吴女士：我看了你的咨询文章《开发商发出延期交付告知函，就可以免责吗？》，我想问的是：开发商跑路了，我该怎么办？
朱律师：开发商跑路，项目一般会面临烂尾，究其原因有很多种，有的开发商卷款潜逃系恶意的刑事犯罪；有的系资金链断裂；还有的仅仅是为了躲避面对面的矛盾冲突，等等。您问的这一问题比较复杂，需要具体情况具体分析并相应地应对。由于您提供的信息太少，我只能笼统地回复一下：
首先，得看对项目烂尾的大小与涉及小业主的人数多少？如果项目大片烂尾且涉及小业主人数众多，就需要联合收集证据，以判断开发商是否构成刑事犯罪？如果答案确定则需要向当地的公安机关进行刑事报案处理。另外，有些项目公司还可能会被申请破产。
其次，若是涉及业主数量不多，仅系开发商资金链断裂，就需要具体分析来选择是解除《商品房买卖合同》请求退款还是继续履行《商品房买卖合同》请求交房并承担违约责任。
再次，若是涉及业主仅零星几户，系开发商怕矛盾升级而有意回避的，可以考虑与其售楼部谈判或者起诉解决。
特别提醒您注意的是，这里面非常复杂，我也只是列举了几种，既便这样，在这中间还需要根据具体的情况分别处理，请您不要简单地依据上述回复来行动。同时，建议您当面咨询熟悉刑事或者房地产的律师。
关联法条
《刑法》
第二百二十四条 【合同诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：
（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；
（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；
（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；
（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；
（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。
第二百六十六条 【诈骗罪】诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。
《破产法》
第二条 企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。
企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定进行重整。
《民法典》
第五百六十三条 【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。