房屋出现质量问题，会有两种房屋质量情况出现的：
第一种：收房时发现房屋存在质量问题如何应对?
在2009年2月10日张先生与某开发商签订了《商品房预售合同》，以一次性付款2300000元人民币购买了位于厦门市集美区某盘预售商品住宅。开发商于2010年3月10日，按照合同约定时间向张先生交房，但在收房过程中，张先生发现房屋存在卫生间渗水、主卧吊顶水平线严重不齐，垂直差超过2公分、门厅过道口墙体垂直度差、客厅处灯孔因有风管无法安装灯具等问题。于是当场拍摄了照片并向开发商提出整改要求，张先生同时在交接单上注明了房屋存在的6项质量问题，并拒绝收房。直到2010年3月15日，经开发商维修，张先生在确认质量问题，已全部消除后才办理了收房手续。收房后，张先生提出索赔，要求支付逾期交房283天的违约金65095.66元。但开发商以房屋已经竣工验收合格，其他购房人都在2010年5月底办理了入住手续，说明房屋完全具备使用条件为由予以拒绝。张先生遂向法院起诉要求开发商赔偿损失，那么张先生的主张能够得到法院支持吗?
通过以上具体情况分析，鉴于张先生提交的收房时的照片和交接记录能够证明该房屋确实存在其所述的可目测的6项质量问题，而在质量问题存在的情况下，房屋是不能正常使用的，因此质量问题是造成房屋迟延交付的根本原因。由于2010年3月10日的实际交房时间较合同约定的交房时间即2009年5月31日迟延达283天(200年迟延7个月，其中3个月30天4个月31天，计214天，2010年3个月分别迟延31天、28天、10天，计69天，合计283天)，根据《
》第13条关于交房时“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”的约定，开发商逾期交房应支付给张先生违约金为65095.66元。张先生就维修期间给其造成的房屋不能使用的损失，主张开发商延期交房予以补偿是有充分依据的，完全可以得到法院的支持。
通过以上案例分析，如果买房人在房屋交付时发现了房屋质量问题，应当拒绝接收房屋，并要求立即修理整改。否则，一旦购房人接收了房屋，对所出现的房屋质量问题，开发商就会仅履行质量保修义务，而不会向买房人承担延期交房的违约责任了。这也正是实践中开发商不顾交房条件强行向买房人交房的主要原因。对这种强行交房的行为，买房人应当坚决拒绝。所以，本案中张先生的一边保留存在质量问题的证据，一边拒绝收房，这种理性维权的做法无疑是值得购房人借鉴的。
第二种：是对已经验收合格并交付使用的房屋，在出现主体结构质量问题时购房人能否要求退房?
在2001年12月9日沈先生与某开发商签订了《商品房买卖合同》，购买某小区12号楼1501号3居室一套，建筑总面积17721千方米，建筑每平方米2700元。同日沈先生依约一次性付清了房价款478467元、公共维修基金743元、交易费21531元，合计507441元。半年后房屋交付，在2002年8月，沈先生准备维修前突然发现承重墙体出现微裂缝。之后，房间里墙壁上也会出现情况，沈先生吓得不敢入住，找到开发商要求退房。但开发商以现房已取得验收为由，证明该房屋已经验收合格为由不同意退房，只同意进行修复。双方经协商未果，沈先生将开发商起诉到法院，要求解除双方的《商品房买卖合同》，判令被告退还购房总价款、维修基金、手续费507441元并支付同期银行利息8137183元、赔偿原告因房屋质量造成的损失28353.60元并承担本案的诉讼费用。那么沈先生的诉讼主张能否得到法院支持?
通过以上具体情况分析，确认沈先生的主张能否得到支持的关键，是看房屋是否存在主体结构的质量问题，或者存在质量问题严重影响居住使用的情形。本案中，开发商已取得竣工验收备案表作为否定房屋存在质量问题的理由是不能成立的。竣工验收合格仅仅是房屋交付的法定条件之一，在房屋交付后，如果出现质量问题，应当通过房屋质量鉴定，确定问题的性质和严重程度。该案审理中，法院委托市房屋鉴定管理所进行了质量鉴定。在2003年9月1日，鉴定机构出具的鉴定结论为:该套住宅共有3项房屋损坏。其中，顶层纵、横墙体的斜向裂缝和顶板板缝开裂与阳台挑板的横向裂属建筑质量问题。由于墙体的斜向裂缝较宽较长，同时梁也发生断裂，降低了主体的抗震能力，该主体结构质量问题存在安全隐患。因此，本案属于房屋主体结构质量，经核验确属不合格的情形，按照最高人民法院相关司法解释的规定，买受人请求解除合同和赔偿损失的，是应该得到支持的。最后，法院依法判决支持了沈先生的诉讼主张。
以上综合分析，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求开发商出示该商品房的《竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果开发商不能出示该商品房的《竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由开发商承担。但是，即使收房时已经查验了《工验收备案表》，购房人入住后如果发现房屋存在质量问题，仍有权向开发商提出，《竣工验收备案表》并不能成为开发商免责的理由。如果购房人认为是主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。购房人要注意区分一般质量问题和主体结构质量问题。所谓房屋主体结构，是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，如承重的梁、柱、墙、地板等。主体结构必须具备足够的强度、刚度、稳定性，才能承受建筑物上的各种负载。正是由于主体结构直接关系到建筑物的安全性能，所以，国家制定了一系列技术标准和管理标准，将建筑物的主体结构和地基基础的质量作为政府为保证建筑工程质量而监督的重点。此外，购房人还需要注意的是，即使鉴定结果不构成主体结构质量问题，但存在其他质量问题，并严重影响居住使用的，购房人仍有权要求退房和赔偿损失。
以上问题总结，商品房质量问题的种类与索赔方式有很多种的，导致商品房出现质量问题的原因很多，比如工程设计不合理、施工方偷工减料或者使用不合格的原料、施工方任意改变工程设计图纸、擅自变动房屋建筑主体和承重结构、施工单位缺乏资质导致施工不合格、监理单位监督不到位、转包或者违法分包等。从商品房质量问题的表现形式来看，更是五花八门，常见的如屋面漏雨;烟道，排气孔不通、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水;内外墙及顶抹灰、面砖、墙、等饰脱落，墙面浆活起碱脱皮;门窗开关不灵或缝隙超过规范;厕所、厨房、洗梁倒坡积水;内墙板潜水，阳台积水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室内上下水、供热系统管道漏水、气、暖气不热，电器、电线、照明灯具坠落，室内外上下水管道漏水、堵塞;钢筋混凝土、砖石体结构及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求，室内氨、苯、甲、放射性氧等有毒有害气体含量超标等。
很多购房人由于对房屋质量问题的种类及其后果不了解，以至于在发现问题后处置失当:有的小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果输了官司又出钱;有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后发现房屋有严重质量缺陷。而正确的做法是，对待商品房质量问题，必须根据其性质和严重程度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，依法提出相应的索赔要求，做到有的放矢。具体可按以下三种类型和方式进行索赔:
1.对于房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。
主体结构质量问题包括三种情形:一是房屋未经验收即发现存在主体结构质量问题;二是房屋验收时发现主体结构质量问题;三是房屋经竣工验收合格交付使用后，经核验发现主体结构存在质量问题。前两种情况，房屋根本不允许交付使用。第三种情况，首先应通过检验确定主体结构是否存在质量问题，在确定此前提下，买受人可依法行使索赔权利。根据《建筑法》第60条的规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。所谓主体结构”应包括房屋的地基基础工程和主体结构工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程。所谓“合理使用寿命”即为建筑物的设计年限，也就是建筑物正常使用的最低年限。由于主体结构是一项工程的基石，如果建筑工程在地基基础工程和主体结构工程中出现了质量问题，即使其他工程质量再好，也无法保证整个工程的质量。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，房屋主体结构质量不合格的，买受人有权解除合同，要求开发商赔偿损失。
2.对于在保修期限和范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任，但无权要求解除合同。
所谓质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁渗水问题，
内地坪空鼓、开裂、起砂问题，墙皮、面砖、油等饰面脱落问题，所、房、室、阳台地面泛水、积水，电线漏电、灯具坠落、管道塞气不热等问题。我国《建筑法》第2条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”据此，国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》第40条相应规定:“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，期限为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”因此，买受人对于一般质量问题，可以根据保修期限和保修范围，按照上述规定要求开发商予以修复。如果开发商拒绝修复或拖延修复的话，买受人可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款的规定，自行或者委托他人修复，并要求出卖人承担修复费用及修复期间造成的其他损失。
3.对于因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。
这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释)第13条第1款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但对房屋质量是否“严重影响正常居住使用”的认定尚缺乏法定的客观标准，属于法官自由裁量的范围，一般由法官在房屋质量鉴定的基础上根据生活常识和经验，作出认定。正因为这种认定标准的弹性和结果的不确定性，购房人在这种情况下提出退房的诉讼请求时更要谨慎从事，最好事前与律师进行充分的沟通。一般可以从以下情形考虑是否构成“严重影响正常居住使用”的情况:一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是看经修复后是否存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就可以理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。三是看经多次维修后房屋是否仍然存在产重质量缺陷而导致无法正常使用，并严重干扰和影响了购房人的生活。如果是，则可提出解除合同和赔偿损失的请求。
购房交房验收小技巧：
1.注意保存和搜集房屋质量问题的证据。这是购房人要想索赔成功的关键。如果购房人拟通过诉讼要求出卖人赔偿损失，一定要在起诉前准备好以下证据:一、是房屋出现质量问题的证据;二、是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;三、是购房人自行修复或者委托他人修复的证据，四、是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法院的支持。
2.对于房屋交付前比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人予以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在其解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并要书面凭证。
3.对于房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。如果出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖修复的，购房人可自行或者委托他人修复，然后要求出卖人承担修复费用及修复期间造成的其他损失等。在此种情况下，购房人一般没有必要自行委托进*房行**屋质量鉴定，徒增维权成本。
4.对于可能属于主体结构方面的严重质量问题，购房人可以首先通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测，明确房屋质量出现问题的性质和原因，并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。在房屋质量鉴定报告出台后，根据质量问题的性质决定处理方式，如果已构成主体结构的质量问题或者认为即使修复也严重影响居住使用的，可以要求解除合同并赔偿损失。如果是一般质量问题，则可以由开发商承担修复责任。
5.对于已过保修期的房屋公共部位的质量问题，购房人可以通过业主委员会和物业管理公司，申请用业主交纳的房屋公共维修基金来解决维修问题。对于已过了保修期或不在保修范围，且又不属于公共部位的房屋质量问题，购房人应自行对房屋承担修复和维护的责任。
6.对于房屋受损不是出于质量问题，而是由于不可抗力或者意外事故如火灾、风等原因造成的，如果购房人已经投保房屋财产险，则可以向保险公司要求赔付相关损失。
以上是通过真实案例编辑而成，希望能够帮到已经买房的您，有问题欢迎随时咨询的！！！