卖合同效力是否相同？
答：商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。
认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定，房屋认购书并不是完全与购房合同没关系，在符合法律规定的情况下，房屋认购书会转化为购房合同，这个时候，认购书就等于购房合同了。
问题 15、 购买的房子已入住5年且按期支付房贷，开发商至今没有办理房本，是否可以向开发商主张逾期*证办**违约责任？
答：开发商有义务协助购房者办理不动产权证，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》一般都会明确约定交房时间、办理不动产产权登记时间。当开发商逾期未协助办理不动产产权登记，购房者首先应找到开发商了解不能办理的原因，同时，购房者还可以携带符合要求的手续到不动产登记中心、住房和城乡建设局等相关部门核实、了解相关情况。经核实、了解，如确实属于开发商原因导致逾期办理不动产权登记，购房人可依照合同约定，如无合同约定按相关法律规定向开发商主张违约赔偿责任。
问题 16、 购房人在买房的时候，卖家说暂时没有房本，只能协助改合同，那购买这种房子需要注意些什么？律师有什么建议？
答：购房人购买该类房屋存在一定法律风险，因此涉及到的法律文书应尽量找专业律师起草，必要时可聘请律师提供专项法律服务。同时注意如下事项：（1）详实了解所购房屋权属状况、房屋质量、是否办理网签手续、是否抵押*款贷**、是否涉诉、是否存在争议、是否存在共有等；（2）更名后签订的《商品房买卖合同》中出售方确系所购房屋的开发商；（3）收据也同时做更名；（4）与卖方就更名费、房屋交付、违约责任等进行明确约定；（5）其他根据所购房屋实际情况需要注意事项。
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文章来源:乐居买房