我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，请问借给同事的钱要不回来，怎么办，因为在一个单位，不能把借钱这事让单位的领导知道了。同事骗我的钱网络赌博输光了，还透支了信用卡输了30万，而且当时我被骗了之后，我们部门领导也被骗了30万。现在同事在还领导的钱，今年年底能还清领导的。可是我找同事要钱，他就是不还，我一点办法也没有。现在该怎么要回这个钱？求大家也帮忙想想办法！

回答：小额同事见证 大额写借条

你找一个无法拒绝的理由跟他要。一定是人之常情，无法拒绝，领导听了都觉得于情于理不还钱说不过去那种，因为有可能要出动领导，而且需要接受整个公司舆论的审视。

先做好万全准备，然后不要郑重提，要嬉皮笑脸提，然后他如果拖着不还，就每天嬉皮笑脸碎碎念，你也不要生气，生气就僵了，以后难相处。每天碎碎念，念到整个办公室都知道，隔壁办公室都知道，领导都知道。所有人都笑他欠钱当老赖，信誉不行。他不好意思自然就还了。如果没利息接着念叨，让所有人都笑他借钱不还利息。不要有心理负担，人家都能做，你有什么不能说。但一定不要一下子就把事情做僵做绝。人家还了钱以后，涛声依旧，还是好人。

这个方法的精髓是利用公司舆论压力，就算不还钱所有人也都知道这事了，可以让他丢一点面子。

提问：房姐你好！问题1，54大发省税过户的具体操作流程能说详细一点吗？比如买方要按揭*款贷**，卖方有抵押，可以操作吗？问题2，做二套变首套，在政务中心签的那个放弃，是什么意思？意思是在婚内这套房跟放弃的一方也没有关系吗？

回答：不满二的二手房可以用54*法大**省税；

买第二套房想操作成首套可以做2改1，具体操作方法在知识星球内部分享。

提问：亲爱的房姐，我又来提问了，上次说买新房被销售顾问阴了一道，没有交上认筹单后没有买到房子，这次在等待下一期途中，这个销售顾问一直说没有同等大小房子了，虽然和开发商联系了后知道会开盘同等大小的房子，我个人决议换销售顾问，但是销售顾问打死不承认，说自己被冤枉了......而且认筹书之前写的她的名字这次把认筹书换新潘还是得她名字？我好奇是这样吗？有什么办法可以换顾问，而且这个顾问资格比较老，其他人不愿意接她后面...谢谢啦

回答：换一个销售，登记你老公的名字和电话就行。

提问：新人提问，亲爱的房姐，想给老公和自己买保险，我们都是32岁，现在不知道怎么买，有介绍的吗

回答：我个人没有买保险，收益率太低。

保险钱，可以换一套房子的首付。一套房子，只要涨两百万，就是一辈子的全家无条件覆盖保险产品。

保险的用户是两种情况：

1.拿固定收入的中产阶级；

2.专业业务的配套保险。

消费类的意外险可以买，大多数保险都是智商税。

提问：房姐您好，我名下一套旭辉半岛98平房自住，一套宝丽金47平出租，昨天通过亲戚代持拍到仁恒133平，明年打算将宝丽金卖掉，让亲戚把仁恒过户给我，仁恒有200万*款贷**，到时候是要把*款贷**还完再过户给我吗？没有那么多资金，这个怎么操作啊？求回复

回答：亲属对敲先找一家放款快的银行，再找一家垫资公司配合全款操作最佳。详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

提问：买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆。在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别

所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。

您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您

回答：给你个基本公式：收益率=涨幅*杠杆率*周转率

在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；

而重庆本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。

先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。

比如2016年的大涨前夜，珠江*阳城太**都可以做到5倍以上杠杆，只需十几万的首付。2017年暴涨，低首付操作手法收益率爆表。但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。

你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多，而不是【相对值】。而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。另外，房子作为一项资产，还有三个要素：收益性、风险性和流动性。

老破大：收益性一般、风险性低、流动性差；

次新：收益性较好、风险较低、流动性较好。

而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率。

提问：你好，有置换房子的想法，但不是很清楚楼市走向，请问上海今年楼市会涨吗？现在入手合适吗？

回答：多军是无惧政策和调整的。限购限贷是试金石，它可以检验自己是真多,还是伪多，无视求真路上的荆棘曲折。

事实上,资深多军欢迎政策*压打**，它可以帮减少80~90%的竞争对手，特别是那些人傻钱多的土豪。当墙头草们正感叹错失机会,垂头丧气时，殊不知有人正在偷偷实现1N,2N....8N,9N

而等到2~3年后的下一个风口，又是50%的涨幅等着我们。大城市的一个产证，不仅仅是套房子那么简单

那是张入场券，原来值100w，现在值200w，在可见的五年后,它值500w

最近1-2年有很多机会，等待20%有缘人摘取。

提问：沈阳明年房价您是看涨、看平、还是看跌啊？即便涨是不是也就10%上下？

回答：均价其实没有意义，所有投资市场都是80%的人，补贴20%的人。沈阳均价涨幅也不会高，但不影响小部分限价地铁房学区房大涨。

提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够怎么凑首付？老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这*房行**姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口，是首套房！耐心等待房姐的指点！

回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。通过合理的运作，可以做到0月供。之前经历过几套，详见知识星球内部分享《0首付+0月供操作技巧》。

提问：请问，自己的房子，跟民宿签约，注意事项有什么?房租高于，还是低于普通出租价?

回答：1.租约时间，可以设置逐年递增。2.违约责任，如果短期内房子要处理或不确定，违约责任可以小点。3.民宿有多种运营模式，可以全权委托，也可以只委托运营，看你自己的需求。4.出租的价格，取决于房子的位置和装修。正常包租价格会低于市场价。

提问：南京河西南的*迁拆**安置房您是什么态度，是商品房的7折，租金回报还可以，可以投资吗

回答：*迁拆**安置房一直是每个区域的最低价格。租金回报在投资收益中占比比较低。不建议投资。

提问：房姐，你好，我朋友小学毕业，有什么办法落户武汉买房吗？现在长期在深圳工作。

回答：目前武汉有8种快速破限购方案，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，有个问题没弄清，如果我按揭买房，预计五年后出手，提前还款的余额是怎样计算的（是不是提前还剩下本金，是否有违约金）？如果还款方式是等额本息，那五年按揭中还的70%左右是利息，是否会侵蚀大半利润，或者如果打算五年后出手，还款是否应该选等额本金？是不是我的计算思路有问题，说到底买房投资最终还是要落实到收益率上是么？

回答：等额本金，每月还本金和利息逐渐减少，适合想要减少利息总支出或者提前还款的人群；

等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息多，适合收入不高工作较稳定的年轻人。

如果考虑5年内出手，可以选择等额本金。

长期持有选择等额本息。

违约金要看和银行签的合同是怎么规定的，有些是1年后提前还款没有违约金。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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