专注疑难复杂土地争议解决
作者：宋静
单位：广东诺臣律师事务所·福律阁土地诉讼团队
微信号：flagzs001
责编/黄皮果
今天我们交流《土地出让纠纷》第3讲：因为规划变更导致合同无法履行，这个时候要怎样处理？
土地出让合同为什么会变更？
在土地出让合同履行的过程中，可能出现规划变更的意外情况。
规划变更的因素，既可能是受让人提出来的，也可能是出让土地的政府一方提出来的。
如果是受让人一方提出来的，并不会导致合同无法履行。
因为受让人提出规划变更，总是想着如何更好地开发土地，以及从自己如何能够获得以最小的成本，获得最大的收益的角度去考虑。
这其中，可能会产生补缴地价或者退土地出让金的问题。
如果是政府一方提出，或者由于政府行为导致规划变更的，就可能出现由于规划变更，导致出让合同无法履行的可能。
因为规划变更，可能导致土地无法继续开发，或者开发的成本急增，或者原有的规划设计不得不推倒重来，甚至可能导致已经修好的建筑物不得不被拆除的严重后果。
因此，规划导致出让合同无法履行，主要问题在政府这一方，也就是出让土地的这一方。
受让人申请改变规划可能带来的后果
根据《城市房地产管理法》《土地管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方的同意，并经土地管理部门和城市规划部门的批准，依照法律的规定重新签订土地使用权合同，调整土地使用权出让金并办理登记。
在法院裁判的案件中，争议较多的就是土地出让金缴纳的标准。
根据原国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》，调整国有土地使用权出让金额，应当根据批准、改变用途等土地使用条件的土地批准改变土地用途时的土地市场价格水平来确定。
有一个计算方式。
应当补缴的土地出账金额=在批准改变时新的土地使用条件下土地使用权的市场价格-在批准改变时原来的土地条件下剩余年限土地使用权的市场价格。
也就是，把原来的这个金额去掉，用新的价格总额减去原来的价格总额，剩下的就是应当补缴的。
政府申请改变规划，怎样补偿？
当然，不排除因为规划的变更，导致受让人受让的土地范围缩小，这个时候是要退还土地出让金。
政府退还土地出让金，不是说受让人需要再去补缴，这个时候应当要警惕。
一般来讲，土地出让金上缴国库以后再去退还，有一定困难，所以政府可能会再给受让人一些优惠的条件，来对抵需要退还的土地出让金。
对于政府承诺的这些优惠条件，受让人一定要注意， 首先要看政府给的优惠条件是不是你自己需要的。
比如说本来是一个工业用地，政府说我给你提高容积率，容积率的提高只对房地产开发有意义，工业用地厂房能修多高？修得再高，机器设备怎么上去，是吧？
另一方面，给什么优惠条件，一定要记得落实到书面上，不能只是口头的承诺，避免日后落空。
因为政府改变规划，或者法律法规的出台，导致规划变更，原来签订的国有土地使用权出让合同不能履行，在这种情况下，我们当事人需要采取哪些方式来维护自己的合法权益？
合同无法履行，我们提出的第一个请求、诉求，肯定是要求解除合同。
国家法律法规或者政策的出台，导致当事人签订的合同无法履行，以至于一方当事人的目的不能实现，那该方当事人可以请求法院解除判决，解除合同。
法院在查明事实后，一般也是会支持的。
这一点在《民法典》的第 566 条第一款、第二款都有规定。
《民法典》中规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失；合同应违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，当事人另有约定的除外。
在规划变更的过程中，如果是因为政府的原因变更，合同解除以后，可以要求政府恢复原状。
如果规划改变，恢复原状的可能性不大，但是可以采取补救措施，还可以要求政府赔偿损失。
第二个诉求，是要求政府返还已经支付的价款，再加利息。
因为我们是给政府交了土地出让金的，不排除拿地过程中，还帮政府垫付*迁拆**补偿费用，这些都可以要求返还。
根据《民法典》的规定，除了要求返还已经支付的价款（土地出让金），还可以要求返还已经支付的利息。
对政府提出的第三个请求，是赔偿其它损失，例如购买土地交的税收。
法院一般会在界定双方过错的前提下，基于公平原则，让双方按照一定比例平均分担。
除了税收，我在拿到土地上做的前期投入，能找政府赔偿吗？
除了赔偿，能要求土地置换吗？
如果土地押付了重要的矿产资源，需要什么手续？
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